Lima cumple 491 años: más inversión, nuevas marcas y un mercado inmobiliario que vuelve a ganar atractivo

Con una inversión pública que superó los S/350 millones en el 2025 y beneficios tributarios inéditos, según ProLima, el Centro Histórico de Lima vive una reactivación progresiva que impulsa la llegada de marcas, eleva el valor de oficinas y comercios, y abre paso a proyectos de usos mixtos, aunque aún enfrenta retos de seguridad y ‘tramitología’.

Desde ProLima, el organismo a cargo de la recuperación del Centro, destacan que el salto presupuestal marca un punto de quiebre. “En el 2023 el presupuesto anual fue de S/58 millones, pero para el 2025 superó los S/350 millones, más del triple del 2024 y más de 22 veces el presupuesto que teníamos en 2019”, señala su gerente, Luis Martín Bogdanovich, quien afirma que este nivel de recursos “marca un momento bisagra para la verdadera reactivación económica del Centro Histórico”.

Según explica, esta inversión se traduce en una cartera activa de proyectos ya culminados, obras en ejecución y nuevas intervenciones en camino, especialmente en el Damero de Pizarro, Plaza San Martín y el entorno de Plaza Mayor. No obstante, advierte que se trata de un proceso en consolidación: “La recuperación no es puntual ni aislada, sino progresiva, y dependerá de sostener el ritmo de ejecución y la maduración de los proyectos estructurales”.

Nuevas marcas y dinamismo comercial

Uno de los efectos más visibles de esta recuperación urbana es la llegada de nuevas marcas y negocios formales. La peatonalización de diversas cuadras del Damero de Pizarro —con una inversión superior a S/119 millones, según ProLima— ha elevado el atractivo del Centro para el comercio y la gastronomía.

“Marcas como Pan de la Chola, María Almenara, Don Mamino, Flora y Fauna, y Alanya ya operan en la zona, junto con la expansión de cadenas como Tambo y Aruma”, detalla Bogdanovich. Para el funcionario, hoy es posible compatibilizar el desarrollo económico y la conservación patrimonial gracias a la simplificación de trámites: “Ahora todo se canaliza en una sola instancia, con criterios unificados y mayor claridad para el inversionista”, enfatiza.

Desde el mercado inmobiliario, Max Medina, gerente de investigación de Binswanger, coincide en que el Centro vuelve a ganar protagonismo. “Antes de la pandemia, la renta promedio de oficinas rondaba los US$11,5 por metro cuadrado; hoy, al cierre del 2025, estamos entre US$12,5 y US$12,75. No es un salto abrupto, pero sí una señal clara de consolidación”, explica.

En el caso del comercio, las zonas más caras siguen siendo el Jirón de la Unión y el corredor de Abancay, donde los alquileres pueden ir desde los US$30 hasta los US$70 por metro cuadrado. “Lo interesante es que el dinamismo ya no se concentra solo en esas calles: vemos una descentralización hacia la Plaza San Martín y otras zonas aledañas”, añade Medina.

Las marcas que apuestan por el Centro

Grupos como Kong, Casa Tambo, Pan de la Chola y Flora & Fauna coinciden en que el Centro vuelve a ser un espacio viable para crecer, aunque todavía enfrenta retos.

Desde el Grupo Kong, que hoy opera tres conceptos a una cuadra de la Plaza de Armas —Puerto Santa Rosa, La Tapada y Bar El Conquistador—, su gerente Sandra Campos explica que el desempeño ha sido heterogéneo, pero con señales claras.

“La Tapada mantiene su estándar de clientela y ticket, mientras que la cebichería viene en alza constante, con picos de alta demanda. El bar todavía está en un proceso de maduración, sobre todo en horarios de tarde”, señala.

Según Campos, el boulevard del Damero de Pizarro ha sido clave para el flujo de personas y la visibilidad de los locales, lo que ha elevado la competencia por ubicaciones estratégicas. “Ahora que el boulevard está más formado, los puntos se vuelven más disputados, especialmente dentro de los pasajes”, comenta. El ticket promedio en La Tapada se ubica en S/55, con un público compuesto principalmente por trabajadores del sector público, oficinas cercanas y turistas, que representan cerca del 30% de los comensales.

El grupo tiene además planes de expansión. “Estamos desarrollando un nuevo proyecto en la cuadra siete del Jirón de la Unión, un formato tipo mercado de unos 1.500 m², con una inversión proyectada superior a S/2 millones”, adelanta Campos, quien reconoce que la recuperación de inmuebles patrimoniales implica procesos largos y burocráticos, pese al acompañamiento de ProLima.

