Viviendas: “El Gobierno está planteando más de lo mismo”

El sector construcción la pasa mal, no solo por falta de inversión pública y privada en grandes proyectos, también por la situación del sector vivienda que no logra reaccionar. En esta entrevista, Gustavo Rizo-Patrón, presidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI Perú) hace un balance del sector.

¿Cuál es su evaluación de la situación actual del sector inmobiliario?
 Se sigue agrandando el déficit de vivienda, que abarca a casi el 30% de la población. Esto pasa porque hace muchos años que no logramos cubrir la necesidad de vivienda por crecimiento natural, ya sea formalmente o por autoconstrucción. La autoconstrucción más o menos se ha sostenido; la construcción formal ha decrecido. Al 2012, cuando fue el pico de construcción, para cubrir el déficit natural de vivienda necesitábamos 19 años al ritmo de venta de ese entonces, que es el doble del actual. Hoy ese déficit es 41 años; y además, no se considera el bono demográfico. Con este, el déficit se incrementa a 71 años. 
Hacer más de lo mismo, es acrecentar el problema. Y sentimos que el Gobierno está planteando más de lo mismo. 

¿Por qué?
Porque apostamos a no incentivar la construcción de vivienda, sino más bien a reducir los incentivos. El problema hay que tomarlo como lo hicieron los países vecinos, Chile y Colombia.  

¿Cuál es el problema en el Perú?
El último plan de vivienda que se hizo fue en el 2002. Fue un plan con una motivación centrada en la reactivación económica y estuvo orientado a una vivienda para el segmento de clase media, donde la gente tenía ahorro, una boleta de pago que podía demostrar ante el banco. Esa clase media adquirió vivienda, pero no medimos nunca que venía una clase que extendía su capacidad económica, pero vía el segmento informal. Había liquidez pero no forma de demostrar ingresos, ni ahorro. Entonces, ¿cómo con un modelo tradicional enfocas algo que no es tradicional? Ese es el gran problema que tenemos que resolver. Sí estamos de acuerdo con el Estado en la necesidad de formalizar, y la manera de hacerlo es a través del ahorro. Y eso es algo que el Gobierno no está haciendo.

El gobierno pasado impulsó las figuras de leasing inmobiliario y alquiler-venta…
El alquiler-venta es un parche. El leasing es un producto que nació muerto. El alquiler sí es un producto importante, pues no todas las personas del país deben vivir en vivienda propia. El alquiler debe perfeccionarse. 

El Estado tampoco ha aumentado el bono, sino que incluso lo ha eliminado para ciertos casos.
El bono se ha quedado congelado en el tiempo del 2012. Pero ha habido inflación de los precios en el país, del suelo y del costo de construcción; por lo tanto, el bono se vuelve insignificante hoy. 

El Gobierno ha reducido el subsidio, al reasignarlo, para concentrarse en el segmento más bajo.
Sí, se concentrará en el segmento más bajo, pero ahí mayormente no hay oferta. Y no lo hay porque no hay suelo que pueda permitir precios tan bajos de vivienda. Hay que generar suelo. Y eso implica hacer cambios en normas.

¿Qué problemas tienen los distritos para proyectos de este tipo?
 Alturas, agua y desagüe, y densidad. Pero cuando se den las normas, estas tienen que ser complementarias entre sí. Yo puedo generar más altura, más densidad, pero exigir más áreas verdes.

¿Qué distritos son esos?
Carabayllo, Ancón, Puente Piedra, de Villa El Salvador hasta Lurín. En el norte tenemos un problema de desagüe y en el sur, uno de agua. Si yo trato de impulsar algo, tengo que dar los recursos para que se pueda concretar. 

El sector privado ha pedido que se postergue la entrada en vigencia de la eliminación del Bono del Buen Pagador.
El problema con que rija desde el 1 de enero del 2017 es que en los segmentos a los que apunta el Gobierno nadie compra una vivienda con la capacidad de poner una cuota inicial. Normalmente, tienen un período de ahorro obligado que fluctúa entre seis meses y un año. Todos los créditos que están en proceso, se caerán; pues al cambiar la norma, hay gente que ya no tendrá el bono; y por tanto, ya no le alcanzará para la inicial; y esto a su vez, provocará que esa venta se caiga. Se genera un doble problema. Porque a ese desarrollador inmobiliario que tenía una expectativa de venta, porque incluso tenía una minuta firmada, [se le dice que] esa venta ya no existe. Entonces, se genera más stock y más deuda.

¿Por qué este cambio afectaría los créditos en proceso?
 Para el Estado la venta que incluye un subsidio empieza cuando la persona ya ha sido calificada para el crédito y el banco solicita el bono al Estado. Eso es después del proceso de ahorro, pese a que este empezó un año antes.