Boom inmobiliario en regiones: estabilidad de precios y auge de la vivienda social impulsan nuevos proyectos

Arequipa también destaca con un crecimiento de 16% en la demanda de alquiler y 12% en la oferta, lo que sugiere un mercado equilibrado y saludable, según Luciano Barredo, gerente de Marketing de Urbania y Adondevivir. Trujillo, por su parte, muestra señales de expansión: su demanda de alquiler sube 10% y la oferta en venta aumenta 13%.

A pesar de la madurez del mercado limeño, aún hay señales de crecimiento. La capital registra un alza de 10% en la demanda de compra-venta y 4% en alquiler, con especial interés en distritos como San Miguel, Surquillo o La Victoria, donde los precios son relativamente más bajos, explica el representante de Urbania.

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Crecimiento urbano en provincias con retos estructurales

Desde la mirada de Carlos Miguel Salinas, director gerente de Antares Desarrollo Inmobiliario, Piura enfrenta limitaciones estructurales que condicionan el desarrollo urbano: deficiencias en el acceso a servicios básicos, informalidad en la gestión pública y trabas municipales. Todo ello impacta directamente en los costos y tiempos de ejecución de proyectos inmobiliarios.

“La mayoría de proyectos en Piura se orientan a vivienda social con módulos progresivos. Aunque los subsidios estatales cubren hasta el 80% del valor, pueden generar distorsiones en la demanda e incentivar la autoconstrucción sin asesoría técnica”, advierte.

Aun así, en esta ciudad empiezan a emerger alternativas más formales como Parques del Chipe, Centrika, Garden 360 o Sol del Prado. Estos proyectos ofrecen alternativas formales y de calidad dentro del área urbana. Además, existen otros proyectos de vivienda progresiva en zonas más alejadas, dice Salinas.

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Para Gabriela Benavides, gerenta Nacional de Ventas de Menorca Inversiones, elementos clave como la infraestructura urbana —incluyendo sistemas de drenaje pluvial— y el equipamiento del entorno también influyen significativamente en la decisión de compra. Además, es cada vez más común que los clientes se informen con mayor profundidad y consideren la documentación necesaria para garantizar la futura independización de su título de propiedad.

“Un claro ejemplo de esta dinámica es San Antonio de Chiclayo 3, el proyecto más reciente de Menorca Inversiones en la ciudad, que se suma a una sólida trayectoria en la zona con cuatro desarrollos previos exitosos. Entre ellos destacan los proyectos de lotes San Antonio de Chiclayo 1 y 2, y Posada del Sol Chiclayo, así como las propuestas de vivienda bajo el programa Mivivienda: Villa Posada del Sol Chiclayo, con casas de entrega inmediata, y Villa San Antonio de Chiclayo, ya 100% entregado“, comenta.

También en Piura, Menorca cuenta con el proyecto Alto Piura, de lotes para vivienda que incorpora desde el inicio estos elementos: infraestructura segura, servicios básicos, drenaje pluvial y espacios pensados en la calidad de vida de las familias. Además, es el único proyecto con parque mirador y una de las zonas con más área verde de la ciudad.

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Respecto al mercado en Arequipa, se ve un crecimiento de proyectos de segunda y primera vivienda en zonas de campo y playa; impulsado por la necesidad de las familias de contar con espacios de esparcimiento, en un contexto donde la ciudad tiende a desarrollarse de forma cada vez más vertical, dice la representante de Menorca.

“En este mercado están surgiendo proyectos de venta de terrenos, tanto formales como informales, por lo que es fundamental que el público conozca la documentación necesaria para realizar una inversión segura”, explica.

Precisamente, Barredo comenta que Arequipa es uno de los mercados más saludables, tanto por oferta como por demanda. Su crecimiento ha sido más ordenado y se observan mayores oportunidades para el desarrollo inmobiliario. “El alza equilibrada de oferta y demanda permite una rotación favorable tanto para inquilinos como para inversionistas”, señala.

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Asimismo, agrega que Trujillo también empieza a mostrar dinamismo. La ciudad ha registrado una ampliación en la oferta de propiedades en venta, acompañada de un crecimiento sostenido en la demanda de alquiler, lo que sugiere un ecosistema que empieza a diversificarse.

