El ex presidente del BCR acaba de publicar un libro en el que cuestiona algunas conclusiones de Hernando de Soto

Por Luis Corvera Gálvez

Con su libro "El misterio del capital", publicado en el 2000, Hernando de Soto sustentó la necesidad de impulsar el registro de los títulos de propiedad de las familias pobres para conseguir que estas accedan a financiamiento y, con ello, se integren a la economía formal y contribuyan a incrementar su riqueza personal y la del país. En defensa de tal argumento, De Soto, a través del Instituto Libertad y Democracia (ILD), cuestionó abiertamente en el 2004 la decisión del presidente Valentín Paniagua de aceptar la propuesta del Colegio de Notarios de desarticular el sistema de registro predial creado en 1998.

¿Pero qué tan importante es el registro de los títulos de propiedad? ¿Incrementa realmente el valor de los predios o permiten el acceso a financiamiento, como postula De Soto? El ex presidente del BCR Richard Webb tuvo las mismas inquietudes, por lo que investigó el tema durante un año. ¿Sus conclusiones? Las ha recogido en un libro titulado "La construcción del derecho de propiedad", el cual fue presentado anoche en la sede del Instituto de Investigación Económica de la Universidad de San Martín de Porres.

¿Por qué se animó a escribir un libro sobre este tema?
El Colegio de Notarios estaba molesto por los comentarios del ILD y me contrataron para hacerles una consultoría sobre las cifras que usó dicho organismo en sus críticas. Cuando las vi, me percaté de que estaban sobrevaloradas y me pregunté cómo era posible que, a pesar de haber pasado un año desde que se publicaron tales datos, nadie los había cuestionado. Fue entonces que le pedí al colegio tiempo para analizar el tema en sí.

¿Y cuáles son las conclusiones a las que llegó?
De acuerdo con el ILD, el registro de los títulos de propiedad marca un hito, pues es el punto en el que se pasa de no tener seguridad sobre la propiedad a tenerla. Evidentemente, si crees que puedes pasar de un extremo a otro en un día, los números del ILD no te parecerán extraños. Sin embargo, las cosas no pasan de ser negras hoy a blancas mañana.

Por tanto, el registro de la propiedad no sería un hito tan importante, como predice De Soto...
No, y lo puedes ver en las encuestas que sobre este tema hicieron Apoyo (en el 2000) e Imasén (2004). Los resultados eran concluyentes: a pesar de no tener registrados sus títulos, las familias tenían cierto grado de seguridad sobre sus predios, incluso en los casos en los que carecían de documentos de propiedad. Ello me motiva a investigar más: ¿de dónde provenía tal seguridad? 85% se sentía muy seguro o seguro.

¿Qué es lo que encuentra?
Que estas familias utilizaban mecanismos adicionales al título o al registro de este para generarse ciertas seguridades sobre la propiedad, como el pago de impuestos y de servicios públicos a su nombre.

Pero supuestamente este grupo se encuentra fuera del sistema formal y, por tanto, no paga impuestos...
Te equivocas, sí lo hacen; el pago de los impuestos prediales y los arbitrios son para ellos garantías de propiedad. Es más, 60% de los hogares que tenían título de la Cofopri pagaban impuesto predial y son el grupo con menor porcentaje de pago (en el caso de los títulos de compraventa llega a 74%). Pero eso no debería sorprenderte, pues a pesar de no tener sus títulos registrados, igual realizan operaciones de compraventa de sus inmuebles y acceden al sistema financiero.

Se supone que al no tener garantías, entendidas como el registro de su título de propiedad, no les era posible acceder al crédito.
Eso no es cierto. Como las familias tienen ciertas seguridades sobre la propiedad, invierten en la construcción y ampliación de la casa, y también se animan a pedir créditos. Según la Cofopri, el 25% de los hogares a los que entregó títulos solicitaron un crédito, y algo similar pasó con los que tenían títulos municipales, de compraventa u otro tipo de documento.

Pero eso no garantiza que obtuvieran el financiamiento pedido...
En el caso de los títulos de la Cofopri, 58% de los que solicitaron crédito lo obtuvieron y los porcentajes se incrementan en los otros casos.

Sin embargo, se supone que al no estar registrados, los bancos no tienen garantías reales...
Yo también creía eso, pero al conversar con una caja municipal, me percaté de que sí era posible. Los bancos, aunque más las cajas, prestan con garantías en inmuebles sobre los que no existe un registro de propiedad y si no les pagan, han encontrado la forma legal de adjudicarse el bien.

En ese contexto, las políticas que se han sustentado en incrementar el registro de las propiedades podrían estar erradas...
Hoy se habla de reactivar la Cofopri de los 90, pues registró más de un millón de títulos, pero ahí hay un error. Más de la mitad de los registros fueron de títulos que ya existían. Además, en aquel entonces se trabajó con grandes extensiones, pero hoy quedan islas que, por algún motivo, no se pudieron registrar en el pasado.

¿A qué se refiere?
Gran parte de las propiedades que requieren títulos y registros están en zonas de riesgo o enfrentan algún conflicto. Por tanto, será más difícil registrarlos. En ese contexto, lo que debe hacer el Estado es decidir: los reubico en otras zonas o flexibilizo las normas y les doy títulos donde están.