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Vivo, alquilo y compro

"Papelito manda" es una frase que ha quedado inmortalizada para los peruanos. Y, aunque el contexto para el que fue usada no fue el más amigable, es la pura verdad, sobre todo cuando se trata de dejar las cosas claras en los contratos que tienen relación con la venta de propiedades, el alquiler de estas o, como proponemos en este caso, el alquiler-venta de un inmueble.

VIVIENDO Y COMPRANDO
Esta modalidad había dejado de emplearse por el 'boom' inmobiliario que despegó en nuestra capital, lo que aseguraba una oferta y demanda más que auspiciosas --tanto para vendedores como para compradores--, pues las entidades financieras se esforzaban por hacer aun más atractiva la opción de solicitar un préstamo hipotecario. El problema es que, como ocurre en los juegos de bolsa, tanto auspicio a veces debería alertarnos sobre un posible desbalance.

"La figura de alquiler-venta comienza a ser una alternativa atractiva principalmente hoy en día, debido al incremento de las tasas de interés causado por la caída de los mercados financieros internacionales y las variaciones que puede generar ello en las condiciones que establecen los bancos para sus clientes. De hecho, creo que esta figura (alquiler-venta) se pondrá de moda por esta razón", explica el abogado Domingo Rivarola, del estudio Payet, Rey & Cauvi.

El especialista detalla que en este caso se suscribe un contrato entre el arrendador y futuro comprador y el vendedor por un máximo de 10 años (que es lo que establece la ley en este tipo de acuerdos), que señala que durante los años en que el inmueble estará en alquiler se irá pagando residualmente una parte del valor total de la propiedad.

SEGURO
"Un contrato de este tipo es muy seguro y tiene entre sus mayores ventajas, primero, que no se está lidiando con una institución financiera y, segundo, que al celebrar un contrato el riesgo que se corre con la falta de pago (por parte del arrendador) o que el vendedor se retracte sobre la venta del inmueble, es el mismo que habría con el de una hipoteca regular, pues este es un contrato igual solo que con la opción de alquiler mientras se paga. Lo que hay que tener claro es que el contrato puede --y tiene-- que prever cualquiera de estas situaciones", refiere Rivarola.

EL PAGO
Lo que recomiendan los expertos es que, al acordar los pagos mensuales, se prefieran las cuotas fijas y que no se deje para después un cálculo del incremento de la moneda, sino que se firme el convenio tomando en cuenta esa proyección.

Debe saber que, a pesar de que se trata de un pago de alquiler, el costo por pagar será mayor (no tanto como el de una hipoteca), pues implica el cálculo del total del inmueble en 10 años.

4Para tomar en cuenta
Ventajas:
4Resulta un punto medio entre el préstamo hipotecario y el alquiler. El contrato implica el mismo rigor que el que se requiere en una hipoteca.
4Representa una alternativa de financiamiento que a la larga significa un pago menor que el que se realiza en un banco.

No hay riesgos de que el arrendador se apropie del inmueble.

Desventajas:
4El pago mensual es mayor, comparado con el monto de un alquiler regular, debido a que en realidad es un adelanto mensual del monto total del inmueble (habiendo calculado un pago en diez años).
4Deben considerarse varios puntos de penalidad que pueden desanimar a las partes involucradas.