Oficinas prime reducen espacios disponibles, pero hay escasez de oficinas de gran tamaño: ¿en qué distritos?, ¿habrá nuevas alzas en alquileres?

La tasa de vacancia de las oficinas prime de Lima descendió a 9,53% al cierre del primer semestre del 2026, su nivel más bajo en más de una década, debido a la recuperación de la demanda y al limitado ingreso de nuevos edificios, según el último reporte inmobiliario de Binswanger Perú.

El mercado suma 1,03 millones de metros cuadrados distribuidos en 77 edificios clase A y A+. Durante el segundo trimestre no se incorporó ningún proyecto nuevo, mientras que la absorción neta (el resultado de restar las desocupaciones a las ocupaciones) alcanzó los 12.228 m2. Hasta mediados del 2026, Binswanger identificó una ocupación cercana a los 30.000 m2, concentrada principalmente en San Isidro Financiero y Miraflores.

Entre abril y junio se ocuparon 20.300 m2 y se liberaron 8.072 m2. San Isidro Financiero lideró la demanda con una absorción neta de 6.878 m2, seguido por Miraflores, con 4.489 m2. Las operaciones correspondieron principalmente a entidades públicas y empresas de finanzas, seguros, tecnología, informática y consultoría.

La mayor desocupación se registró en Magdalena, donde una entidad pública dejó cerca de 3.500 m2. Pese a esta salida, la disponibilidad total disminuyó 39% frente al segundo trimestre del 2025, al pasar de 159.000 m2 a aproximadamente 98.000 m2.

Max Medina, gerente de Estudios e Investigación de Binswanger Perú, sostiene que el descenso de la vacancia por debajo del 10% representa un hito para el mercado, pues no se registraba un nivel similar desde hace más de una década.

La reducción se presenta en prácticamente todos los ejes corporativos. San Isidro Empresarial registra una vacancia de 4,3%; Miraflores, de 8,58%; y San Isidro Financiero, de 9,01%. Surco–La Molina permanece en 16%, mientras que Magdalena se sitúa en 10%. San Borja, en tanto, ya no cuenta con espacios clase A disponibles.

Medina explica que este escenario reduce las opciones de los inquilinos, fortalece la capacidad de negociación de los propietarios y genera presión al alza sobre las tarifas de lista.

Escasean las oficinas de gran tamaño

Según el reporte de Binswanger, todavía existen cerca de 98.000 m2 disponibles, pero el 72% corresponde a oficinas en gris (espacios sin implementar). Estos espacios concentran principalmente la demanda de empresas que requieren superficies amplias, mientras que las oficinas implementadas o amobladas son solicitadas generalmente por compañías que buscan áreas de entre 100 m2 y 600 m2.

La disponibilidad de plantas completas o superficies continuas también se reduce. Medina explica que una empresa que busca entre 2.000 m2 y 5.000 m2 en San Isidro o Miraflores encuentra actualmente pocas alternativas en edificios A o A+.

Esta escasez lleva a algunas compañías a evaluar oficinas que todavía están en construcción o desarrollo y que ingresarán al mercado en 2027, según Medina.

José Carlos Leigh, director de Negocios de Urbanova, señala que, mientras hace algunos años las empresas iniciaban la búsqueda pocos meses antes del vencimiento de sus contratos, ahora lo hacen entre 12 y 18 meses antes, especialmente cuando requieren áreas amplias o ubicaciones específicas. La menor disponibilidad también se refleja en el portafolio de Urbanova, que proyecta cerrar el 2026 con una vacancia de entre 1% y 2%.

Urbanova alquiló menos de 5.000 m2 durante el primer semestre. Leigh precisa que el resultado responde más a la poca disponibilidad dentro de su portafolio que a una falta de demanda. Las colocaciones provienen tanto de clientes que amplían sus oficinas como de empresas que trasladan sus operaciones a otros edificios.

El caso más marcado se encuentra en San Borja, donde las cuatro torres de Urbanova están prácticamente ocupadas. Leigh atribuye este desempeño a la conexión con Javier Prado y la Línea 1 del Metro de Lima, además de la cercanía con restaurantes, comercios y servicios.

Medina añade que el inventario clase A de San Borja es reducido frente al de San Isidro, lo que contribuye a que su disponibilidad se agote con mayor rapidez. La conectividad con el transporte público también cobra mayor importancia entre las grandes corporaciones, que eligen sus oficinas considerando el lugar de residencia y los tiempos de traslado de sus trabajadores.

Alquileres al alza

Según Binswanger, la menor disponibilidad comienza a presionar los alquileres. La renta promedio de lista de las oficinas A+ alcanza los US$20,45 por m2, mientras que la correspondiente a los edificios A se ubica en US$16,43 por m2. El promedio ponderado de ambas categorías es de US$16,97 por m2.

San Isidro Empresarial registra la tarifa promedio más alta, con US$19,79 por m2, seguido por San Isidro Financiero, con US$18,13, y Miraflores, con US$18,10. En determinados edificios, las tarifas de lista llegan a entre US$22 y US$24 por m2.

