Desierto industrial.

Por Manuel Marticorena

La falta de decisión durante dos meses provocó que una empresa textil en pleno crecimiento pagara cerca de US$500.000 sobre la cotización inicial por un terreno ubicado en Lurín. Pero esta experiencia no es única, muchas industrias que están buscando terrenos en Lurín se han visto en una situación similar. Y es que en los últimos dos años los distritos sureños de Lurín y --en menor medida-- Chilca enfrentan la llegada de una avalancha de empresas (industriales y eléctricas) que han decidido instalar sus plantas en ambos lugares.

Pese a lo que se podría creer, la ubicación privilegiada de ambos distritos no es la principal razón, sino la falta de terrenos que actualmente hay en el mercado. Jorge Marcenaro, director del área industrial de la inmobiliaria Colliers Internacional, señala que si bien hace un año la oferta de áreas superaba la demanda de terrenos en Lima, hoy es todo lo contrario. La demanda está 20% por encima de la oferta.

Sin embargo, ambos distritos tienen algunas características que le añaden un plus distinto a los demás terrenos que están en oferta en zonas como Ventanilla, Ate Vitarte, Huachipa y Puente Piedra, donde aún hay áreas industriales. Tres de ellas: disponen de amplias espacios, están cerca de Lima y, sobre todo, son atravesadas por las tuberías de gas natural.

DISTRITO JARDÍN
Según la Municipalidad de Lurín existen 34 empresas de diferentes dimensiones que han llegado al distrito en los últimos tres años. Esto es casi palpable. En el área industrial de Lurín se puede observar la construcción de plantas.

Entre las empresas más grandes que se han ubicado en la zona se encuentran: Owens Illinois, Vainsa, Cerámicas San Lorenzo y Marmolerías Gallo. Está por ingresar Topitop, Papelera Inca, Neogas y alrededor de ocho empresas más.

Según el gerente de desarrollo urbano de la Municipalidad de Lurín, Luis Alva, aparte de las empresas ya instaladas y por venir, hay cerca de 25 empresas que están solicitando habilitación urbana de varios terrenos eriazos, lo que quiere decir que la fiebre de compra industrial no disminuirá en el corto plazo.

Lurín tiene dos títulos: es conocido por ser un distrito arqueológico, por las ruinas de Pachacámac, y ecológico, por disponer de áreas verdes. Sin embargo, ¿la suma de estos proyectos industriales también lo convertirán en un distrito industrial?

Según Alva, este distrito podría disponer de 2.500 hectáreas para el sector industrial (que comprenden terrenos desérticos que están al sur y oeste de la población y áreas ganaderas). Sin embargo, se pretende que sea un crecimiento ordenado y de acuerdo con una zonificación planificada. ¿Por qué?

Un poco de historia. El funcionario recuerda que en 1994 un decreto supremo autorizó la venta de terrenos agrícolas para uso industrial, lo que posibilitó que muchos parceleros de Lurín vendieran sus terrenos a empresas como JR Lindley, la metalmecánica Haug y la fábrica de productos lácteos Bella Holandesa (área que ahora ocupa Unique). Según indica Alva, estos terrenos se encuentran en áreas agrícolas y "la idea no es depredar áreas verdes".

Por esta razón, han propuesto a la Municipalidad de Lima como zonas industriales áreas que están alejadas del ecosistema próximo al río.

Otra historia: durante la alcaldía de Ricardo Belmont (1990 - 1996), se proyectó el plan de desarrollo metropolitano (Plan MET) por el cual se consideró que Lurín podría ser el distrito donde se oriente la expansión urbana de Lima. Ante esta posibilidad, inversionistas como el Grupo Centenario, la constructora Graña y Montero y un par de empresas más adquirieron terrenos para construir viviendas. Ante la densificación de Lima promovida por Mivivienda --ya en la presente década--, estos proyectos quedaron suspendidos y los terrenos aún aguardan un uso . Alva señala que estos podrían también ser destinados a proyectos industriales.

A QUÉ PRECIO
Mientras esto sucede, la realidad en Lurín es que los precios de los terrenos se han disparado. Carlos Armas, gerente general de la empresa brasileña Neogas, que está interesada en comprimir gas natural para llevarlo en camiones a lugares donde no lleguen las tuberías de gas natural, empezó la búsqueda de un terreno habilitado en Lurín hace un año, cuando el precio por metro cuadrado estaba en US$60. Hoy es imposible encontrarlos a menos de US$100. La empresa, ante ello, ha decidido alquilar.

Esteban Daneliuc, gerente general de Topitop, señala que Lurín se ha convertido en un nuevo polo en la medida en que las industrias están buscando lugares más alejados y Lurín es una buena opción. El ejecutivo no quiso decir cuál fue el precio que pagó Topitop por el terreno donde han empezado a construir una planta de hilados.