Demanda joven y predominio de compradores de primera vivienda

Benavides resalta que entre los principales compradores en provincias están los jóvenes entre 25 y 35 años, muchos de ellos trabajadores independientes o con ingresos híbridos (dependiente con negocio propio). Este perfil requiere ahorro previo para calificar a un crédito hipotecario y se inclina por la vivienda como bien de uso, más que como inversión.

En línea con ello, Salinas sostiene que el 80% de la demanda en provincias es por primera vivienda, aunque existe un segmento de inversionistas, limitado por las restricciones de los programas sociales.

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Precios y ticket promedio: entre la estabilidad y la oportunidad

Los precios de venta en regiones han mostrado estabilidad, con una ligera tendencia al alza luego de la inflación de 2023. En Piura y Chiclayo, el metro cuadrado en proyectos formales oscila entre S/2.900 y S/5.000. En Arequipa, puede llegar hasta US$ 2.000, según Salinas.

Los módulos de vivienda progresiva, generalmente ubicados en las periferias, se venden en promedio a S/2.800 por metro cuadrado. En cuanto al alquiler, las cifras varían según ciudad y ubicación, agrega.

La rentabilidad, sin embargo, enfrenta dificultades. se ve afectada principalmente por la lentitud en los trámites municipales, registrales y con empresas prestadoras de servicios. Estas demoras incrementan los costos y extienden los plazos de ejecución, lo que reduce el atractivo de inversión, explica.

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¿Qué tipo de vivienda se prefiere en provincias?

Según Salinas, existe una fuerte preferencia por casas antes que departamentos, aunque más por las condiciones que impone el modelo estatal que por una elección libre del consumidor. “Los subsidios estatales favorecen viviendas unifamiliares en zonas alejadas, mientras que los proyectos multifamiliares terminados suelen estar más cerca del centro pero con menor acceso al subsidio”, explica.

Si se fomentara el acceso a créditos complementarios, muchas familias podrían elegir viviendas de mejor calidad, terminadas y ubicadas en zonas más consolidadas. Esto no solo elevaría su calidad de vida, sino que reduciría riesgos estructurales en un país altamente sísmico como el Perú, agrega el representante de Antares.

Perspectivas y nuevos desarrollos

Antares Desarrollo Inmobiliario tiene planes ambiciosos para Piura. Está por culminar un proyecto de 550 unidades dentro de los rangos 2 al 4 del programa MiVivienda, con una inversión superior a los S/120 millones. Además, planea iniciar un nuevo proyecto de aproximadamente 1.600 unidades en los rangos 2 y 3, con una inversión estimada de más de S/250 millones en los próximos cinco años.

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Desde Menorca, desarrollan proyectos que responden a las particularidades y demandas de cada región. En Piura, con el proyecto Alto Piura, apuestan por desarrollos urbanos de gran escala que ofrecen lotes con precios accesibles y planes de financiamiento.

En Chiclayo, trabajan tanto en habilitaciones urbanas, como San Antonio Chiclayo, enfocadas en ofrecer terrenos accesibles y bien ubicados, como en proyectos de casas bajo el programa Nuevo Crédito Mivivienda como Villa Posada del Sol, que brinda casas pensadas para familias que buscan mudarse de inmediato con unidades de entrega inmediata, dentro de una zona consolidada junto a Posada del Sol Chiclayo donde también se ofrecen lotes.

En Arequipa, específicamente en la zona costera de Quilca - Camaná, desarrollan el proyecto de terrenos Caleta de San Antonio, un condominio tipo casa club frente al mar, orientado a quienes desean construir una segunda vivienda.

Confianza, crédito y planificación urbana

Salinas comenta que la inversión inmobiliaria en provincias depende de tres pilares: acceso al crédito hipotecario, disponibilidad de suelo habilitado y agilidad en los trámites. Además, subraya que solo el 5% de la población accede a crédito hipotecario, en gran parte por los altos niveles de informalidad.

Por ello, plantea que una política pública que promueva la vivienda vertical, con espacios comunes y financiamiento accesible, podría ser más eficiente que la actual focalización en la vivienda progresiva dispersa.