Restauración de viviendas: una necesidad que urge en el Perú

09.07.18
El paso del tiempo no perdona. ¿Cómo proceder y qué priorizar para renovar nuestra casa?
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La cifra revelada a fines del año pasado por el Colegio de Arquitectos del Perú es elocuente para graficar el estado de las viviendas antiguas en la capital: cada semana un inmueble antiguo es demolido en el Centro Histórico de Lima.

El siglo XVI vio el nacimiento de la Casa del Oidor en las calles de Lima. Por aquel entonces, el Damero de Pizarro era el centro del universo limeño y aún hoy el cruce de los jirones Carabaya y Junín alberga los muros amarillos de adobe y  los balcones coloniales verdes que caracterizan al inmueble. No solo los años han obligado llevar a cabo una serie de restauraciones en el predio, sino también el sismo que azotó la capital en 1746 y que destruyó la mayoría de viviendas limeñas.

No obstante, no todas las viviendas a la redonda corren igual suerte. En el mismo cuadrante citadino, quintas multifamiliares –algunas, como la del Rincón del Prado, datan de mediados del siglo XVIII– se suceden afrontando el peligro de acabar derruidas por su estado ruinoso. El subgerente de Defensa Civil de la Municipalidad de Lima, Mario Casaretto, señaló en septiembre pasado que 1.500 quintas están en riesgo de derrumbe.

La falta, o acaso la superposición, de políticas eficaces de defensa del patrimonio histórico que muchas de estas viviendas encierran, capaces de establecer pautas para procesos de restauración, parecen haberlas llevado a su decadencia estructural.

Pero no solo las viviendas centenarias requieren restauraciones. De hecho, unas cuantas décadas pueden ser suficientes para pasarles una alta factura a la estructura y los ambientes de un inmueble.

¿Cómo proceder, entonces? Los especialistas coinciden en que tomar la decisión de iniciar una restauración dependerá del material y la técnica constructiva empleados en la edificación del inmueble. Se entiende, por extensión, que las viviendas en que se emplearon métodos de la albañilería confinada (que utiliza ladrillos de arcilla o bloques de concreto bordeados por piezas de concreto por sus cuatro costados) y los construidos con bloques de concreto tendrán un tiempo mayor antes de precisar ser sometidas a restauración. No obstante, en todo el país apenas 52% de viviendas tienen al ladrillo o al bloque de cemento como material predominante en las paredes exteriores y áreas de residencia, reporta el INEI, mientras que 1 de cada 3 está hecha de adobe o tapia.

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Los tres son importantes para una restauración duradera

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El  momento para empezar a pensar en una restauración integral de una vivienda añosa dependerá del material del que está hecho su sistema estructural. En condiciones normales, es el concreto el que más debería perdurar; le siguen en durabilidad los inmuebles hechos mediante albañilería confinada (ladrillo); después, el adobe y la quincha.

“No obstante, la norma peruana (Ley 29090) dice que en el diseño actual se establece un tiempo mínimo de 50 años de duración para una vivienda. En teoría, a partir de entonces, el valor de la compra del inmueble ya se recuperó. Por lo tanto, si una casa está bien diseñada, el tiempo de duración antes de que sea necesaria una renovación debería ser el mismo para todos los materiales”, señala el ingeniero César Marín, de Sencico.

Lo primero es renovar el sistema estructural; la parte arquitectónica viene después, pues si la parte estructural a nivel vertical, de muros, no está bien, no podemos avanzar, indica. Muchas de las casonas de Lima están estructuradas sobre la base de muros cortantes (muro de carga, que soportan el peso de otros elementos estructurales); en esos casos, lo primero que hay que verificar es el estado de la cimentación, luego los muros y demás elementos verticales, y después las losas y techos. Estos al final porque, en el caso de que colapsen, constituirán fallas localizadas y no estructurales. Recién entonces podremos concentrarnos en la parte más estética del inmueble.

Lo mejor es proceder integralmente, pues ello abaratará costos. Pero, claro, esto exige una fuerte inversión inicial que no todos podemos costear, por lo que avanzar gradualmente en el proceso es una posibilidad para quienes prefieren encarar esta gestión por partes y así hacer gastos medianos periódicamente. 

Primero la parte estructural, luego la de tabiquería y finalmente la de los acabados es la hoja de ruta sugerida por Marín.

“Hace 40 o 50 años se construía sin columnas. A nivel de cimentación, se hacía una plataforma de un ladrillo tipo adobe, encima se ponía otra plataforma tipo techo y sobre ello se construía hasta tres pisos. Las bases eran de concreto y piedra, sí, pero el ladrillo únicamente se empleaba en los amarres. No había vigas ni peraltadas (refuerzos en las partes superiores de los arcos). Distritos como Pueblo Libre, La Punta o Barrios Altos conservan casas con estas características”, explica el maestro de obras Eusebio Pinto, para exponer la importancia de considerar empezar por el nivel estructural cuando hablamos de varias décadas de antigüedad.

