¿Buscas rentabilidad en Lima? Invertir para alquilar vuelve a ser una buena opción

Este nuevo escenario está generando un cambio en el comportamiento de compra, donde el objetivo de adquirir para alquilar gana terreno frente a la tradicional lógica de compra para vivienda propia. “La rentabilidad ha servido como un catalizador: desde profesionales independientes hasta familias están viendo en el mercado de alquiler una oportunidad sólida para generar ingresos pasivos con menor riesgo que otras inversiones”, afirma Juan Carlos Zurek, director ejecutivo de Fortem Gestora Inmobiliaria.

Luciano Barredo, gerente de marketing de Urbania y Adondevivir, coincide y agrega que algunos de los principales factores son el crecimiento sostenido de los precios de alquiler frente a la estabilidad de los precios de venta; la alta demanda en zonas como Surquillo, Lince y Chorrillos, donde la relación alquiler/precio es muy atractiva; y la diversificación del uso de los inmuebles, con estrategias como alquileres amoblados o por temporadas cortas, que elevan la rentabilidad hasta en un 30%.

Un nuevo perfil de inversionista

Desde Edifica, empresa especializada en proyectos para inversión, también detectan un cambio en el perfil del comprador. “Las ventas para inversionistas han aumentado 15% en el último año. Esto hace que los inmuebles sean más rentables y atrae a jóvenes que acceden a tickets de unidades pequeñas”, comenta Gustavo Latorre, gerente comercial.

En línea con esta tendencia, Fortem ha adaptado su portafolio con unidades más compactas (de 40 a 60 m²) en zonas con alta rotación de inquilinos. Además, incluyen amenities funcionales como ‘coworking’, zonas para mascotas o áreas de parrilla que suman valor sin elevar excesivamente el precio de entrada.

Barredo respalda esta preferencia pues considera que hay una clara tendencia hacia unidades más compactas pero que compensan al estar bien ubicadas y ser funcionales en cuanto a su estructura. Esta oferta responde a un perfil de compradores más jóvenes, solteros o sin familia, que priorizan conectividad, seguridad y acceso a servicios antes que grandes metrajes, dice.

En contraste, Besco, enfocado en el segmento MiVivienda, no ha notado un impacto directo del auge de rentabilidad en su demanda. “Cerca del 90% de nuestros clientes son compradores de primera vivienda. La demanda sigue liderada por familias que buscan un hogar propio, más que por inversionistas”, explica Elisa Ríos, Gerente de Negocios Inmobiliarios.

Lince, Cercado, Magdalena entre las zonas con mejor retorno

El binomio de alquiler elevado y precio de venta contenido genera oportunidades de retorno especialmente atractivas en distritos como Lince, Cercado de Lima, Magdalena del Mar o Jesús María. Según Urbania, Chorrillos Este es hoy la zona con mejor rendimiento de inversión bruta, superando incluso a sectores premium como Miraflores o San Isidro.

Por ejemplo, Lince destaca con un alza de 15,3% interanual en alquileres, mientras que sus precios de venta permanecen relativamente accesibles, lo que permite maximizar el retorno. “Zonas en el límite entre Lima moderna y Lima top son estratégicas para nosotros”, señala Latorre.

Zurek añade que áreas como San Miguel, Magdalena y Jesús María están en el foco de sus nuevos proyectos. “Estas zonas combinan precios competitivos de venta con fuerte demanda de alquiler, especialmente entre jóvenes y profesionales”, indica.

En tanto, Barredo profundiza en que se está viendo un dinamismo muy fuerte, principalmente en distritos de Lima Moderna como La Victoria, Surquillo, Lince y Cercado de Lima, que cada vez captan más búsquedas y publicaciones gracias a su cercanía con zonas top, buena conectividad y oferta inmobiliaria más competitiva. También destaca el crecimiento en distritos como Magdalena, Jesús María y Pueblo Libre, agrega.

¿Qué pasa con los precios de venta?

A diferencia de los alquileres, que acumulan un crecimiento de 4,4% en 2025 (muy por encima del 1,4% de inflación), los precios de venta avanzan apenas 1,1% en el mismo periodo, lo que implica una caída real de 0,3 puntos porcentuales.

Pese a ello, algunos distritos muestran signos de revalorización localizada. Es el caso de La Victoria, que lidera el ranking con un alza de 9,9% interanual.

Barredo atribuye este dinamismo a factores urbanos. “En el caso de La Victoria, el crecimiento se debe a una combinación de renovación urbana, mejora en la oferta inmobiliaria y cercanía a zonas centrales como San Isidro y Jesús María. En Lince, la mezcla de ubicación estratégica, buena conectividad y crecimiento de espacios mixtos (residencial + oficinas)”, comenta.

¿Se mantendrá la tendencia?

Para el segundo semestre, las expectativas del sector son moderadamente optimistas. “La demanda de alquiler se mantiene firme y sigue superando la oferta en muchas zonas. Hay una base sólida para que esta tendencia continúe”, proyecta Zurek.

Latorre advierte que aunque el turismo aún no se recupera por completo, la baja en las tasas hipotecarias y la búsqueda de refugio frente a la inflación siguen motivando la inversión en bienes raíces.

Desde Besco, en cambio, se anticipa un crecimiento sostenido pero centrado en vivienda social. “El mercado sigue liderado por la primera vivienda. El récord histórico de 52.093 unidades de oferta es una señal positiva para el segmento MiVivienda”, comenta Ríos.

Luciano Barredo cierra con una proyección geográfica al afirmar que distritos como Chorrillos, Surquillo, La Victoria y Cercado de Lima seguirán mostrando dinamismo en precios y rentabilidad. “Son zonas con alta demanda, en proceso de renovación urbana y con precios aún accesibles. Además, considero que distritos como Pueblo Libre y Magdalena mantendrán su ritmo positivo”, anota.