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Fraude hipotecario en Florida

Por Juan Carlos Chávez. Corresponsal

MIAMI. A pesar de los esfuerzos del Gobierno para frenar en seco el robo en el mercado de bienes raíces, los delitos en el sector inmobiliario estadounidense continúan siendo un dolor de cabeza para las autoridades, los bancos y los reguladores en todo el país.

Un informe del Instituto de Investigación de Activos Hipotecarios halló recientemente que el fraude aumentó 42% en el primer trimestre de este año a escala nacional. El estado de Florida representó casi una cuarta parte de todos los casos investigados. California quedó en segundo lugar, seguida por Illinois, Maryland y Michigan, que empataron en la tercera ubicación.

Aquellos que tuvieron la impresión de que la situación había mejorado y que los precios estaban regresando a los estándares normales para favorecer a la vapuleada clase media también se equivocaron.

El caso de Miami ejemplifica la frustración de muchos habitantes que ven esfumarse el sueño de tener la casa propia . Aquí el precio de las viviendas familiares no baja de US$322.000 en promedio; en tanto que los departamentos se mantienen en US$230.700.

"Miami está convirtiéndose en una ciudad como Mónaco. Solo los ricos terminarán viviendo en este lugar", dijo Marco Raudales, un agente que se ha especializado en buscar casas en remate, pues todos los prestamistas que consultó han redoblado las condiciones para otorgar líneas de crédito para casas en buenas condiciones.

CURIOSO EFECTO
En el ámbito local, la crisis de hipotecas y los fraudes en el sector de bienes raíces tienen un efecto curioso: primero, contraen los precios de las unidades residenciales, pero estos no se encuentran a la altura de los bolsillos del grueso de la población surfloridana, que gana un salario anual promedio de US$30.000.

Segundo, intensifican los temores de quienes otorgan líneas de crédito y préstamos de largo aliento. El resultado es que ahora todos exigen mayores entradas y sólidas pruebas de ingresos y activos.

"En áreas como Brickell o el corredor de Biscayne, no hay forma de conseguir un préstamo, a no ser que la persona esté dispuesta a cubrir una entrada del 30% o 40%", dijo William Zalaquett, un agente inmobiliario especializado en el área y que fue entrevistado recientemente por la prensa local a raíz de la contracción del mercado.

"Europeos, gente rica del noreste y los ricos locales que tienen el efectivo pueden comprar. Pero los trabajadores promedio no", agregó.

En un mercado saludable con compradores y vendedores a partes iguales, el contrato de venta de una casa demora entre 6 y 12 meses.

Pero en Miami, hay 33 meses de espera para lograr vender una casa unifamiliar y al menos 41 meses para los departamentos. En Broward, un municipio ubicado al norte de Florida, la espera es de 21 y 28 meses, respectivamente.

Los expertos afirman que un aumento de las ventas y una reducción en la cantidad de propiedades ofertadas se consideran los primeros pasos de una recuperación del mercado. Pero hasta el momento mucha gente ha decidido alquilar en vez de comprar: en julio el 65% de todas las transacciones de los servicios de listado que usan los agentes hipotecarios fue de alquiler, casi tres veces la cifra normal que solía registrarse en Miami cuando los vientos soplaban a favor.

AUXILIO FISCAL BAJO LA LUPA
Así las cosas, quienes mantienen aún sus casas y luchan diariamente para seguir controlando la propiedad solicitan algún tipo de exención tributaria adicional para aligerar la presión que significa estar al día con los pagos de los impuestos municipales y del gobierno estatal.

De hecho, los propietarios de Florida que viven en sus casas tienen derecho a una reducción de varios miles de dólares. El mecanismo de asistencia data de la época de la Gran Depresión.

El año pasado los dueños que tomaron este paquete de asistencia tributaria sumaron un total de 446.584 en Miami, mientras que en Broward alcanzaban 433.258.

Pero al mismo tiempo que aumentaron las peticiones de alivio fiscal, subieron dramáticamente los trámites fraudulentos, los engaños y las peticiones de ayuda infundadas. "Es un círculo vicioso. Controlas aquí y al rato se desborda por allá", dijo Richard Seine, un consultor independiente del mercado inmobiliario en el ámbito nacional.

En Miami las solicitudes fraudulentas de exención tributaria llegaron a su punto más alto en el 2007, cuando se recaudaron más de US$2,7 millones en impuestos atrasados de 325 propiedades. Algo que jamás se había visto ni a comienzos de la década de 1980, cuando la violencia por el control del negocio de la droga hizo de las costas surfloridanas un lugar peligroso para vivir en familia.

Sin embargo, la cifra no refleja la cantidad de viviendas que pueden haber estado sometidas a embargo en años anteriores, pero que recientemente pagaron su deuda de impuestos y tributos municipales, indicó Michael Postell, supervisor de tasación de propiedades de Miami-Dade.

Ese mismo año, Broward recaudó su cifra más alta: US$4,6 millones en impuestos atrasados de los bolsillos de 5.183 propietarios que solicitaron indebidamente la exención fiscal.

El intento de burlar al fisco tiene graves consecuencias, y ahora más que nunca porque los gobiernos locales ejercen un mayor control, debido a que los presupuestos municipales fueron recortados recientemente en todas sus direcciones, producto de la crisis en el sector de bienes raíces.

Y como con tantas otras cuestiones relacionadas con los fraudes hipotecarios, no son pocos quienes recurren a firmas de abogados para defenderse y vivir sin hipotecas hasta un año o más en el proceso. Aunque las posibilidades de quedarse con las viviendas podrían ser escasas, algunos representantes legales ofertan sus servicios para defender a los alicaídos propietarios en los tribunales, lo cual hace que la justicia funcione con más lentitud.

En el círculo vicioso, por supuesto, no faltan abogados y sus clientes que presentan defensas complicadas sin tener lógica que los respalde.