Cifras de depreciación de inmuebles

 

Aun así, ambos especialistas coinciden en señalar que, pese a la antigüedad y los materiales, hay casas con varias décadas encima que se mantienen sin daños severos a lo largo del tiempo.

“Para restaurar esas casas había que picar todas las columnas a fin de poder reforzarlas o hacer nuevas. En esos casos, no siempre es necesario demoler, pero se tiene que hacer el picado por precaución. Y tratar de aprovechar los trabajos para así también realizar la restauración eléctrica y de gasfitería, pues antes todo eso se trabajaba con tubos de metal, galvanizados, susceptibles de oxidarse”, aclara Pinto.

Según la norma, Ley 29090 (Ley de regulación de habilitaciones urbanas y de edificaciones), las renovaciones pueden ser de varios tipos: puestas en valor arquitectónico de residencias, remodelaciones, refacciones, ampliaciones y obras nuevas. La primera categoría no se enfoca en la antigüedad, sino en el valor cultural para la ciudad. Asimismo, la norma exige hacer estudios de reforzamiento para las remodelaciones, señala Marín.

Es posible cambiar el uso que le hemos venido dando a un espacio en casa (de dormitorio a oficina, por ejemplo) o incluso el uso que ha venido recibiendo todo el inmueble (de residencial a comercial), pero esto debe hacerse tratando de respetar la tipología arquitectónica. “Lo que más vida da a una ciudad es su parte de vivienda y comercial. Sin eso, uno solo permanece en las calles brevemente; obtienes espacios muertos. De ahí la importancia de cambiar el uso de vivienda a comercio en lugares como el Centro de Lima, siempre respetando algunas condiciones. Si tengo un espacio originalmente construido para ser dormitorio y encima de este quiero disponer de un depósito, debo realizar primero un reforzamiento del techo, por ejemplo”, indica el especialista de Sencico.

A veces, concluye el ingeniero, decidimos prescindir de la opinión de un profesional de su rama o un arquitecto e “implementamos los trabajos bajo nuestro propio criterio. El Perú es el país de la autoconstrucción, pero eso al final sale más caro, al no tratarse de un proyecto optimizado ni seguro”. Por eso es necesario que, antes de iniciar e invertir en trabajos, contemos con un proyecto debidamente concebido.

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Arquitecto José Ángel Silva Santander
Profesor de la Facultad de Ingeniería y Arquitectura de la Universidad Nacional San Antonio Abad del Cusco
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El tema económico está primando por sobre la conservación de la identidad en el cambio de funciones y usos de casonas antiguas en el centro de la ciudad del Cusco.”

Ello está generando que la población originaria de estas zonas se vaya a vivir a otros lugares y el uso de viviendas empiece a ser descartado en el centro. No hay políticas en defensa del uso de inmuebles como domicilios en Cusco.

Estos mecanismos tendrían que facilitar y promover que la población originaria permanezca viviendo en la zona. Pero en su ausencia resulta hasta tedioso hacer los trámites para adecuar o renovar los inmuebles para seguir viviendo en el centro. Es más fácil para un propietario vender el predio a capitales foráneos con pretensiones de uso hotelero o comercial.

Un poblador que conoce su barrio, su casa, a sus vecinos y las casas aledañas va a implementar en su vivienda modificaciones o renovaciones coherentes con la identidad del barrio. Sin embargo, en el caso de renovaciones hechas por capitales foráneos, no se ha respetado dicha identidad. Estos proyectos de renovación muchas veces están enfocados únicamente en el retorno de la inversión, sin considerar el carácter patrimonial de las viviendas antiguas.

Así, muchos inmuebles han terminado transformados totalmente, desvirtuando su uso original. Más aún, a veces las restauraciones son únicamente a nivel de fachada, mientras que los interiores siguen en estado ruinoso y son adecuados de cualquier forma a sus nuevos usos.

A veces, estructuras que no han sido destinadas a un uso comercial y que están hechas de materiales como el adobe o la quincha hoy albergan a una gran cantidad de personas y se transforman en un peligro latente. Discotecas que originalmente eran casas antiguas concebidas para la convivencia familiar peligran ante un eventual sismo, por el exceso de aforo.

Esta pérdida de identidad a nivel de viviendas en Cusco va manifestándose en el cambio de uso de suelos en varias zonas de la ciudad, en donde ya se observan manzanas enteras que carecen de viviendas familiares por el uso extendido de inmuebles para fines hoteleros.

San Blas, por ejemplo, ya es una ciudad dormitorio, ya no es un barrio de artesanos, y todo ello a causa de la ausencia de una política coherente. Felizmente, el Cusco tiene mucho patrimonio a nivel arquitectónico por rescatar: lo que se necesita es una política en defensa de este patrimonio.