Aumento de demanda elevaría precios de viviendas en el 2008

El impacto de la construcción ha contribuido al inusitado éxito de programas como Mivivienda. No obstante, falta mucho por hacer y el mercado tiene para más

Por Luis Davelouis Lengua

No hay casas. La brecha entre el número de quienes necesitan una casa y pueden adquirirla y el número de viviendas disponibles en el Perú es de un millón de unidades --en realidad superaría el millón, pero los estimados varían según especialistas--, y cada año se incrementa en 90 mil. Como el 2007 fue un buen año para el sector construcción, (que ha crecido más de 22%), se estima que a diciembre se habrán construido 45 mil casas. Y eso, con suerte, afirma Erick Rey de Castro de la empresa corredora de bienes raíces Colliers. Si esas tasas se mantienen, en diez años la brecha habrá crecido en 50%.

Como sostienen algunos consultados, si bien la tasa de crecimiento de la brecha se acorta cada año (se proyecta que en el 2008 se construyan 55.000 viviendas), aún estamos muy lejos de los niveles de Colombia o de Chile, donde no obstante la brecha es muchísimo más angosta, los precios de los inmuebles son, en promedio y según el nivel socioeconómico (NSE), mucho más altos que en el Perú. Para tener una idea: el número de hipotecas en Lima llega a 90 mil, mientras que en Santiago, con una población de solo 4,5 millones (la mitad de Lima) alcanza 900 mil.

DEPARTAMENTOS BARATOS
Es más, según el último estudio de la Cámara Peruana de la Construcción (Capeco), los precios de las viviendas se han reducido sensiblemente en los últimos 10 años. En 1996 un departamento en Miraflores costaba aproximadamente US$900 por metro cuadrado, y diez años después el precio podía llegar aUS$600 y, pese a que se habría recuperado ligeramente, continúa por debajo de los niveles de hace diez años aunque, en el mismo período, la demanda se ha incrementado en más de 25% y la demanda insatisfecha lo hizo en más de 21%.

De acuerdo a este estudio, el precio de los departamentos en edificios en construcción en Miraflores ha caído en 41% en promedio y hasta en 75% en distritos como Lurín o Pachacámac.

Ricardo Barthelmess Saco, gerente de CCIASAC-BVNET, empresa de construcción y tasación de inmuebles, sostiene que los precios de las casas y departamentos se han incrementado en el último año y lo seguirán haciendo para el NSE A. "El metro cuadrado de terreno en San Isidro o en el malecón de Barranco sube todos los días. Hace un año podía costar US$900, este año ya llega a US$1.400", sostiene.

Agrega que "el grueso de las viviendas, principalmente departamentos, que es el mercado más grande, se construye teniendo en mente el programa Mivivienda, que es para casas de hasta US$40.000, es decir para los NSE B y C. La rentabilidad de quien construye allí está en el volumen y oscila en alrededor del 15%", explica. Además, mucha gente que compró, por ejemplo, un departamento en US$25.000 en el Rímac y quiere mudarse a San Miguel puede conseguir un precio de hasta US$35.000 por su casa. Una rentabilidad no premeditada ni nada despreciable.

EL FUTURO Y TENDENCIAS
Según Rey de Castro, de Colliers, la brecha no se cerrará a menos que aparezcan más inversiones en proyectos de construcción masiva. Se refiere a los complejos habitacionales de miles de departamentos como la Residencial San Felipe o las Torres de Limatambo, obras que datan de hace casi 30 años. "Haciendo edificios de solo 40 o 50 departamentos no vamos a avanzar. Eso es nada. Lima tiene muchísimo por crecer en distritos como Lince, Jesús María o Independencia, pero hacia arriba", advierte.

Según datos de la última encuesta de consumo de Arellano Márketing, el 65% de las familias en Lima vive en casa propia, porcentaje similar al de las principales provincias. Sin embargo, el país sigue creciendo económicamente y la demanda por nuevas viviendas también, ello hace prever que los precios tenderán a elevarse.

Según Barthelmess, hacia dónde se muevan los precios dependerá de cada NSE. En el sector medio (el más amplio; viviendas de entre US$20.000 y US$45.000) se elevarían en menos de 15%. En los sectores populares dependerá de los precios de los materiales de construcción, pues el precio del terreno es marginal en aquellos distritos. Pero en los sectores B y A los precios tenderán a elevarse, dependiendo de la demanda por terrenos en determinados distritos, de los acabados que se elijan y ahora también de la 'marca' o apellido del arquitecto que diseñó el inmueble o los acabados del mismo. Allí, no hay límite.

CLAVES
Casas, terrenos y departamentos
4El mercado de inmuebles se está concentrando en la compra y venta de departamentos y menos en casas.
4Los edificios de oficinas de lujo (A+, como se les llama en el negocio inmobiliario) están con una ocupación del 95%.
4Lo que determina el valor de un inmuebles es básicamente el precio del terreno, antes que la construcción en sí misma.
4Los terrenos en distritos populares de la capital, como por ejemplo Ventanilla o San Juan de Lurigancho, pueden costar entre US$4 y US$6, lo que los convierte en un costo marginal del predio.
4En San Isidro o Barranco, dependiendo de la zona, los terrenos pueden llegar a costar hasta US$1.100 el m².
4En Colombia el metro cuadrado de un departamento A+ puede llegar a costar hasta US$4.000.

DEL CONSULTOR: ¿Municipios están preparados?
Por Vladimir Arana Ysa. Urbanista
Los impactos pueden ser positivos y negativos en los ámbitos social, económico, físico y ambiental principalmente, y este crecimiento de la vivienda ocurre en un contexto en el que la economía crece a un 7% u 8% y el sector construcción en general entre 24% y 25%.

Los impactos económicos están dados por un aumento de la demanda de los materiales de construcción y su consecuente subida de precios por el incremento de la demanda. Esto puede dar lugar a especulación para mantener los precios altos. En el ámbito social, los consumidores tienen una mayor oferta de viviendas y hace que los precios se hagan más competitivos. Más viviendas implican una mayor demanda de agua, energía, infraestructura y servicios, más espacios recreativos, escuelas, hospitales y mercados, entre otros; y las municipalidades no están listas para prestarlos y en la gran mayoría de casos, tampoco tienen planeado cómo prevenirlo. Además, se generarán más residuos de la construcción --conocidos como desmonte-- que deberán ser dispuestos en escombreras, que tampoco abundan. Conam ha recibido una propuesta oficial del Ministerio de Vivienda para reglamentarlo, pero aún no se pronuncia.