Mantenimiento de viviendas: revisa estas zonas para evitar accidentes

21.05.18
El paso del tiempo cobra una alta factura a los inmuebles. Conoce aquí cómo mantenerlos.
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Solo en el Centro Histórico de Lima —que alberga algunas de las viviendas más antiguas de la ciudad—, existen 1.500 quintas ruinosas. La cifra aparece en un reporte de septiembre de 2017, realizado por la Subgerencia de Defensa Civil de la Municipalidad de Lima Metropolitana.

El material imperante en estos inmuebles viejos es el adobe y la quincha. Por ende, es de suponer que la problemática sobre la antigüedad de nuestras viviendas se extienda a nivel nacional. Según reportes del Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI), en 2016 apenas 52% de viviendas en todo el país tenían al ladrillo y el concreto como material principal de sus paredes y exteriores y áreas de residencia.

Así las cosas, en un país sísmico con buena parte de casas añosas y de material no necesariamente sismorresistente, el mantenimiento no solo de estructuras sino además de redes eléctricas y de saneamiento es una necesidad urgente.

Redes eléctricas. De hecho, de acuerdo con la Asociación Gremial de Empresas de Productos Eléctricos Internacionales del Perú, o simplemente EPEI Perú, siete de cada diez incendios en viviendas tienen su origen en un desperfecto de los materiales eléctricos.

“Lima es vieja y sus redes eléctricas necesitan ser actualizadas, ya sea porque un técnico hizo mal la instalación o lo que instaló fueron productos de baja calidad que no cumplen con un estándar mínimo de acuerdo con el Código Nacional de Electricidad vigente desde 2006”, señala el ingeniero Orlando Ardito, gerente general de EPEI Perú.

La norma especifica que es necesario que se inspeccionen las instalaciones eléctricas en viviendas cada cinco años. El código añade que en zonas de alta afluencia como edificios de oficinas y comercios la revisión se debe hacer cada dos años. “Ahí juega un rol importante la municipalidad, que da la licencia de funcionamiento, así como el certificado de defensa civil”, señala el especialista.

De acuerdo con EPEI Perú, uno de cada cinco productos eléctricos instalados en las casas peruanas es falsificado. El volumen de comercialización de estos materiales en la construcción formal alcanza entre el 25 y el 30%, mientras que en el ámbito de la construcción informal alcanza el 75%. De ahí la necesidad de revisiones periódicas.

Como es de suponerse, la columna vertebral de las redes eléctricas es el cableado, que por criterio de fabricación tiene un tiempo de vida útil de 20 años. Sin embargo, los fabricantes también señalan que cuando el cabe ha sido expuesto a sobreabusos (demasiados aparatos conectados a un solo tomacorriente), su tiempo de vida disminuye. Al sobrecalentar el material, se deteriora el aislamiento plástico que lo reviste. Es entonces que este se cristaliza y se convierte en conductor. “De ahí los cortocircuitos y chispazos que devienen en incendios”.

El cambio en el cableado se puede realizar paulatinamente. Basta con evaluar periodicamente el estado del cableado y su revestimiento.

Generalmente, el foco debe ponerse en ambientes con alto uso de electrodomésticos, como cocinas y lavanderías.

Mantenimiento de viviendas parte 2 Mantenimiento de viviendas parte 2

Los tres son claves para remozar una casa y dejarla completamente funcional sin afectarla estructuralmente.

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Agua y desagüe

Si bien el cableado caduco está detrás de las paredes, por lo que su buen estado es de difícil comprobación, no ocurre lo mismo con las redes de agua y desagüe. Caños que gotean, inodoros que nunca se llenan y manchas de humedad en constante expansión en las paredes son señales evidentes de que nuestro hogar tiene fugas.

Así como los materiales eléctricos, los componentes de gasfitería como empaquetaduras y codos deberían ser revisados cada tres meses, para verificar si hay fugas, señala el ingeniero sanitario Oscar Semizo, de la Universidad Nacional de Ingeniería.