Por su parte, Jorge Mar-cenaro, de Colliers, señala que los terrenos en zonas por habilitar hace cuatro meses estaban en US$25 el metro cuadrado y hoy están en US$60.

¿Seguirán subiendo? Mar-cenaro señala con marcada preocupación: "solo Dios lo sabe".

SUR ELÉCTRICO
En teoría, la frontera industrial de Lima por el sur termina en Lurín, que estableció su zonificación urbana (por primera vez) en el 2001. Más allá solo debería existir desierto, pero esto no es así.

Chilca, es el otro distrito más próximo a Lima que dispone de terrenos eriazos (prácticamente desérticos) que pueden ser orientados al sector industrial.

Este es el segundo distrito al sur de Lima donde sorpresivamente se ha generado una demanda de terrenos para uso industrial, en especial destinados a la instalación de plantas de generación térmica con el uso del gas natural.

Actualmente existen dos proyectos térmicos (Kallpa y Enersur) operando y otros siete esperando hacer lo mismo en los próximos tres años. Es más, varias empresas ya han comprado terrenos.

Igualmente en Chilca, se construye una planta de conversión de gas natural a gas natural licuado (LNG, por sus siglas en inglés) a cargo de la estadounidense Irradia, donde se está invirtiendo US$100 millones.

Hugo Huapaya, gerente de desarrollo urbano de la Municipalidad de Chilca, indica que este distrito no estaba preparado para el arribo de la industria pesada (que es la calificación que reciben las termoeléctricas) en sus linderos, a tal punto que recién están haciendo -- con ayuda de la empresa Enersur-- la zonificación en ese distrito, y están a la espera de su aprobación por parte de la Municipalidad Provincial de Cañete, a la cual pertenece.

En ese sentido, las primeras empresas que llegaron a solicitar terrenos, como Egechilca, Enersur y Kallpa, tuvieron que pedir habilitación urbana especial. Incluso Egechilca obtuvo una licencia para construir una planta eléctrica de 500 megavatios frente a la playa más concurrida de Chilca, lo que hubiera estropeado el paisaje turístico de las lagunas salineras de este distrito. Ello generó todo un problema social que no se agudizó, pues la generadora no continuó con el proyecto.

Javier García, gerente general de Kallpa, señala que el principal problema para instalarse en Chilca es la falta de titulación de los terrenos. En efecto, Huapaya señala que existen áreas que tienen dos o tres inscripciones en registros públicos, en especial en las zonas cercanas a la playa.

Así el precio, a diferencia de Lurín, posiblemente no sea un gran problema para las industrias que proyectan construir sus plantas en esta zona, aunque desde el 2004, cuando las empresas eléctricas llegaron, se ha incrementado el precio. Huapaya indica que ha pasado de US$1 por metro cuadrado a US$12 o US$14 del terreno por habilitar.

El funcionario indica que la llegada de empresas a Chilca ha generado una dinámica interesante, como que los propietarios de terrenos amplios se están poniendo al día con el pago de sus tributos municipales para facilitar su posterior venta. Por el lado empresarial, han ido de visita por la zona industrias como Fertisa, Cerámicas Lima y una recicladora de papel, las que han estado indagando por zonas y por terrenos.

DISTRITO LUZ
La alta concentración de proyectos eléctricos en Chilca ha generado que el presidente Alan García lo nombre distrito eléctrico del país. Sin embargo, esto podría representar un problema en el futuro, pues no hay suficiente capacidad de transmisión para sacar la electricidad de esa zona, razón por la que se estima que más de un proyecto eléctrico tendrá que trasladarse a otro lugar o quedar en planos.

¿Qué beneficio recibirán poblaciones como Lurín y Chilca por la instalación de estas industrias en sus predios? Aún queda por resolver este tema. Las plantas están exigiendo mano de obra calificada, por lo que la Municipalidad de Lurín ha solicitado al Senati instalar una sucursal en esta zona para preparar a sus pobladores. Chilca espera hacer algo similar en el tema de construcción para no desaprovechar la avalancha industrial que está en pleno proceso. Y esto recién empieza.

TEMA SOCIAL
LA SOMBRA EGECHILCA
Daniel Mathews, presidente del Frente de Defensa de las Salinas de Chilca asegura que el proyecto de Egechilca se ha desactivado, luego de que la empresa renunció al proyecto en julio. El proyecto tenía cuestionamientos ambientales y sociales porque alteraba el ecosistema relacionados a las lagunas de Chilca. En ese sentido, cerca de 300 familias de las salineras se habían opuesto al proyecto.

Sin embargo, se sabe que Egechilca fue vendida a la norteamericana Ashmore, aunque esta empresa --que ha renombrado al proyecto como Fénix-- aún no ha confirmado si el terreno que tenía Egechilca servirá para construir su proyecto. Mathews espera que no sea así.