Seguros, créditos hipotecarios y más: ¿qué pasa con una vivienda si un sismo la deja inhabitable o la destruye?

La cobertura aseguradora, sin embargo, todavía alcanza a una proporción reducida de viviendas. Al cierre de 2025, 323.659 viviendas contaban con un seguro patrimonial, equivalente al 4,5% de las viviendas urbanas del país, según información de la Asociación Peruana de Empresas de Seguros (Apeseg). Del total asegurado, 91,3% correspondía a seguros vinculados a créditos hipotecarios y solo 8,7% había sido contratado directamente por los propietarios.

La protección tampoco está distribuida de manera homogénea: 75,9% de las viviendas aseguradas se encuentra en Lima y Callao y 24,1% fuera de estas jurisdicciones.

Pero, ¿qué ocurre si un sismo deja una vivienda inhabitable o la destruye por completo? La respuesta depende del tipo de seguro, la suma asegurada y las condiciones establecidas en la póliza.

Si la vivienda queda inhabitable, ¿el seguro hogar o patrimonial paga la reparación? Sí, siempre que el sismo sea un evento cubierto y el daño se encuentre dentro de las condiciones contratadas. En términos generales, una póliza puede cubrir el costo de las reparaciones necesarias para devolver la vivienda a sus condiciones de habitabilidad.

Eduardo Chávez de Piérola, gerente legal de Apeseg, explicó que la indemnización se determina de acuerdo con lo establecido en el contrato. “El seguro indemniza el costo de las reparaciones necesarias para devolver la estructura a sus condiciones originales de habitabilidad”.

Dependiendo de la póliza, los recursos pueden destinarse a reparar o reforzar la vivienda. En determinados productos, además, pueden existir coberturas adicionales para enfrentar el periodo en el que el inmueble no puede ser ocupado.

Entre ellas pueden encontrarse el alojamiento temporal o el alquiler de una vivienda sustituta, así como los gastos de limpieza y retiro de escombros.

“Dependiendo del tipo de póliza multirriesgo de hogar, algunos seguros pueden incluir como cobertura adicional los gastos de alojamiento temporal o alquiler de una vivienda sustituta mientras se ejecutan las obras de reparación”, precisó Chávez de Piérola.

Esto no significa que estos gastos estén incluidos automáticamente en todos los seguros. El propietario debe revisar los límites, deducibles y condiciones de la póliza contratada.

¿Y si la vivienda queda totalmente destruida?

Cuando existe una pérdida total, la indemnización estará determinada por la suma asegurada y por la forma en que fue asegurado el inmueble.

En el caso de una casa, normalmente se considera el costo de reconstrucción de la edificación, sin incluir el valor del terreno. Para los departamentos, dependiendo del producto contratado, puede utilizarse el valor comercial del inmueble.

Aquí aparece uno de los principales errores al contratar una póliza: asegurar la vivienda por su valor comercial cuando lo que corresponde proteger es el costo de reconstrucción.

“El error principal es asegurar la vivienda por su valor comercial de venta en lugar de su valor de reconstrucción. El valor comercial incluye la construcción y el valor del terreno, pero este último no se destruye en un sismo”, explicó el representante de APESEG.

La diferencia puede tener un impacto directo en el costo y en la cobertura. Asegurar por encima de lo necesario puede elevar la prima, mientras que declarar un monto inferior al valor que realmente se busca proteger puede generar un infraseguro y reducir proporcionalmente la indemnización.

Giancarlo Díaz, vicepresidente de Seguros Patrimoniales y Vehiculares de Rimac, recomendó prestar especial atención a este punto.

“Lo importante es que la suma asegurada refleje adecuadamente el valor que se busca proteger para evitar estar insuficientemente asegurado”, sostuvo.

Tengo una hipoteca: ¿qué pasa con la deuda si el departamento se cae?

La destrucción del inmueble no elimina automáticamente la deuda hipotecaria. Si el departamento cuenta con un seguro y el sismo está cubierto, la indemnización puede destinarse al pago del saldo pendiente con el banco, debido a que la entidad financiera suele figurar como beneficiaria preferente del seguro asociado al crédito.

Por ejemplo, si una persona mantiene una deuda de S/300.000 por su departamento y el inmueble queda destruido, primero deberá determinarse si el siniestro está cubierto y cuál es el monto de la indemnización. Si corresponde el pago, este puede aplicarse al saldo de la deuda. Si la indemnización supera el monto pendiente, el tratamiento del remanente dependerá de las condiciones del contrato.

Solangie Chuica, gerente adjunto de Productos de Propiedad de Pacífico Seguros, diferencia dos productos que suelen confundirse: el seguro hipotecario y el seguro de hogar.

“El seguro hipotecario tiene como finalidad proteger el préstamo y el seguro cubre la edificación; mientras que el seguro de hogar protege tu patrimonio”.

El seguro de desgravamen cumple una función distinta. Su cobertura está asociada principalmente al fallecimiento o a la invalidez total y permanente del asegurado, de acuerdo con las condiciones contratadas.