Una apuesta temprana fue la de Casa Tambo, que abrió en plena pandemia y hoy se ha convertido en un lugar emblemático del Centro. Steve Morales, gerente general adjunto, recuerda que el crecimiento fue gradual: “Empezamos recibiendo unas 3.000 personas al mes; hoy superamos las 20.000 visitas mensuales. No fue inmediato, fue el resultado de paciencia, consistencia operativa y una propuesta clara”.

Morales destaca que el Centro les dio identidad, volumen y visibilidad, y que la mejora del espacio público fue determinante para el retorno del público. Actualmente, entre 25% y 30% de su clientela es turista, mientras que el resto corresponde a trabajadores, corporativos y visitantes que llegan al Centro como destino gastronómico. El ticket promedio pasó de alrededor de S/60 a S/110, reflejando una mayor disposición a pagar por valor y experiencia.

En formatos más accesibles, El Pan de la Chola optó por un local pequeño y de alto tránsito en el Jirón de la Unión. Su fundador, Jonathan Day, señala que estar en el Centro tiene un valor simbólico y comercial. “Es una calle donde todo pasa, donde ves al país entero. Ser parte de la recuperación del Centro fortalece nuestro compromiso con la ciudad”, afirma. El ticket promedio del local ronda los S/25, según explica Day asegurando que este monto es menor a locales con mesas y apuntando a un público diverso que combina vecinos, trabajadores y turistas.

Por su parte, Flora & Fauna decidió ingresar al Centro con un enfoque distinto. Su cofundadora, Eileen Wong, explica que la nueva tienda busca acercar la alimentación saludable a un público más amplio. “No se trata de sofisticar la oferta, sino de hacerla más accesible y conveniente, manteniendo nuestros estándares de calidad”, indica a Día1. El formato ha sido pensado para el ritmo del Centro, donde la practicidad y el precio son claves.

Pese al mayor dinamismo, las marcas coinciden en que persisten desafíos. La necesidad de mayor seguridad, estacionamientos, procesos de permisos más predecibles y una coordinación sostenida entre el sector público y privado, siguen siendo condiciones necesarias para consolidar la inversión. Aun así, el consenso es claro: el Centro Histórico ha dejado de ser solo una apuesta cultural y empieza a consolidarse como un espacio económicamente viable para marcas de distintos formatos y segmentos.

El Centro como eje de revalorización urbana y turística

La reactivación del Centro Histórico de Lima también empieza a consolidarse desde la inversión inmobiliaria y hotelera, con proyectos que apuntan tanto a la vivienda formal como al turismo de alto valor. Desarrolladores y operadores internacionales coinciden en que la zona atraviesa una etapa de transformación urbana que recién comienza.

Desde el frente inmobiliario, Albamar Grupo Inmobiliario ha decidido reforzar su apuesta por el eje central de Lima con una secuencia de proyectos residenciales. Eduardo Rondón, jefe de Marketing de la firma, señala que el Centro ya no se percibe solo como una zona de recuperación patrimonial, sino como un espacio con potencial para un nuevo estilo de vida urbano. “Más que una recuperación inmobiliaria, estamos viendo una transformación de cómo se vive la ciudad. Familias y jóvenes profesionales están priorizando ubicación, funcionalidad y sostenibilidad”, afirma.

Tras el avance de Albamar | Re+, actualmente en construcción en la avenida Óscar R. Benavides, la empresa lanzó tres nuevos proyectos consecutivos —Albamar | Flex, Albamar | Quadra y Albamar | Gran Cornejo— en Cercado de Lima y Breña. Con ello, el Grupo proyecta un incremento de inversión de 25% en el 2026 frente al año anterior. “La combinación de precios competitivos, conectividad —con la Línea 2 del Metro— y cercanía a servicios ha devuelto atractivo a la vivienda formal en el Centro”, añade Rondón.

El perfil de comprador, explica, es joven, práctico e informado: personas que buscan independizarse o formar familia sin alejarse de los principales ejes laborales y educativos. Aunque reconoce que persisten desafíos en permisos e infraestructura asociada a edificaciones antiguas, sostiene que estos forman parte natural del proceso de evolución urbana.

En paralelo, el sector hotelero empieza a marcar un punto de inflexión. El grupo español Meliá Hotels International anunció la apertura de su primer hotel de lujo en el Perú bajo la marca The Meliá Collection, que operará en la histórica Casa de la Pila, a pocos metros de la Plaza de Armas de Lima. El proyecto se desarrollará en dos fases: una primera en julio de 2026 con 61 habitaciones, y una segunda en 2027, cuando alcanzará 107 habitaciones.

