El alto riesgo de las viviendas informales

26.02.18
En el Perú, se estima que solo el 20% son viviendas formales. ¿Qué significa esto y cuáles son los riesgos que implica?
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En construcción, como en muchos otros campos, lo barato puede salir caro. Tan caro que puede costar la vida misma. Construcciones de varios pisos sin planificación multifamiliar, remodelaciones poco funcionales, edificaciones en zonas no habilitadas o sin la participación de profesionales… Lo que empezó como un bonito proyecto familiar podría acabar en un dolor de cabeza o una tragedia.

La cifra es tan contundente como peligrosa: solo en Lima, el 70% de las viviendas son informales, según un estudio del instituto Capeco. A nivel nacional, esta cifra se puede elevar hasta 80%. De acuerdo con el Centro Peruano Japonés de Investigaciones Sísmicas y Mitigación de Desastres (Cismid), en las zonas periféricas de las ciudades, el nivel de informalidad en la construcción puede alcanzar el 90% incluso.

Esto significa que, ante un eventual sismo de gran escala o un huaico, son muchas más las viviendas que correrían riesgo de desplomarse o dañarse severamente que las que lo soportarían.

En el Perú se construyen decenas de miles de viviendas informales al año, pese a que, constantemente, somos testigos de que vivimos en un país proclive a sufrir fenómenos naturales.

Varios criterios diferencian una vivienda informal de una formal. El primero y más básico es el factor legal: poseer un título de propiedad y una licencia de construcción. Esta última, otorgada por la municipalidad, da al propietario la confianza de que su edificación se va a establecer en un suelo seguro y con los planos técnicos correspondientes.

Asimismo, durante las fases de diseño y construcción, se necesita contar con dos profesionales en específico: el arquitecto y el ingeniero, respectivamente. En esta última, además, con el maestro de obras. Finalmente, se requiere la supervisión del municipio.

Autoconstrucción segunda parte Autoconstrucción segunda parte

Los tres son imprescindibles y trabajan en conjunto para una edificación segura y funcional

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No todos estos requisitos se cumplen. Según un estudio de Arellano Marketing, solo el 6% de la autoconstrucción en Lima consulta a un profesional.

Esto tiene consecuencias negativas. “Hoy vemos el abuso del ladrillo pandereta como si fuera estructural, cuando en realidad solo se debe usar para tabiquerías. No está hecho para soportar una edificación”, afirma con preocupación Felipe García Bedoya, director del Instituto Capeco. El también ingeniero cuestiona la deficiente elección de los materiales en la autoconstrucción: mal uso de los fierros en las columnas, mala calidad del cemento y peor mezcla, malas instalaciones eléctricas y redes sanitarias, y la lista continúa.

La inseguridad a la que se expone una vivienda informal es preocupante, especialmente cuando no se tiene en consideración un aspecto determinante: los suelos. “Si no se toma esto en consideración, se podría estar construyendo en lugares donde las ondas sísmicas se amplifican”, advierte Miguel Estrada, director del Cismid. Y llama la atención sobre algunos efectos colaterales de un terremoto en edificaciones informales: desplome de estructuras débiles y no funcionales; fuga de agua, cuya humedad afecta los materiales estructurales; y cortocircuitos que se convierten en incendios.

El ingeniero critica las malas construcciones en las laderas de los cerros, un problema a su vez recalcado por el director de CapecoGarcía Bedoya también hace hincapié en los cimientos defectuosos sobre terrenos un poco blandos y la construcción sobre rellenos sanitarios.

Sobre este tema también se pronuncia la decana del Colegio de Arquitectos del Perú (CAP) Regional Lima, Constanza Remar. La arquitecta reprocha las edificaciones que se asientan en zonas de alto riesgo no mitigable, es decir, donde no hay posibilidad de contener un desastre natural, por ejemplo, un desborde del río o un huaico.