Por ello, si un sismo destruye el departamento, pero el propietario permanece con vida y no se configura una contingencia cubierta por el desgravamen, la deuda no desaparece por efecto del sismo.

Noelia Parreño, Head of Affinity Perú de la corredora de seguros WTW, resumió la diferencia entre ambos productos:

“Uno protege el patrimonio inmobiliario y el otro protege la deuda frente a determinados eventos personales del asegurado”.

¿Qué pasa si solo algunos departamentos tienen seguro?

Este es uno de los escenarios más complejos en un edificio multifamiliar.

Que un departamento tenga seguro no significa que toda la construcción esté asegurada. La indemnización correspondiente a un propietario no obliga a la aseguradora a reconstruir las unidades de los vecinos que no contrataron cobertura.

Además, existen las áreas comunes: estructura, cimientos, escaleras, ascensores, fachadas y otros elementos que sirven al conjunto del edificio.

“Este punto es importante porque asegurar solamente el departamento no necesariamente significa que estén aseguradas las áreas comunes”, advirtió Parreño.

Si las áreas comunes cuentan con cobertura frente a sismos, la reconstrucción puede financiarse con la indemnización correspondiente, de acuerdo con la póliza. Si no existe cobertura suficiente, los propietarios deberán asumir los costos que correspondan según su participación y las reglas aplicables al edificio.

Por ello, los especialistas recomiendan que las juntas de propietarios evalúen una estrategia integral que contemple tanto las unidades privadas como las áreas comunes.

¿Y qué pasa con el terreno si el edificio debe demolerse?

Aquí aparece una dimensión legal que puede ser especialmente relevante después de un terremoto.

El Decreto Legislativo N° 1568 creó un nuevo régimen de propiedad horizontal para edificaciones en las que existen unidades de propiedad exclusiva que comparten bienes y servicios comunes. El Ministerio de Vivienda publicó en julio de 2024 el proyecto de reglamento de esta norma.

El proyecto contempla qué ocurriría cuando una edificación sea demolida o destruida: se generaría un régimen de copropiedad sobre el terreno donde estaba construida la edificación, a favor de los propietarios de las unidades inmobiliarias y de acuerdo con el porcentaje de participación que tenían durante el régimen, salvo que exista un pacto unánime distinto formalizado mediante escritura pública.

En otras palabras, la destrucción física del edificio no significa que desaparezcan los derechos de los propietarios sobre el terreno. El inmueble puede dejar de existir como construcción, pero los derechos sobre el predio deben definirse conforme al régimen de propiedad aplicable.

El propio Decreto Legislativo considera al terreno y determinados elementos estructurales como bienes comunes dentro del régimen de propiedad horizontal.

La situación puede complicarse si existen hipotecas u otros gravámenes. El proyecto de reglamento contempla que las cargas y gravámenes de las unidades inmobiliarias se trasladen a la partida registral resultante de la reunificación.

Por ello, ante una destrucción total, la solución no pasa únicamente por determinar cuánto pagará la aseguradora. También deberán resolverse los derechos sobre el terreno, las obligaciones con las entidades financieras y la eventual decisión de los propietarios de reconstruir, vender o desarrollar nuevamente el predio.

¿Cómo se activa el seguro y cuánto puede demorar?

El primer paso es comunicar el siniestro a la aseguradora y seguir el procedimiento establecido en la póliza. La SBS señala que, en los seguros de daños patrimoniales, el aviso debe realizarse tan pronto como se tenga conocimiento del siniestro y dentro de un plazo no mayor de tres días, salvo que la póliza establezca un plazo mayor.

Luego comienza la evaluación del daño. La liquidación puede realizarla directamente la aseguradora o intervenir un ajustador de siniestros, encargado de evaluar las causas, los daños y el monto de la afectación.

El tiempo de respuesta dependerá de la complejidad del caso y de que el asegurado entregue la documentación solicitada.

En una liquidación directa, la aseguradora debe pronunciarse en un plazo de hasta 30 días calendario desde que recibe la totalidad de los documentos exigidos por la póliza. Cuando interviene un ajustador, la aseguradora debe pronunciarse en un plazo máximo de 10 días calendario desde la suscripción del convenio de ajuste o, si este no se emite, en un máximo de 30 días desde que se completó la documentación e información requerida. Una vez consentido el siniestro, la indemnización debe pagarse dentro de los 30 días siguientes.

El monto final dependerá de factores como el daño acreditado, la suma asegurada, el tipo de cobertura, los deducibles y las exclusiones previstas en la póliza.

¿Cuánto cuesta asegurar una vivienda contra un sismo?

El costo depende de las características del inmueble y del nivel de protección elegido. Apeseg estima que una póliza contra sismos puede costar anualmente entre 0,18% y 0,25% del valor de reconstrucción de la propiedad. Como referencia, esto equivale aproximadamente de S/200 a S/250 al año por cada S/100.000 asegurados.

Pacífico, por su parte, señala que actualmente pueden encontrarse seguros de hogar con cobertura frente a terremotos desde aproximadamente S/18 mensuales, mientras que alternativas más completas pueden superar los S/150 al mes, dependiendo del valor del inmueble y las coberturas contratadas.

