Invert inmuebles.

Por Luis Davelouis Lengua

Finalmente, David se decidió a comprar un departamento en Miraflores y frente al mar. Hace unos ocho meses, su casero --el dueño del lugar donde vive y que reúne esas dos condiciones--, le pedía el equivalente a US$1.000 por metro cuadrado. David pensó que era demasiado, porque eso pedían por un departamento de estreno en la misma ubicación. Hace un mes y medio llamó al casero pero este ya no quería vender ¿Qué cambió? El precio subió 40% en ese lapso. La cabeza le dolió una semana. De los cabezazos a la pared.

Esta historia puede repetirse dependiendo de la ubicación del inmueble. Es decir, los precios han subido, pero no todos en la misma proporción. ¿Por qué? Porque lo escaso se volatiliza primero: el espacio físico frente al mar o frente a parques es limitado y muy atractivo. Estos inmuebles han subido entre 20% y 35% en el último año. Por ejemplo, hace un año, el precio por metro cuadrado de un departamento ubicado en los acantilados de Barranco costaba entre US$800 y US$900, y hoy alcanza los US$1.200. No tan caro, si lo comparamos con el ejemplo de David, quien, por cierto, dice que ya consiguió algo mejor.

Pero, ¿qué es comprar casa? Asumiéndola como un activo (más allá de un cuartel de invierno y una posible herencia), es una decisión a tomarse con conocimiento de causa, lo que rara vez se cumple. Para el director gerente de Colliers International, Eric Rey de Castro, comprar casa es la segunda decisión más importante en la vida de una persona (la primera es casarse). En realidad, Eric piensa que casarse es la segunda, pero "mi mujer me mata si contesto eso", dice.

HÁGALO USTED MISMO
La historia de David no termina allí. Hay muchas personas que piensan que las fluctuaciones en los precios se pueden aprovechar. Y es lógico: compro un departamento en US$100.000 con un crédito hipotecario a una tasa de 8,25% y lo vendo antes de transcurrido un año en US$135.000. En menos de 12 meses habré realizado una ganancia de algo menos de 35%, de un patrimonio que no tengo y encima vivo con mi familia. Sin embargo, no es tan sencillo como parece. Primero hay que saber elegir y ahí es donde se le puede ir la paloma, más allá del hecho de que pedir prestado para especular puede ser una ruleta rusa.

"Hay un conjunto de características que debe tener un inmueble que asegure que su valor en el tiempo aumente. El más importante es la ubicación pero también hay que tener en cuenta factores como accesibilidad, cercanía (pero con holgura), tranquilidad y comodidad. El valor de un inmueble tiene dos componentes: la edificación y la tierra sobre la que se asienta. Lo ideal es que esta última tienda a ser proporcionalmente más alta, de manera que el potencial de apreciación aumente considerablemente", sostiene Rey de Castro.

Porque puede pasar que uno se endeude veinte años, durante los cuales se sacrifica y ajusta para pagar su casa y un día descubre que el valor de su inversión ha crecido 20% mientras que la casa de la esquina dobló su valor en el mismo período. Todo por no haber sabido escoger.

TODOS A INVERTIR
Dado el período turbulento que atraviesan los mercados financieros, individuos y empresas han empezado a ver en el aún incipiente sector inmobiliario un "potencial alucinante", como dice el presidente del Comité de Edificaciones de Capeco, Francisco Osores.

El déficit de viviendas se estima en 1,2 millones y crece a razón de 90.000 por año. En el 2007, un año espectacular para la construcción, se hicieron 45.000 viviendas; lo que todavía es poco. Hay sitio para crecer.

"Personas y empresas están entrando a invertir en el sector inmobiliario, muchas de ellas con fines especulativos y procedentes de rubros tan diversos como pesca, minería o agroindustria", comenta.

Tal vez el mejor ejemplo de este giro lo haya dado el grupo Dyer, pesquero por tradición, que compró la empresa Camposol y luego puso su empresa inmobiliaria, la misma que está a cargo del megaproyecto Chao en Trujillo, que contempla la construcción de medio millar de viviendas.

Además, Capeco está atendiendo cientos de visitas de constructoras de todas partes del mundo para desarrollar proyectos inmobiliarios. Con el bajísimo nivel de penetración del sector que hay en el Perú y el déficit en todos los niveles (viviendas, comercial e industrial) la ganancia está casi asegurada.

Para el ex viceministro de Vivienda y director ejecutivo del Instituto Ciudades Siglo XXI, invertir en el mercado inmobiliario, aquí y ahora, es una buena apuesta pero no una que permita rentabilizar inmediatamente la inversión.

"En las últimas semanas ha habido una onda especulativa muy fuerte. El 'boom' inmobiliario se está dando en las zonas ya consolidadas (Miraflores, Jesús María y San Isidro). Para hacer rentable una inversión se puede adquirir varios inmuebles y alquilarlos; de esa manera uno se asegura un flujo de dinero mientras el inmueble se valoriza", afirma.

Piense que un metro cuadrado frente al Golf de San Isidro ronda los US$1.000, mientras que, guardando las distancias, en Santiago de Chile pueden llegar a US$4.000 y en Bogotá hasta US$5.000.

¿Y ENTONCES?
La rentabilidad de una inversión en inmuebles es resultado del flujo de dinero que puede obtenerse de su alquiler y de su apreciación en el tiempo. Sin embargo, el punto débil de invertir en inmuebles, como reconoce Rey de Castro, es la misma característica que los hace tan buenos preservadores de valor: su iliquidez. En efecto, comprar y vender casas no es tan sencillo como comprar y vender acciones. Así como su iliquidez ayuda a que mantengan una baja volatilidad, también dificulta su negociación. ¿Atrapado?

En realidad, sí existe una manera de invertir en inmuebles de manera segura, eficiente, sin complicaciones con los inquilinos (se inundó el departamento, se rompió la cortina, se robó el caño), a través de los llamados Fondos de Inversión Inmobiliaria (REIT por sus siglas en inglés) que algunas firmas, como la propia Colliers, vienen trabajando con la SBS y que deberían salir al mercado este año.

El concepto es simple: el fondo adquiere inmuebles que luego alquila. Uno compra participaciones de ese fondo como hace con un fondo mutuo. La diferencia es que ese papel le da la categoría de propietario y le asegura un ingreso mensual fijo producto del alquiler del inmueble. Una inversión de largo plazo con riesgo relativamente bajo. Algo en lo que deberían pensar las AFP a la hora de diversificar sus portafolios concentrados en activos volátiles.

Además, existe la posibilidad de negociar estos papeles en la bolsa, lo que les provee la liquidez que no tienen los inmuebles. Ya no tendrá que vender el departamento (que compró con la idea de invertir), para pagar la universidad de sus hijos, sino solo la parte que necesita. En EE.UU., estos fondos mueven tres veces lo que se negocia en la bolsa.

CONSEJO DE CONEJO
Si busca comprar una vivienda, hágalo pronto. El sector viene fuerte y los precios van a subir lento pero seguro (pero no sea goloso, no es la bolsa). Sin embargo, en el largo plazo podría recibir muy agradables sorpresas.

Para especular, busque terrenos en zonas donde estos sean escasos y exista potencial de crecimiento. Fuera de Lima, en Cusco, Tumbes o Cajamarca. Eso sí, esfuércese; si fuera fácil todo el mundo lo hubiera hecho antes que usted. Otra posibilidad para invertir o especular sería, como dicen Valdivia y Osores, "si tiene US$100.000 para invertir, compre un terreno y desarrolle un proyecto inmobiliario".