“Cuando uno cierra todos los caños en casa y ves que el medidor sigue circulando, definitivamente hay pérdida en alguna grifería o generalmente en inodoros, tanque y en la cisterna o tanque elevado, donde se almacena el agua. Normalmente, los desperfectos aparecen en las tuberías de rebose, donde es usual que una válvula de cierre malograda produzca fuga”, indica el experto.

Así, tanto las válvulas y estructuras de almacenamiento de agua, como las redes de desagüe deberían recibir cada seis meses mantenimiento general, con el fin de ver si hay atoros en cajas de registro.

Un factor a tomar en cuenta es que las tuberías de PVC —el estándar actual— son diseñadas para durar por un periodo de funcionalidad de 20 años. Pero pueden existir fugas antes de ello por una mala instalación de los tubos. Normalmente en las paredes de cocinas o lavanderías se pueden divisar manchas negras de humedad, alrededor de las cuales crecen hongos, producto de la pérdida.

También hay que considerar que hay viviendas con escasos y esporádicos ocupantes. Con ello, las redes deberían tener una duración algo más extendida. Como sea, si el tanque, la cisterna y el inodoro funcionan normalmente y los tubos no gotean, hay que ver los planos y buscar las manchas oscuras en las paredes antes de considerar realizar el mantenimiento.

Lo recomendable es contar con personal calificado para ello. Caso contrario, y aun contando con material certificado, nos exponemos a prácticas que rebajan la durabilidad de las redes. “Cuando queman las tuberías para cambiarles de dirección, por evitar poner un codo, la tubería pierde sus propiedades físicas y queda debilitada”, señala Semizo.

Todo el sistema de agua y desagüe en un inmueble trabaja a ciertas presiones que fluctúan. Particularmente, las tuberías de edificios multifamiliares, por sus dimensiones y alturas, resisten niveles inusuales de presión, que podrían hacerlas colapsar en caso de haber sido expuestas al calentamiento. 

En este caso, como es de suponer, es complicado y costoso picar todas las paredes en una casa, de cuajo, para reemplazar la red por completo; para eso, además, hay que tener los planos finales de la construcción, ya que estos normalmente difieren de los originales, siempre hay modificaciones.

“Si es un tubo de material de dudosa calidad, a los 3 años aparecerán las manchas de humedad”, señala el especialista.

Redes de saneamiento y eléctricas en cifras

Mantenimiento estructural

El sismo del último jueves, de 5,5 grados de magnitud, en Mala, es uno más en la lista de cerca de 100 que han sido registrados por el Instituto Geofísico del Perú en lo que va del año. El asedio de los movimientos telúricos suele quedar impreso en nuestras paredes en la forma de grietas. En casos extremos, estas grietas pueden devenir en daños estructurales irreparables que podemos neutralizar oportunamente.

De acuerdo con el Manual de Autoconstrucción y Mejoramiento de Vivienda, de la Municipalidad de Lima, las rajaduras en los muros pueden tener varias causas: uso de materiales de mala calidad, proceso constructivo defectuoso, estructura deficiente, ausencia de muros confinados en las dos direcciones (muros de ladrillos con columnas y vigas de cemento y fierro enmarcándolos), o cimentación no adecuada en suelos blandos o sueltos.

Las grietas pueden darse en tres formas: diagonales, cruzando el muro; de flexión, perpendiculares, registradas en medio del muro; o de esquina, en las uniones de paredes. Prestar atención a la aparición de estas señales, de acuerdo con los especialistas, es un deber a fin de determinar si es momento de acudir a un profesional de la construcción para implementar las acciones de refacción.

