Parámetros opuestos: Eldilema entre impulsar y poner freno a la inversión inmobiliaria

Para nadie es un secreto que Lima está creciendo hacia arriba, pero con una particularidad igual de notoria: los departamentos son cada vez más pequeños. Una tendencia que despierta especial interés entre los jóvenes de 24 a 31 años, quienes vienen mostrando especial predilección –según el portal inmobiliario Adondevivir– por la compra de viviendas de entre 40 m2 y 90 m2.

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Atrás quedaron, como señala Jaime Paredes, gerente general de Urbana Perú, los departamentos de tres dormitorios en espacios de 100 m2 o 120 m2, “como cuando nuestros padres eran los compradores”. Según el ejecutivo, ahora el público opta por departamentos de entre 60 m2 y 70 m2.

Y no se equivoca. Mientras en el 2008, el área promedio en todo Lima Metropolitana era de 93 m2, el año pasado se redujo hasta 78 m2, evidenciando una notoria disminución del metraje. Realidad que –al igual que la altura de los edificios que albergan esos departamentos– no ha sido bien vista por algunas de las autoridades municipales que asumieron mando en enero último.

La primera clarinada de alerta vino –en febrero– desde La Molina, cuyo alcalde Álvaro Paz de la Barra busca poner freno al alza en la densidad poblacional de su distrito suspendiendo la entrega de licencias para la construcción de viviendas multifamiliares nuevas. Aunque se esperaba la aprobación de la ordenanza antes de finalizar el mes de mayo, recién se emitiría en agosto.

Un mes después, la Municipalidad de Barranco optó por incrementar el área mínima de construcción de 35 m2 hasta 60 m2. Mientras que Jesús María optó por incrementar el número de estacionamientos por vivienda, y junto con la comuna de Magdalena analizan variaciones en sus parámetros de altura.

CAUSA Y EFECTO

Tomando en cuenta que desde el Ejecutivo parecen haber tomado en serio la promoción de la inversión inmobiliaria con miras a reducir el actual déficit de viviendas, ¿hasta qué punto el endurecimiento de los parámetros de construcción afecta esos planes? Y, ¿de qué manera las recientes decisiones de las municipalidades impactan en el desempeño del mercado?

Para Diego Briceño, gerente comercial de Britania Inmobiliaria: “Definitivamente, estas medidas sí van en contra de la inversión inmobiliaria y no se adaptan a la realidad actual”, pero aclara que lejos de afectar el desempeño del mercado presente año, este tipo de decisiones impactan en las expectativas a futuro.

Al respecto, Ricardo Arbulú, vicepresidente de ASEI, y Marco Del Río, presidente de ADI Perú, coinciden en afirmar que como consecuencia de esas medidas, se producirá un impacto notorio en los precios de venta.

Mientras Arbulú refiere que “paralizar las construcciones solo hará que los precios en la zona (en el caso de La Molina) bajen”, Del Río asegura que además de restringir la generación de nueva oferta inmobiliaria, “modificar los parámetros sin mayor estudio termina encareciendo innecesariamente el valor de la vivienda”.

LA MADRE DEL CORDERO

Frente a un evidente impacto en el desempeño del mercado, ¿qué hacer para no interrumpir el crecimiento sostenido que se experimenta desde el 2016?

Para Guido Valdivia, director ejecutivo de Capeco, la eterna discusión sobre lo que puede hacer o no una municipalidad parte de la necesidad de hacer cumplir las normas. Y, “la imposición de la normativa nacional debe prevalecer sobre la metropolitana o distrital”. Algo totalmente contrario a la realidad, sobre todo con relación a las áreas mínimas.

Según el Reglamento Nacional de Edificaciones, el área mínima de un departamento en un edificio multifamiliar o en un conjunto residencial es de 40 m2. Pero, de una muestra de ocho distritos, solo tres cumplen con esa normativa. El resto ha impuesto su propia medida.

“El principal problema es que muchas municipalidades establecen disposiciones que no son amparadas por las normas técnicas nacionales ni metropolitanas. Ahí está la madre del cordero y eso hace que cambien las reglas de juego”, asegura.

En ese sentido, Xavier Barrón, gerente general de Aurora Grupo Inmobiliario, considera que aunque “el orden es fundamental, las autoridades no pueden estar de espaldas a las inversiones”, sobre todo si consideramos que la demanda efectiva de viviendas supera largamente a la oferta. “La necesidad de viviendas es real”, afirma.

Frente a esa evidente necesidad, Antonio Vigil, gerente comercial de Edifica, recalca que “es difícil pensar en un desarrollo de Lima si los distritos tienen esa independencia y no hay un criterio uniforme para la toma de decisiones respecto de los cambios de parámetros”. Por razones como esas, Jaime Paredes de Urbana Perú sostiene que la clave está en planificar el ordenamiento urbano de Lima, asociado con los próximos ejes viales y los planes de renovación del casco urbano. “Todo proyecto de infraestructura en nuestro país debe ser considerado con una proyección no menor a 40 años, para que vaya de la mano con el tipo de vivienda y su altura, porque un crecimiento sostenido y organizado puede ser muy beneficioso para Lima y para las demás ciudades”, sentencia.

Casi al unísono, desarrolladores inmobiliarios y expertos sostienen que los gobiernos municipales tienen una agenda pendiente que permita facilitar a sus vecinos el acceso a la vivienda formal. Pero para que prevalezca el orden y la armonía, todos coinciden en la necesidad de contar con un plan de desarrollo urbano.

No obstante, a la fecha –según resalta Guido Valdivia de Capeco–, ni la Municipalidad de Lima cuenta con un plan actualizado. “Se hizo un borrador en la época de la alcaldesa Villarán, pero no logró ser aprobado”, indica.

Y, similar es la situación de varios distritos de la capital, como el caso de Magdalena y Jesús María, cuyas autoridades han manifestado públicamente que están trabajando en ellos con el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS), el ente rector en esta materia.

Aunque este suplemento quiso saber sobre los avances en el trabajo que vienen haciendo con estas comunas, el MVCS no se pronunció. En tanto, desde la Municipalidad de Lima aseguran que vienen coordinando –a través del Instituto Metropolitano de Planificación (IMP)– un conjunto de acciones con un primer grupo de comunas sobre varios aspectos de desarrollo urbanístico. Tal y como reclama Marco Del Río de ADI Perú, quien asegura que un “trabajo articulado entre la autoridad metropolitana y las municipalidades distritales es vital para el desarrollo inmobiliario”.

Según refieren a Día1, la Municipalidad de Lima “proveerá de condiciones en la zonificación urbana, los parámetros urbanos y la regulación urbanística, que permitan generar propuestas de desarrollos inmobiliarios acorde con los diferentes niveles económicos”.

Para ello, además de coordinar con el MVCS acciones de asistencia técnica, dentro de poco aprobarán el Plan Maestro del Centro Histórico de Lima, que implicará –entre otras cosas– la promoción de la vivienda social, como lo vienen haciendo desde el Gobierno Central. De esta manera, a decir de Ricardo Arbulú de ASEI, podremos lograr un orden en el crecimiento urbanístico de la capital, que “requiere de zonificaciones actualizadas que permitan el desarrollo de una ciudad compacta y vertical”.