Foto: Archivo El Comercio

La autoconstrucción en cifras

Para Remar, son dos los factores que llevan a las familias a optar por construir una vivienda informal. El primero es la falsa creencia del ahorro. “Por ejemplo, hay quienes piensan que se ahorran la contratación de un arquitecto al tratar directamente con un maestro de obras; sin embargo, este puede tener experiencia en uso de materiales, pero no en la planificación”, anota la decana. Para que una construcción sea óptima, esta debe contar con ambos perfiles, quienes trabajan en conjunto.

En consecuencia, tarde o temprano la edificación va a presentar desperfectos, ya sea por fallas estructurales o funcionales. “Es ahí cuando hay que gastar en remodelar el problema ocasionado por el famoso ahorro”, puntualiza la arquitecta, y agrega: “Si se gasta un 5% o 10% más al inicio, se evita un aumento de 100% en el gasto causado por la remodelación”. Si a esto se le añade que la compra de materiales al por menor es 40% más cara que al por mayor, estamos hablando –ahora sí– de un ahorro sustancial y precavido.

Esto se aplica, también, para el segundo caso, uno de los más comunes de las viviendas informales: la autoconstrucción de nuevos pisos para convertir la casa en una vivienda multifamiliar. Estas edificaciones crecen, usualmente, porque los miembros de una familia aumentan y construyen sus propios pisos.

Aquí, nuevamente, se recurre a “empíricos de la construcción”, en palabras del representante de Capeco. Cada familiar decide según su propio gusto y el albañil acata o recomienda sin conocimientos sólidos. Y aquí, otra vez, surgen los problemas técnicos a solucionar.

En estas condiciones, “reparar es más que caro que construir algo nuevo”, enfatiza García Bedoya, que incluso afirma que este tipo de viviendas “nunca se termina de recomponer”.

Así las cosas, resulta imprescindible prestar atención a las construcciones con menos recursos, que son las más vulnerables. “No vamos a detener la autoconstrucción, pero sí podemos regularla”, asegura el director de Capeco.

¿Cómo lograrlo? Para la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI Perú), es necesario promover nuevas alternativas de fuentes de financiamiento, generar nuevos suelos habilitados, fomentar el desarrollo de infraestructura que garantice los servicios públicos necesarios y optimizar la gestión de licencias y títulos.

A su vez, el ingeniero García Bedoya propone formar mejor a los albañiles y a los maestros de obras, así como a los propietarios, para que tengan las consideraciones idóneas durante la construcción. De otra manera, las familias podrían perder los ahorros de varios años o, en el peor de los casos, arriesgar sus propias vidas.

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Nancy Barrenechea
Presidenta de la Comisión de Inspectores Técnicos en las Construcciones del Colegio de Ingenieros del Perú
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Uno de los principales problemas del rol de supervisor de construcciones que tienen las municipalidades es la falta de recursos.”

En Lima, por ejemplo, hay municipios con suficientes recursos, incluso para supervisar de modo satélite, pero otros, como Villa María del Triunfo, El Agustino, Los Olivos o Villa El Salvador, no se dan abasto.

En el interior del país, como en Huancavelica o Ayacucho, la situación es peor. Los profesionales no están capacitados, y si lo están, no tienen los elementos necesarios para poder trabajar correctamente.

Esto se agrava en las zonas alejadas del centro de la ciudad, como laderas de cerros. ¿Quién controla a esas personas que quizá han sido llevadas allí por tráfico de tierras, por la ilusión de un terreno barato que finalmente les saldrá más caro?

A la falta de recursos profesionales se suma el hecho de que muchos puestos de supervisores son de confianza, y entonces difícilmente se puede encontrar a un buen ingeniero, uno con la categoría suficiente para hacer la revisión.

Finalmente, está el inconveniente de la llamada regularización. Uno puede construir su casa como cree o como le dice una persona que hace de maestro de obras pero no está calificada para serlo, y luego esa construcción se presenta a la municipalidad para regularizar. No participaron ni ingenieros ni arquitectos, pero finalmente presentan un plano, pagan una multa y solucionado el tema. ¿Y dónde quedan los profesionales que deben evaluar esos proyectos?