Oficinas: San Isidro retoma el protagonismo con estos edificios

Pese a que mantiene su posición como centro financiero y empresarial de la capital, en los últimos años, las entregas de oficinas se alejaron de San Isidro, para trasladarse a nuevos ejes corporativos como Magdalena y Surco – La Molina. Pero hoy, culminado el primer trimestre, San Isidro ostenta razones de sobra para retomar su rol protagónico en el mercado. 

Según el último reporte de oficinas prime de Bins-wanger Perú, entre enero y marzo último, San Isidro Financiero (SIF) y San Isidro Empresarial (SIE) sumaron 30.121 m2 a su stock con la puesta en marcha de los edificios Ichma y JDA 700 en SIF y PAL 400 en SIE.

Aunque se trata de una buena noticia para este eje, ¿qué esperar para la zona en lo que resta del año? En principio, de los 150.891 m2 que ingresarán al mercado durante los próximos meses, el 40% (60.356 m2) se ubicará en SIF, en tanto que todo el distrito –después de tres años– sumará  107.520 m2 a su stock.

Y a pesar de que gran parte de las nuevas entregas pasarán a manos de inversionistas institucionales, George Limache, jefe de investigación de Binswanger Perú, considera que los precios de alquiler tenderán a bajar. “Pero la intensidad de dicho ajuste no será tan elevada como lo fue en Surco o Magdalena, porque este tipo de inversionistas no cede tan fácil como sí lo hace una persona natural, por lo que se ubicarían entre US$17 y US$18 por m2”, dice.  

En cuanto a la vacancia, si bien para el ejecutivo podría convertirse en un tema de preocupación, este distrito continuará manteniendo su perfil como principal polo corporativo de Lima, no solo porque tiene potencial para seguir creciendo, sino porque “existen cerca de 300.000 m2 de proyectos en ‘stand by’ o en desarrollo que irán anunciándose en los años siguientes”. 

MIRADA FUTURA
Por lo pronto, solo en junio, San Isidro engrosará su oferta con cinco nuevos edificios corporativos (cuatro en SIF y uno en SIE, ver infografía), en tanto que en octubre otro nuevo proyecto ingresará a su inventario.

Considerando –como señala Limache– que la competencia por ganar demanda será fuerte, la posibilidad de que en San Isidro se firmen contratos en soles es cada vez más latente, lo que cambiaría nuestra situación distintiva en la región de tener la mayoría de contratos en dólares y no en la moneda local.

“Firmar contratos en soles es algo que se pensó años atrás, cuando el tipo de cambio rondaba los S/2,60 por dólar, pero no tuvo éxito, porque el contexto del mercado no lo ameritaba. Pero debido a que hoy muchas de las empresas grandes representan una bolsa interesante de m2 potenciales y manejan sus operaciones en soles, algunos desarrolladores están evaluando la posibilidad de firmarlos en moneda local”, asegura.

Con San Isidro retomando su posición como protagonista del mercado, el 2017 se avizora como el año de la vacancia más alta y de los precios más bajos. Aun así, para Binswanger, SIE, Miraflores y San Borja serán los primeros ejes en salir airosos, porque no han recibido una sobreoferta alta como en los otros casos. “Estimamos que la  vacancia cerrará el año con un nivel entre 25% y 28%, mientras que el alquiler promedio en Lima se ubicaría ligeramente por debajo de los US$17 por m2”, proyecta Limache.

En Lima Metropolitana existen 958.348 m2 de stock de oficinas prime. San Isidro Financiero (350.918 m2) y Surco - La Molina (234,139 m2) son los ejes con más m2 en este mercado.25,37%.

La tasa de vacancia actual más bajas son de San Isidro Empresarial y San Borja. El eje Surco - La Molina sigue manteniendo el indicador más alto.