Especialistas sugieren más estudios para transferir inmuebles del Estado

Por Luis Davelouis Lengua

¿Vender o no vender? He ahí el dilema. Que existe la imperiosa necesidad de hacer rentables los activos del Estado está fuera de discusión, más bien la forma de llevarlo a cabo parece no estar del todo clara.

Juan Tokeshi, de la ONG Desco, opina: "Desgraciadamente el Estado nunca ha sido muy buen vendedor de sus bienes", por ello piensa que, dada la actual coyuntura de alza de precios de los inmuebles en el país (el precio del metro cuadrado en el Perú, en promedio, es 40% más barato que en Santiago de Chile), sería mejor entregar los inmuebles en concesión por un determinado período. Así, el Estado no se desharía de sus activos --que se apreciarían en el tiempo-- y los haría rentables. Con ello concuerda el urbanista Augusto Ortiz de Zevallos, pues tal vez sea mejor esperar, dijo. Sin embargo, ahora, como bien señaló el ministro de Vivienda, Enrique Cornejo, "el terreno rinde cero".

La propuesta del titular del Ministerio de Vivienda --vender o poner en valor los inmuebles y locales de algunos ministerios construidos sobre terrenos ubicados en Miraflores, San Isidro y Jesús María y su consiguiente reubicación en el actual terreno del Ministerio de Transportes y Comunicaciones (MTC)-- ha generado algunas respuestas y sugerencias por parte de especialistas consultados por El Comercio.

¿SE PASA EL TREN?
Tanto Ortiz de Zevallos como Tokeshi coinciden en que el Estado parece estar apresurando la decisión de deshacerse de dichos inmuebles más allá de la necesidad real y la coyuntura en el mercado.

De hecho, Tokeshi piensa que en las condiciones actuales es muy difícil valorizar un terreno o inmueble del Estado, pues los precios a los que se cotizan, en estos momentos, "generalmente están por debajo del precio real".

"Creo que es muy riesgoso que el aparato estatal se deshaga de su infraestructura cuando no tiene claro el precio de la misma en el mercado", afirmó.

Ortiz de Zevallos coincide con la observación de Tokeshi y piensa que se podría crear una especie de inmobiliaria del Estado que administre estos temas y evite el uso conflictivo de la infraestructura. Agrega que parece apresurado, "hay que planificar bien y la maqueta del edificio en Breña me parece un Pentagonito".

"Creo que este tipo de iniciativas se deben realizar con más transparencia, informando a la opinión pública, dándole a conocer cómo será afectada cuando se construya un edificio que --según anunció el ministro-- contendrá a cinco ministerios, en su distrito. Que lo expliquen mejor, una operación así debe ser informada a la comunidad, pero parece que la agenda ya está lista", expresó Ortiz de Zevallos.

¿DÓNDE? ¿QUÉ? Y ¿CÓMO?
Para Giancarlo Malatesta, de la consultora inmobiliaria Binswanger, en efecto, los precios de los inmuebles seguirán subiendo. Sin embargo, él piensa que la posibilidad de que el Estado encuentre una contraparte en el sector privado para llevar a cabo un esquema de este tipo es baja, pues "nadie quiere un matrimonio de largo plazo con el Estado; prefieren comprar y olvidarse de él".

"Lo que el Estado debería hacer es llamar a concurso de proyectos para cada uno de los inmuebles que, además, tienen perfiles distintos, pues pueden ser para vivienda o para uso comercial. Luego, aprobar la propuesta económica más interesante. Ello debería hacerse ahora porque todo el proceso tomará unos dos años, y entonces los proyectos saldrán al mercado: faltando un año para el cambio de gobierno. Todos los inversionistas quieren estar líquidos antes de un cambio de gobierno", explicó.

Por otro lado, afirma que los US$140 millones que el Estado espera obtener por sus inmuebles --como anunció el ministro Cornejo-- suenan a demasiado y dudó que se haya obtenido un certificado de parámetros, documento indispensable para valorizar un inmueble de manera cabal.

Finalmente, mostró su extrañeza ante la ausencia del terreno del colegio Alfonso Ugarte en el paquete de inmuebles que el Estado está vendiendo. "Te están dando todo menos la cereza del pastel", finalizó Malatesta.

EN PUNTOS
Razones del Ejecutivo y valorización
4Según el ministro Cornejo, la idea inicial era agrupar a todos los ministerios y sus oficinas públicas descentralizadas (OPD) en un solo local, pero no se hizo por falta de un terreno apropiado.
4En el terreno del MTC se instalarán al menos otros tres ministerios de los cuales son candidatos fijos hasta el momento Vivienda y Energía y Minas.
4Para valorizar (tasar) un inmueble de manera adecuada, se requiere un certificado de parámetros, que indica el número máximo de pisos y estacionamientos y las áreas libres, entre otros. Por ello, para Malatesta, la valorización del Consejo Nacional de Tasaciones (Conata) es "como chuparse el dedo y ponerlo al viento".