Demanda de vivienda en Lima: qué prefieren los jóvenes al comprar o alquilar

Luciano Barredo, gerente comercial de Urbania y Adondevivir, explica que los jóvenes tienden a alquilar debido a su búsqueda de independencia o formación de nuevos hogares, mientras que los segmentos de mayor edad buscan propiedades más amplias. Por otro lado, Bryan Meza, gerente general adjunto de Inmobiliaria Binda, destaca que la demanda de compra de departamentos ha crecido un 30% del 2023 al 2024, con una mayor concentración en Lima Moderna y Lima Top.

El precio de las viviendas también ha mostrado un incremento en los últimos meses. Según el Índice de Venta y Alquiler de Urbania, el precio medio de la ciudad subió 0,2% en enero y acumula un alza del 1,6% en los últimos 12 meses, ubicándose en S/ 6.761 por metro cuadrado.

En cuanto a precios específicos, un departamento promedio de 60 m2 y dos habitaciones tiene un valor de S/ 419 mil, mientras que una unidad de 100 m2 con tres habitaciones alcanza los S/ 652 mil aproximadamente. San Isidro Sur lidera el ranking de las zonas más costosas, con S/ 11.505 por m2, seguido de la zona del Olivar en ese distrito, con S/ 10.216 el m2. Luego, está Barranco con S/ 10.081 el m2.

Uno de los factores que influye en la preferencia por alquilar en lugar de comprar es el acceso al crédito hipotecario. Según Miguel Deústua, gerente general de Tribeca Inmobiliaria, muchas familias no logran sustentar los ingresos requeridos para calificar a un crédito, lo que las lleva a optar por el alquiler. Además, la reducción de tasas de interés ha incentivado la demanda de compra, reactivando el mercado tras un periodo de incertidumbre.

En esto coincide Meza, quien agrega que, afortunadamente, existen bancos que tienen productos que permiten, a través de un plan de ahorro o similar, calificar luego de un tiempo a un crédito hipotecario.

Otro tema, según el representante de Binda, es que, a diferencia de generaciones anteriores, los millenials y centenials priorizan experiencias por sobre posesiones materiales y no ven tan necesaria la compra de un inmueble.

El mercado inmobiliario limeño también está experimentando cambios en la oferta. Deústua señala que el tamaño promedio de los departamentos ha disminuido en los últimos años: hace cinco años el promedio era de 75 m2, mientras que hoy un departamento de tres dormitorios bordea los 65 m2. Asimismo, han surgido nuevos formatos como los departamentos monoambientes dirigidos a estudiantes e inversionistas.

Con una brecha habitacional aún significativa, las proyecciones apuntan a que la demanda de vivienda seguirá creciendo en los próximos años, dice Meza, impulsada por un clima de inversión estable y la mayor disposición de los bancos para financiar proyectos inmobiliarios, según los especialistas.

Así, las tendencias apuntan a la búsqueda de ‘lofts’ o departamentos menores de 60m2 en Lima Moderna.

Sobre el impacto de los precios de los alquileres en la demanda de la compra de vivienda, Deústua explica que existe un ratio que refleja la relación entre el valor de compra y la renta que se suele recibir por un inmueble, el PER (Price Earnings Ratio, por sus siglas en inglés). Este determina el número de años que se tiene que rentar un inmueble para poder adquirirlo y, en su mayoría, es de entre 15 y 17 años.

En cuanto a las diferencias por género, Barredo señala que en términos generales no se observan grandes variaciones en las preferencias de vivienda entre hombres y mujeres. Sin embargo, Deústua indica que las mujeres independientes suelen adquirir inmuebles para vivir con sus padres, mientras que los hombres optan por espacios con menos habitaciones. En decisiones de compra familiar, la mujer suele tener un rol determinante.