Alquileres: Congreso apunta a crear una figura de “fianza arrendaticia”, ¿qué cambiaría para inquilinos y propietarios?

La iniciativa, impulsada por el congresista Roberto Kamiche, establece que el arrendador podrá pedir al inquilino un monto de hasta tres meses de renta, en dinero, para cubrir posibles deudas, servicios impagos o daños al inmueble, el cual deberá devolverse al finalizar el contrato si no existen pendientes.

Según especialistas, en la actualidad la ley no regula de manera específica esta figura dentro del arrendamiento, por lo que el monto, uso y condiciones de lo que en el mercado se conoce como una garantía dependen de lo que acuerden las partes.

En concreto, la fianza arrendaticia que plantea la iniciativa legislativa es similar a la figura de garantía que se suele establecer actualmente en un contrato de alquiler. El texto establece una “fianza” que llegue a un máximo de hasta tres meses de renta pactada, y define los casos en los que este monto puede utilizarse, como deudas, servicios impagos o daños al inmueble.

Desde el punto de vista legal, especialistas advierten que esta figura no coincide con la definición tradicional de fianza en el Código Civil, que implica la participación de un tercero, lo que abre un debate sobre su aplicación en este tipo de contratos.

Luis Aliaga, asociado principal de Philippi, Prietocarrizosa, Ferrero DU & Uría (PPU), explicó que la propuesta no coincide con la definición tradicional de fianza en el Código Civil. “Esta diferencia puede generar cierta confusión conceptual y plantea dudas sobre si el lugar elegido dentro del Código Civil es el más adecuado para regular este tipo de garantía”, indicó.

En la misma línea, Alejandro Fuller, asociado principal de Payet, Rey, Cauvi, Pérez, consideró que el proyecto parte de una base equivocada. “El proyecto incurre en un error conceptual al asumir que fianza y los mecanismos de garantía que se usan en los contratos de arrendamiento son lo mismo”, sostuvo.

El especialista precisó que la fianza implica la participación de un tercero, mientras que en los alquileres lo habitual es que el propio inquilino entregue una suma de dinero como respaldo. Añadió que, en la práctica, ambas figuras pueden coexistir en un mismo contrato, lo que refuerza la necesidad de distinguirlas correctamente para evitar ambigüedades en su aplicación.

Más allá del término, los especialistas advierten que la iniciativa podría cambiar la forma en que hoy se negocian los contratos.

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Aliaga anotó que la propuesta introduce reglas que actualmente se definen libremente entre las partes, lo que podría reducir ese margen de negociación. Fuller coincidió en ese punto y advirtió que establecer límites rígidos podría no ser adecuado en todos los casos. “Estos límites innecesarios que el legislador busca implantar restan dinamismo y competitividad al mercado inmobiliario”, afirmó.

Para Yuri Vega, socio principal del Estudio Muñiz, Olaya, Meléndez, Castro, Ono & Herrera, la iniciativa no introduce un cambio sustancial, ya que las partes ya pueden pactar este tipo de garantías. “Si ya lo puede hacer hoy, entonces esta iniciativa es innecesaria”, indicó. En esa línea, consideró que la norma no establece un requisito adicional obligatorio, sino que regula una práctica existente, aunque con límites que podrían alterar su uso en el mercado.

Vega cuestionó la utilidad de la iniciativa al considerar que no introduce cambios sustanciales. “Es uno de los proyectos de ley más inútiles que he visto”, señaló. A su juicio, el problema no radica en la ausencia de regulación, sino en otros aspectos del sistema, como la dificultad para recuperar un inmueble ante incumplimientos.

Vega añadió que el problema real no está en la falta de regulación de estas garantías, sino en la dificultad para hacer cumplir los contratos. En esa línea, indicó que la discusión debería centrarse en mecanismos más eficaces para recuperar los inmuebles ante incumplimientos, en lugar de establecer nuevas reglas sobre un aspecto que ya funciona en el mercado. Señaló que los procesos de desalojo siguen siendo largos y poco efectivos, lo que termina afectando la dinámica del mercado de arrendamientos.