Gasto de clase media tiene su tope

Por Christian Navarro Rojas

Paz Corp. es una de las firmas inmobiliarias más importantes de Chile, conocida por haber contribuido a la renovación del Centro de Santiago de Chile. Especializada en el desarrollo de viviendas, hoy tiene en cartera 70 proyectos y para este año ha previsto levantar unos 17, con una inversión de US$370 millones. Pero no solo eso. La semana pasada anunció la creación de la sociedad Paz Centenario, junto con Inversiones Centenario, la empresa de los grupos Romero y Brescia, para ingresar al mercado peruano. Conversamos con su gerente general inmobiliario para saber más detalle acerca de su interés en el Perú.

¿Desde cuándo están mirando el mercado peruano? ¿Qué les atrae de él?
Empezamos a mirar el Perú hace un par de años. Nos interesa mucho un país donde hay una alta tasa de crecimiento y un favorable clima de inversión para que se puedan instalar nuevas empresas y se desarrolle el negocio inmobiliario. Nuestra primera visita formal al Perú fue el día del terremoto. Llegamos con mi padre (Benjamín Paz) el 15 de agosto del año pasado. Ahí empezamos a juntarnos con distintos grupos inmobiliarios, consultoras y bancos para saber cómo funcionaba el mercado y qué tipo de socio podíamos eventualmente tener.

¿Con quiénes se reunieron?
Justamente la primera reunión que tuvimos fue un almuerzo con Inversiones Centenario, con Fernando Romero y Gonzalo Sarmiento. Sabíamos que ellos son uno de los principales grupos inmobiliarios del Perú y nos interesaba entender cómo operaban, cómo estaban trabajando y cómo veían el mercado. Era importante tener un socio peruano que nos diera ese 'know-how' local.

¿Y qué les llamó la atención del mercado peruano?
A nosotros nos gustan los mercados con altas posibilidades de crecimiento. Lo que está ocurriendo en Lima y algunas ciudades como Arequipa y Trujillo es parte de un mercado que va a tener un desarrollo muy fuerte. Somos una empresa orientada al segmento medio de la población, nuestra especialidad es la vivienda para la clase media y, por lo tanto, creemos que el mayor beneficiado con el crecimiento del país va a ser la clase media. En el fondo, los inmobiliarios seguimos al 'retail' (operadores de comercio minorista). El 'retail' siempre entra primero en la pirámide de consumo y luego nosotros. La clase media consume primero televisores y refrigeradoras, pero inmediatamente después, a medida que aumenta su poder adquisitivo, van a consumir viviendas. Y sobre todo en un mercado donde hay un gran déficit. Eso nos atrajo mucho.

¿Qué tipo de viviendas suelen construir?
Construimos edificaciones de altura. Son viviendas que van de US$20.000 a US$50.000, a las que alguien que gana unos US$700 o US$800 mensuales como grupo familiar podría acceder. Es el tipo de viviendas que estamos mirando para el Perú. Se trata de departamentos pequeños, de uno a tres dormitorios, que no superan los 70 m². Siempre buscamos zonas urbanas y que estén cerca de las zonas comerciales y de oficinas.

¿Por qué la asociación con Centenario? Habíamos escuchado que Paz Corp. ya había adquirido algunos terrenos en Lima. ¿Eso es correcto?
No. Nosotros hoy estamos en negociaciones para varios terrenos, pero no tenemos ninguno cerrado. Nuestro primer proyecto debería partir el último trimestre de este año. Hemos estado analizando Lima, Trujillo y Arequipa, pero en la primera etapa nos estamos concentrando en Lima.

¿Qué zonas serían atractivas?
Nos gustan todas en las que podamos hacer nuestro producto. No tenemos nada específico aún.

Centenario tiene terrenos en el cono norte de Lima, una zona de crecimiento interesante. Sería lógico que empezaran allí...
No vamos a partir por allí. Ellos están desarrollando la venta de lotes, que es un negocio que no veremos aún. Ahora, ¿por qué Centenario? Porque hay sinergias. Nosotros estamos especializados en el área de vivienda; hacemos oficinas, pero no es nuestra especialidad. Por otro lado, Centenario es un grupo local con mucho conocimiento del mercado de oficinas, de arriendo y de lotes. Por lo tanto, se produce un mix de dos compañías que juntas suman tres y no dos.

Se anunció que invertirían US$35 millones en proyectos. ¿Qué comprende esta suma?
Es un monto inicial que puede ser ampliado si se requiere.

¿Cuántos proyectos manejarán con este presupuesto? Se especulaba que serían cuatro o cinco.
No, esa es una suma para Chile, donde todo es más caro. Calculo que nos podría alcanzar para desarrollar entre siete y diez proyectos; depende de su tamaño.

¿En qué horizonte de tiempo?
Deberíamos tener ese dinero invertido en los próximos dos o tres años. Vamos a entrar al mercado peruano con bastante fuerza. Queremos ser una de las empresas líderes. Ese es nuestro objetivo y queremos ser bastante ágiles. Ahora, todo depende de cómo lo vayamos a hacer. Hoy la compra de los terrenos no es fácil. En ese sentido, va a depender de nuestra eficiencia y eficacia para poder conseguir buenas ubicaciones.

¿Han sentido el alza en los precios de los terrenos en el Perú?
Creo que hay un aumento. Hay mucha gente que está especulando con la valorización de los terrenos. No solo nosotros hemos entrado, sino que hay otros grupos fuertes de Chile que están entrando. Ahora, esto se resuelve de manera muy sencilla. Si los terrenos se van a las nubes, los proyectos no se podrán vender, porque la gente solo puede pagar hasta cierto precio. Esto ocurre más en la vivienda media, donde se compra por necesidad y con un presupuesto ajustado.

¿Tienen algún cálculo de retorno sobre sus proyectos? Hoy se habla de un retorno mínimo de 20% en el negocio inmobiliario.
Es menor. El mercado peruano no es de grandes márgenes. Y sobre todo que vamos a un segmento muy sensible al precio.

Si su primer proyecto saldrá a fines del 2008, eso quiere decir que la mayoría de sus proyectos va en el 2009...
Sí, la mayoría. No vemos que podamos lanzar muchos para este año. Sobre todo porque al principio cuesta más. El puntapié inicial es un proceso bastante más lento de lo que uno quisiera. En la medida en que hagamos más proyectos, todo va a ser un poco más ágil.

LA FICHA
Nombre: Andrés Paz Daniels.
Profesión: Administrador.
Edad: 40 años.
Cargo: Gerente general inmobiliario de Paz Corp.
Hobbies: Esquí y básquet.
Organización: En el 2007 la empresa tuvo 28% más promesas de compraventa y emprendió 22 proyectos. A marzo de este año, reportó utilidades por US$2 millones, 18% más que a marzo del 2007. En los 17 proyectos que iniciará este año estima ingresos por US$420 millones.