De espacio compartido a oficina estratégica: el ‘coworking’ conquista a las grandes empresas y llega a más distritos, ¿qué lo impulsa?

“El ‘coworking’ ya es parte del mercado formal de oficinas. Las empresas medianas y grandes lo usan como una alternativa flexible frente a la oficina tradicional”, explica Sandro Vidal, director de Consultoría e Investigación de RE Propiedades. Según el estudio, el crecimiento se apoya en contratos de mayor duración, tarifas al alza de 8% a 11%, y una expansión hacia distritos como Ate y San Borja, donde la demanda empresarial busca menor congestión y mejor conectividad.

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Vidal precisa que el 96% de los ‘coworkings’ ofrece oficinas privadas, una señal de que el formato se está adaptando a las exigencias del cliente corporativo. Además, señala que los edificios de categoría B y B+ concentran ya el 45% del inventario (hace un año eran 41%), mientras que los de categoría prime (A+ y A) representan el 48%, y el 7% restante corresponde a otros inmuebles. Este cambio, dice, refleja la democratización de la oferta. “El ‘coworking’ ya no se concentra solo en edificios prime de San Isidro o Miraflores; ahora crece donde hay oportunidades reales de negocio”, añade.

La ocupación promedio del mercado se mantiene alta y estable, impulsada por empresas que usan estos espacios como parte de su estructura operativa.

Las rentas promedio oscilan entre US$15,9 y US$17,4 por m2, con San Isidro y Miraflores a la cabeza, mientras Surco y Magdalena muestran valores intermedios y Ate o San Borja destacan como zonas emergentes con precios más accesibles.

Cómo se mueven los operadores

Entre los operadores que lideran esta tendencia, Comunal destaca como el jugador local más grande del mercado. Ernesto de Olazábal, CEO y cofundador de Comunal, detalla que la empresa gestiona actualmente 17 sedes en Lima que suman 35.000 m2, con presencia en Miraflores, San Isidro, Surco, Magdalena, Barranco y San Borja. “Estamos abriendo un edificio completo al lado de La Rambla de San Borja y próximamente llegaremos a Chacarilla”, señaló.

De Olazábal explica que Comunal opera bajo un modelo de sociedad con propietarios de edificios, en el que no paga una renta fija, sino que comparte los ingresos generados por la operación de los espacios. “Así el negocio es más sano: ellos ganan más que con una renta fija, y nosotros mantenemos flexibilidad hacia el cliente final”, dice.

Según el ejecutivo, las grandes corporaciones ya son el núcleo del negocio, con clientes como Phillip Morris, Rappi, Uber y diversas aerolíneas. “El ‘coworking’ evolucionó: ahora se trata de ofrecer términos flexibles, contratos de 3 a 5 años y una experiencia todo incluido”, apunta.

Además, Comunal ha triplicado la superficie de sus sedes de Leuro (3.000 m²) y Santa Cruz (4.500 m²) en Miraflores durante los últimos dos años, e incorpora mejoras tecnológicas y ambientales en sus locales. “Flexibilidad es el nombre del juego”, resume el CEO, quien adelantó que sus propios sistemas de gestión (ERP) y de relación con clientes (CRM) permiten atender usuarios y propietarios con mayor eficiencia.

Otro operador que consolida su presencia es Swiss Capital, grupo que gestiona tres marcas de ‘coworking en el país’ —Garage Cowork, Seedspace Perú y Swiss Office Business Club—, cada una enfocada en públicos distintos. Desde su modelo multiformato, la compañía busca atender tanto a emprendedores como a corporativos con espacios que combinan eficiencia y experiencia.

Garage Cowork, con 1.200 m2 y 180 posiciones, se orienta al segmento emprendedor y busca democratizar el acceso a espacios compartidos. Seedspace Perú, con casi 7.000 m2 distribuidos en Miraflores, Surco y San Isidro, atiende a empresas en crecimiento y cumple siete años en el mercado.En el segmento corporativo, Swiss Office Business Club —el formato más reciente del grupo— cuenta con tres sedes: Patio Panorama (Surco), San Isidro y Torre Parque Márquez (Miraflores), cada una con 1.500 m2.

“Las compañías buscan flexibilidad, pero también estabilidad. Hemos visto clientes que permanecen por años y adaptan sus oficinas como parte de su modelo operativo”, explica Javier Merino, gerente general de las unidades de coworking de Swiss Capital.

En total, la red suma más de 12.000 m2 y 1.860 posiciones, con una ocupación promedio de 85%, que llega al 98% en San Isidro. Swiss Capital combina gestión directa con alianzas inmobiliarias. Además, desarrolla un modelo de franquicia internacional, con el objetivo de expandirse a Ciudad de México en 2026.

Por su parte, IWG, operador global de ‘coworking’, gestiona en Perú sus marcas Regus, Spaces y HQ, y suma 13 centros que en conjunto superan los 22.000 m2. Su gerente de Expansión, Juan Carlos Farías, detalla que mantienen una ocupación promedio de 90%, con sedes en Surquillo, Puruchuco, Chacarilla, San Isidro, Miraflores y Barranco.

“Nuestra meta es llegar a 20 sedes en 2026, impulsando el modelo de franquicia”, señala. Farías adelanta que IWG ya se encuentra buscando inmuebles en Lima para aterrizar dos de sus marcas globales de ‘coworking’ premium: Signature y No18. La primera estará enfocada en oficinas corporativas de alto nivel, mientras que No18 ofrecerá una propuesta más exclusiva para edificios de patrimonio histórico, con diseño cuidado, menor densidad de escritorios por metro cuadrado y una experiencia más personalizada.

Farías precisa que el ticket promedio subió de US$ 200– US$ 250 a US$ 250– US$ 300, reflejando la recuperación del mercado tras la pandemia, el incremento de la ocupación y la mayor demanda de espacios corporativos por parte de empresas medianas y grandes.

IWG mantiene presencia en San Isidro, Surco, Barranco y Miraflores, y planea llegar a Trujillo, Piura y Arequipa mediante socios locales. “El ‘coworking’ es ahora parte de la estrategia inmobiliaria de las grandes empresas. Lo usan para descentralizar equipos o reducir costos sin perder ubicación”, agrega Farías.

Un formato en expansión

Tanto los operadores locales como internacionales coinciden en que el ‘coworking’ seguirá creciendo más allá de 2026, acompañado por el retorno a la presencialidad y la búsqueda de eficiencia. “El mercado aún tiene espacio para duplicarse en cinco años. La categoría solo representa el 5% del inventario total, y puede llegar al 10% si los operadores cumplen su promesa con clientes y propietarios”, proyecta De Olazábal.

Desde Swiss Capital, Merino apunta que el crecimiento del formato será sostenido en la medida en que los operadores “mantengan una propuesta de valor que combine flexibilidad, experiencia y rentabilidad”. El grupo, dice, ya trabaja en replicar su modelo en otros mercados de la región.

En la misma línea, Farías, de IWG para Perú, considera que el ‘coworking’ “ya forma parte de la estrategia inmobiliaria de las grandes empresas” y que el país aún tiene potencial para incorporar nuevas marcas y ubicaciones fuera de Lima. “Hay espacio para crecer en provincias con desarrollo corporativo, como Trujillo o Arequipa”, señala.

“El ‘coworking’ ya no es un complemento, sino una pieza estable en la estructura inmobiliaria corporativa de Lima”, resume Vidal, de RE Propiedades.