Los ‘strip centers’ cambian de piel, ¿dónde abrirán estos nuevos espacios comerciales y hacia dónde evoluciona el negocio?

Más allá del crecimiento del inventario, el principal cambio que identifica el estudio es la incorporación de componentes residenciales y de oficinas dentro de los desarrollos comerciales. Según la consultora, tanto los proyectos en construcción como algunos ‘Strip Centers’ consolidados avanzan hacia formatos de uso mixto para complementar su oferta y maximizar el valor del suelo. A diferencia de un multifamily, cuyo uso principal es residencial para alquiler, estos proyectos mantienen al componente comercial como eje del desarrollo e incorporan vivienda u oficinas como complemento.

Christian Villalta, especialista de investigación de Binswanger, explica que esta tendencia responde a la búsqueda de una mayor rentabilidad de los proyectos y a la posibilidad de generar una demanda cautiva para los operadores comerciales.

“Están pensando en añadir algún componente de oficinas o residencial. Esto más por maximizar la rentabilidad del inmueble como tal”, afirma.

El especialista agrega que el mercado mantiene espacio para seguir creciendo bajo esta lógica. Actualmente existen más de 10 proyectos en evaluación, aunque todavía no ingresan a etapa de ejecución.

Entre los desarrollos que reflejan esta evolución figura Lomas Plaza, proyecto de Besco que será el primer ‘Strip Center’ del Rímac. Ramiro Carranza, gerente de Desarrollo y Proyectos de Besco, señala que la iniciativa representa una inversión aproximada de S/ 80 millones y tiene prevista su inauguración para la segunda quincena de julio.

“Lomas Plaza ha sido desarrollado para atender las necesidades de las cerca de 6.000 familias que viven y vivirán en la urbanización Las Lomas del Rímac una vez concluido el proyecto en su totalidad”, sostiene Carranza.

El ejecutivo señala que el Rímac presenta condiciones favorables para el desarrollo de este tipo de formatos debido a su ubicación, conectividad y crecimiento residencial.

“Vemos al Rímac como un distrito con mucho potencial. Su ubicación, conectividad y el crecimiento de nuevos proyectos residenciales están impulsando su desarrollo y generando una mayor demanda por comercios y servicios de proximidad”, afirma.

Carranza considera además que la integración de vivienda, comercio y servicios gana relevancia dentro del mercado inmobiliario.

Una visión similar comparte Karen Lozada, fundadora y directora de On Retail Perú. La ejecutiva señala que la empresa trabaja actualmente en tres proyectos de uso mixto y considera que el país todavía tiene espacio para desarrollar este tipo de propuestas.

“Hoy las inmobiliarias e inversionistas debemos pensar el uso mixto como un concepto integral y que sume valor al entorno. Desde la compra del terreno se puede pensar en un ‘masterplan’ que se integre a la ciudad”, afirma.

Actualmente, On Retail desarrolla un proyecto de uso mixto en San Isidro y ejecuta la remodelación de su activo en San Miguel, donde registra una ocupación cercana al 95%. Entre las nuevas incorporaciones figura Dollar City, que ocupará un espacio de aproximadamente 900 m2.

La ejecutiva explica que las categorías que impulsan con mayor fuerza este formato son supermercados, conveniencia, deporte, hogar y gastronomía, aunque la composición final depende de las características de cada ubicación.

Respecto al potencial de crecimiento, Lozada identifica oportunidades especialmente en Lima Norte y señala que la empresa mantiene proyectos en evaluación tanto en Lima Metropolitana como en provincias.

“Hoy venimos trabajando en proyectos para Lima Norte, Lima Centro, Lima Moderna y en provincias. En las ciudades principales tenemos oportunidades de seguir desarrollando el formato”, afirma.

Un mercado en expansión

El avance de estos desarrollos ocurre en un mercado que continúa mostrando indicadores favorables. El estudio identifica 6.515 m2 de área arrendable en construcción en el mercado de ‘Strip Centers’ de Lima Metropolitana, que ingresan durante el segundo semestre de este año y se distribuyen en tres proyectos ubicados en Lima Top y Lima Centro. Estos desarrollos incorporan más de 6.500 m2 al inventario y representan una inversión conjunta superior a US$ 30 millones.

El reporte también señala que el formato viene captando un mayor interés de inversionistas institucionales, como fondos y compañías de seguros. Villalta indicó que estos actores evalúan nuevos proyectos y ampliaciones dentro del mercado.

De acuerdo con Binswanger, la expansión urbana y la menor disponibilidad de grandes extensiones de terreno favorecen el crecimiento de este formato comercial, que mantiene un avance anual promedio de 5% en términos de área arrendable durante los últimos años.

Actualmente, Lima Top concentra el 46% del inventario total del mercado, equivalente a 43.460 m2, seguida por Lima Centro, con el 15%. En el extremo opuesto, Lima Sur y el Callao reúnen conjuntamente el 15% del inventario existente.

Respecto a la ocupación de espacios, el reporte señala que Lima Moderna no registra vacancia, mientras que Lima Sur presenta la mayor disponibilidad del mercado, con una tasa de 14%.

Villalta explica que gran parte de los espacios disponibles corresponde a locales ubicados en pisos superiores. “Hemos identificado que principalmente la vacancia se debe a locales ubicados en un segundo nivel, que tienen una menor exposición respecto a los locales que se ubican en el primer piso”, señala.

Según detalla, entre los distritos evaluados para futuros desarrollos figuran Miraflores, Santiago de Surco, Surquillo, La Victoria, Puente Piedra y San Martín de Porres.