Medina explica que la diferencia responde al mayor estándar de los inmuebles A+, que cuentan con mejores áreas comunes, infraestructura, equipamiento, sistemas de respaldo y certificaciones ambientales. Sin embargo, precisa que las cifras corresponden a precios de lista y no necesariamente a los montos finales de los contratos.

Además, anota que la capacidad de negociación también depende de la superficie requerida: un inquilino que busca 5.000 m2 puede obtener mejores condiciones que otro que necesita 500 m2. Sin embargo, la reducción de las alternativas disponibles limita los descuentos que los inquilinos conseguían durante los años de sobreoferta.

Jorge Ramos, director de Mercado de Capitales y Relación con el Inversionista de Fibra Prime, coincide en que el equilibrio de las negociaciones está cambiando. Hace dos o tres años, afirma, los propietarios competían principalmente mediante incentivos para atraer inquilinos. Ahora, la oferta más limitada les permite negociar mejores condiciones.

Sin embargo, Fibra Prime prioriza la permanencia de sus arrendatarios y busca atender sus ampliaciones dentro del propio portafolio. “Creemos que un inquilino que permanece muchos años genera mucho más valor que una renta ligeramente mayor durante un período corto”, señala Ramos.

Según Gary Moncada, vicepresidente de Renta Inmobiliaria de Grupo Centenario, la renta de las nuevas colocaciones de Centenario en San Isidro aumentó alrededor de 20% frente al período anterior, con una variación mayor en las oficinas implementadas. Este formato se alquila a valores de entre 25% y 27% superiores a los de una oficina en gris.

Moncada explica que la diferencia responde a que las empresas pueden iniciar sus operaciones sin destinar tiempo y recursos a la habilitación del espacio. La compañía cerró el primer semestre con una ocupación de 90% en su portafolio prime y proyecta acercarse al 95% al finalizar el año.

Durante el primer semestre, Centenario alquiló 5.034 m2. Las operaciones tuvieron un promedio de 290 m2 y correspondieron principalmente a oficinas implementadas dirigidas a empresas de entre 20 y 40 trabajadores.

Moncada explica que, de los 1.000 m2 implementados en el complejo Cronos, en Surco, el 50% ya está alquilado y el área restante se encuentra en negociación. En San Isidro, la empresa amplió su oferta de oficinas implementadas de 6.000 m2 a 6.500 m2 y cuenta con acuerdos comerciales sobre más del 84% de ese espacio.

Empresas reservan espacios para 2027

Binswanger estima que la vacancia puede acercarse al 8% al cierre del 2026. Medina añade que el único edificio próximo a incorporarse ingresaría con una ocupación de entre 80% y 90%, por lo que no aumentaría sustancialmente las alternativas para nuevos inquilinos.

Así, la oferta empezará a ampliarse en 2027 con Torre Rosales, en San Isidro Financiero; Santa Cruz 4, en San Isidro Empresarial; y, potencialmente, More Living, en Surco–La Molina. En conjunto, estos proyectos aportarían alrededor de 50.000 m2 de área arrendable. Para los años siguientes existe otro volumen similar en evaluación.

Leigh señala que Torre Rosales, desarrollada por Urbanova en Paseo Begonias, sumará 30.000 m2 de oficinas arrendables y estará lista a finales del 2027. El proyecto ya tiene comprometido más del 40% de su superficie, lo que refleja la anticipación con la que algunas empresas están asegurando nuevos espacios.

Urbanova espera terminar el 2026 con el 60% de Torre Rosales colocado, más de un año antes de su entrega. Por ahora, la compañía concentra sus esfuerzos en este proyecto, aunque también analiza oportunidades para nuevos edificios y desarrollos de uso mixto.

Centenario, por su parte, diseña un edificio de más de 30.000 m2, con plantas de entre 2.000 m2 y 2.500 m2, que proyecta terminar en el primer semestre del 2029. El inicio de su construcción dependerá de que se mantengan los actuales niveles de absorción, se comercialice anticipadamente una parte relevante del proyecto y el entorno económico permanezca estable.

Fibra Prime también mantiene en evaluación oportunidades de inversión en oficinas, además de activos logísticos y comerciales. Según Ramos, la estrategia se enfoca en adquirir inmuebles con potencial para elevar su ocupación y valorización mediante mejoras operativas, reposicionamiento y certificaciones de sostenibilidad, aunque no adelanta operaciones ni montos de inversión.

Para Medina, el mercado se encamina hacia un escenario más favorable para los propietarios, después de varios años en los que los inquilinos podían elegir entre numerosas alternativas. No obstante, advierte que el desarrollo de los nuevos proyectos debe mantener un ritmo acorde con la demanda para evitar que, más adelante, vuelva a generarse una sobreoferta. Por ahora, Binswanger no anticipa ese riesgo entre 2026 y 2028.