Las reparaciones consistirán en labores de albañilería menores que requerirán material mínimo y la presencia de personal calificado. Lo mismo ocurre con desperfectos como la corrosión del acero en vigas y columnas (cuando el concreto de recubrimiento es muy delgado); la eflorescencia (emanaciones blanquecinas en paredes de ladrillo o de concreto por las sales en suelos acuosos); o la humedad por tuberías con desperfectos.

Sin embargo, reformas estructurales más amplias como la falta de columnas de reforzamiento (que implica demoler muros y construir nuevos con columnas y placas); resolver el problema de pisos blandos (que requiere añadir nuevos muros de concreto armado); o el reforzamiento de tabiques con ladrillos pandereta (que nunca deben ser usados para muros que soporten carga), mediante la instalación de mallas electrosoldadas, son modificaciones de mayor rango. Estas implican mayores presupuestos, la presencia de más profesionales de la construcción y un cronograma de más largo aliento.

Felipe García Bedoya, ingeniero de Capeco, señala que el mantenimiento estructural se puede dar, regularmente, de manera periódica, aunque siempre hay que estar atento a nueva señales de deterioro. Los años pesan en las construcciones y mantenerlas jóvenes es una necesidad para la saludable convivencia en su interior.

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Arquitecto José Carlos Cano
Gerente de Caisson SAC
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Si esperamos vender una vivienda tenemos que realizar un estudio de mercado local para darnos una idea del valor por m² de inmuebles que puedan ser similares al que queremos ofertar.”

En segundo lugar, debemos establecer nuestro margen de ganancia, es decir, contrastar cuánto nos costó comprar la propiedad y a cuánto la podemos vender; de acuerdo a eso, ya podemos tener una idea de cuánto podemos invertir en refaccionar el inmueble.

Teniendo esta base económica, debemos establecer el estado de nuestra propiedad en cuanto a antigüedad, conservación de acabados, funcionalidad de las instalaciones y estado de la estructura. Y en base a un breve análisis debemos priorizar lo que tenemos que invertir para conseguir el mejor precio de reventa, de acuerdo con el presupuesto que nos hemos planteado.

En cuanto al estado de las instalaciones y a la estructura del inmueble, si notamos que funciona con normalidad y no presenta fallas aparentes, no es necesario intervenir en estos dos aspectos. Lo importante es que en la casa funcione, por ejemplo, el sistema eléctrico, los interruptores, tomacorrientes, los puntos de luz, que tenga un tablero adecuado (se recomienda uno que cuente con llaves térmicas y diferenciales). Respecto a las instalaciones sanitarias, tenemos que observar que no existan fugas de agua o desagüe, que los aparatos sanitarios funcionen de manera correcta, que no presenten goteos o atoros o cualquier otro desperfecto que sea evidente.

Sobre los acabados, es recomendable hacer un estudio de la oferta inmobiliaria en zonas aledañas, si es que hubiese, para determinar qué tipo de acabados tienen esas viviendas. Los acabados principalmente están sectorizados por el sector socio económico para el que se ofertan las viviendas. Por ejemplo, en los sectores A, los acabados en pisos son de madera, porcelanatos importados, pepelmas, etc. Para sectores B, los pisos pueden ser de madera estructurada, madera laminada, porcelanato nacional, etc. Para sectores C y D, los materiales pueden ir desde madera laminada nacional, porcelanato nacional o cerámicos nacionales.

La mayor inversión se debe destinar -siempre y cuando no tengamos problemas graves en cuanto a las instalaciones ni en la estructura- a la parte de acabados, de acuerdo con el presupuesto que tengamos. También debemos tener en cuenta que no disfrutaremos de los cambios que vayamos a realizar, sino que estos ponen en valor la propiedad para venderla. De perder este enfoque, podríamos gastar más de lo que teníamos presupuestado inicialmente, pues no necesariamente nuestros gustos son compatibles con los del mercado. Debemos escoger materiales estándar y, por ejemplo, para la pintura de las paredes, colores claros como el blanco humo, el alabastro, que den amplitud e iluminación a los ambientes.