No existe, por tanto, una tarifa única. Entre las variables que consideran las aseguradoras están la ubicación, el tipo y calidad de la construcción, su antigüedad y mantenimiento y las características del suelo.

“Los suelos rocosos o firmes tienen menor prima que los suelos blandos o de relleno”, explicó Chávez de Piérola.

También se evalúa el nivel de exposición del inmueble y las coberturas adicionales contratadas.

¿Una construcción antisísmica puede reducir la prima?

La resistencia de una edificación es relevante, aunque no es el único elemento que determina el precio del seguro. Las aseguradoras pueden valorar una estructura construida bajo normas técnicas vigentes, así como la incorporación de sistemas de aislamiento sísmico o disipadores de energía.

Sin embargo, la ubicación, antigüedad, tipo de construcción y cobertura solicitada también intervienen en la evaluación.

“La reducción técnica en el nivel de riesgo se puede traducir en una prima más competitiva frente a edificaciones antiguas o levantadas en zonas que no cumplen con los estándares modernos de construcción”, sostiene Chávez de Piérola.

En esa línea, la tecnología podría tener un papel cada vez mayor en la evaluación del riesgo.

Marco Reyes Warthon, director general Latam de Estructura, empresa de monitoreo estructural, explicó que el monitoreo permanente de una edificación permite conocer cómo se comporta la estructura antes, durante y después de un sismo y generar información sobre su estado.

“Permite pasar de la incertidumbre a la evidencia: en lugar de suponer, se sabe con precisión qué parte de la estructura se vio afectada y en qué medida”, señaló.

Según el especialista, si este tipo de información se incorpora de manera más extendida al mercado, podría eventualmente ser considerada por las aseguradoras para evaluar el riesgo y calcular primas. Se trata, sin embargo, de una tendencia todavía en desarrollo.

¿El seguro también cubre los efectos del fenómeno de El Niño?

Los seguros patrimoniales y multirriesgo pueden cubrir, dependiendo de la póliza, diversos eventos asociados a fenómenos climáticos como lluvias intensas, inundaciones, desbordes de ríos, huaicos, deslizamientos y colapso de redes de desagüe.

La cobertura no necesariamente es igual para una vivienda, un edificio, un comercio o una fábrica. En zonas con mayor exposición, la aseguradora puede establecer condiciones particulares, como primas más elevadas, deducibles diferenciados o exigencias vinculadas con obras de mitigación.

“En zonas de alta exposición, las aseguradoras ajustan las condiciones mediante la evaluación de obras de mitigación circundantes, la exigencia de deducibles diferenciados o la aplicación de primas ajustadas a la severidad del riesgo”, explicó Chávez de Piérola.

Por ello, no basta con preguntar si un seguro “cubre El Niño”. Es necesario verificar qué evento climático está incluido, en qué zona, con qué deducible y hasta qué monto.

Seguro de hogar, hipotecario y desgravamen: ¿cuál es la diferencia?

Aunque suelen mencionarse como si fueran equivalentes, estos productos cumplen funciones distintas.

• Seguro de hogar o patrimonial: protege la vivienda y, si se contrata, su contenido. Puede incluir daños por sismo, incendio, inundación, lluvias, daños por agua y otras coberturas, según la póliza. También puede contemplar alojamiento temporal o retiro de escombros.
• Seguro hipotecario: está asociado al crédito y protege principalmente el inmueble que sirve de garantía para el préstamo. Ante una pérdida cubierta, la indemnización puede dirigirse al banco para atender el saldo de la deuda, de acuerdo con el contrato.
• Seguro de desgravamen: protege la deuda frente a contingencias personales como fallecimiento o invalidez total y permanente, según las condiciones contratadas. No reemplaza al seguro que protege físicamente el inmueble.
• Seguro contra todo riesgo: pese a su nombre, no significa que cualquier daño esté automáticamente cubierto. La protección dependerá de los riesgos incluidos, exclusiones, límites, deducibles y demás condiciones de la póliza. La SBS recuerda que la cobertura de un seguro se determina de acuerdo con las condiciones pactadas en el contrato.

El riesgo de tener una vivienda sin seguro

Si una vivienda no cuenta con seguro, la pérdida patrimonial recae sobre el propietario. Apeseg señala que en el Perú no existe un fondo estatal destinado a indemnizar a los propietarios privados por la destrucción de sus viviendas a causa de un desastre natural.

El Estado puede brindar ayuda humanitaria temporal, pero esta no equivale a reponer el valor de una propiedad destruida. La baja penetración del seguro domiciliario deja así una brecha importante de protección.

Y esa brecha no desaparece cuando se termina de pagar la hipoteca. Parreño advierte precisamente sobre ese punto: una vez cancelado el crédito, el propietario puede dejar de considerar necesario mantener una póliza, aunque el inmueble siga representando uno de sus principales activos.

“El reto para la industria es que la protección no termine cuando termina la hipoteca. La hipoteca puede terminar; el patrimonio y los riesgos asociados a él permanecen”, agregó Parreño.