Para Gabriel Escarrer, presidente y CEO de Meliá Hotels International, la llegada al Centro Histórico responde a una estrategia regional más amplia. “Apostamos por destinos con alto potencial turístico y una identidad cultural fuerte, como Lima”, señaló al anunciar el proyecto, que busca integrar lujo, patrimonio y experiencia cultural.

El ingreso de Meliá contó con el acompañamiento de PromPerú, entidad que facilitó información sobre inmuebles patrimoniales y articuló reuniones con los propietarios del edificio. Daniel Córdova, director de Promoción de Inversiones Empresariales del organismo, destacó que atraer este tipo de proyectos “refuerza el valor turístico y económico del Centro Histórico, al tiempo que impulsa su preservación”.

En conjunto, estas inversiones refuerzan una señal clara: el Centro de Lima ya no solo es un espacio de recuperación simbólica, sino un nuevo eje de desarrollo urbano, donde convergen vivienda, turismo, gastronomía y comercio. La sostenibilidad de este proceso, coinciden los actores privados, dependerá de reglas claras, seguridad y una coordinación constante entre el Estado y la inversión privada.

Oficinas, bajo costo y alta ocupación

El Centro se está posicionando como una alternativa de menor costo frente a otros distritos. Jorge Ramos, director de Mercados de Capitales de Fibra Prime, señala que las tarifas actuales —entre US$11 y US$13 por m²— resultan altamente competitivas frente a San Isidro, donde pueden superar los US$20. “En un contexto de optimización de gastos, el Centro ofrece eficiencia de costos sin sacrificar conectividad ni flujo”, afirma.

La demanda, explica, proviene principalmente de entidades públicas, call centers y pymes de servicios, sectores que valoran la ubicación céntrica y la estabilidad operativa. “El Centro se consolida progresivamente como un mercado atractivo para inversionistas, con altos niveles de ocupación y flujos predecibles”, agrega.

Desde la Red de Estudios para el Desarrollo, Giacomo Puccio, apunta que el impacto más fuerte se está dando en el sector comercio, impulsado por la peatonalización. “En corredores como Abancay, los precios de alquiler han subido de US$40 por m² en el 2021 a cerca de US$44 en 2024, llegando incluso a US$50”, indica, resaltando que uno de cada tres lotes del Centro Histórico se destina hoy a actividades comerciales.

Un proceso en marcha y retos pendientes

Más allá del comercio y las oficinas, el objetivo de mediano plazo es avanzar hacia un modelo de usos mixtos que incorpore vivienda, servicios y actividades culturales. Desde ProLima destacan el interés creciente en proyectos inmobiliarios en la zona sur del Centro y Barrios Altos, así como la llegada de operadores hoteleros internacionales como Meliá y Marriott.

Sin embargo, los expertos coinciden en que persisten desafíos estructurales. Para Jorge Luis Ojeda, docente de la UPC, la revalorización aún es desigual. “Hay zonas que avanzan con mayor rapidez y otras que siguen en una fase inicial. El proceso está en marcha, pero todavía no es homogéneo ni plenamente consolidado”, sostiene.

Ojeda advierte además sobre el riesgo de una revitalización incompleta: “Sin seguridad, limpieza, iluminación y servicios adecuados, la inversión privada no se consolida. La seguridad es el principal habilitador de la revalorización”.

A ello se suma la tramitología, especialmente en la articulación con el Ministerio de Cultura, un factor que, según Puccio, sigue siendo una barrera para acelerar la inversión. Aun así, los incentivos tributarios vigentes —créditos de hasta 30% del Impuesto a la Renta para proyectos de puesta en valor— han ayudado a que más empresas “se animen a dar el paso”.

Hacia los próximos cinco años, la apuesta es clara: consolidar al Centro Histórico como un polo económico, cultural y turístico de escala metropolitana. “La revalorización no se mide en un solo indicador, sino en más actividad en el espacio público, mayor interés por invertir y un Centro que vuelve a ser usado y recorrido”, resume Bogdanovich.

El camino no está exento de riesgos, coinciden los especialistas. Pero el consenso es que, por primera vez en años, el Centro de Lima reúne una combinación poco habitual: inversión pública sostenida, reglas más claras y un apetito privado capaz de sostener la recuperación. A sus 491 años, el Centro vuelve a colocarse en el mapa económico de la ciudad y confirma que la célebre frase de Abraham Valdelomar “el Perú es Lima, Lima es el Jirón de la Unión”, hoy admite una lectura más amplia, porque trasciende a más de una sola calle.