¿Airbnb en peligro? Congreso a un paso de cambiar las reglas del alquiler de inmuebles: qué dicen los expertos sobre esta medida

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Este marco normativo propone la creación del Registro Digital del Arrendamiento Turístico (REDAT) y establece la inscripción obligatoria de los arrendadores turísticos. Según la iniciativa, que se basa en los proyectos de ley 5467/2022-CR, 9084/2024-CR y 9362/2024-CR, el objetivo es regular el servicio de hospedaje en casas o departamentos de uso turístico, estableciendo condiciones mínimas de seguridad, calidad y transparencia en la oferta de estos alojamientos, con el fin de proteger los derechos de los usuarios y garantizar su inscripción en el Directorio Nacional de Prestadores de Servicios Turísticos Calificados, creado por el Ministerio de Comercio Exterior y Turismo (Mincetur).

Los proyectos de ley fueron presentados por los congresistas Guido Bellido Ugarte (Podemos Perú), Ernesto Bustamante Donayre (Fuerza Popular) e Idelso García Correa, respectivamente. Al sustentar el dictamen, el congresista García Correa explicó que los tres proyectos fueron acumulados y que se dispone que los anfitriones, durante la prestación de los servicios turísticos, deben cumplir con las obligaciones contenidas en la Ley N° 29408, Ley General de Turismo, su reglamento, las normas de seguridad, salubridad y todas las disposiciones generales aprobadas por la autoridad competente que regulen el servicio de hospedaje.

“Con este dictamen, fortalecemos la regulación del arrendamiento turístico temporal, promoviendo un servicio seguro que garantice la protección de los consumidores y fomente prácticas responsables”, señaló el parlamentario.

En una entrevista con El Comercio, Karina Olano, socia de BBGS Saco-Vertiz & Landerer, dijo que la iniciativa es “una medida interesante para los consumidores” porque fomenta la transparencia y permite un control estatal sobre este sector. Sin embargo, también señaló que la plataforma Airbnb ya había logrado establecer una especie de autorregulación a través de los comentarios de los usuarios. “Airbnb se regula a través del mercado, ya que los arrendadores reciben puntajes y las personas pueden ver estas calificaciones”, comentó. A pesar de ello, la especialista destacó que el proyecto de ley es positivo al buscar mejorar la visibilidad de la calidad de los arrendamientos a través de la regulación estatal.

Respecto a los desafíos legales que enfrentan los propietarios de inmuebles que alquilan a través de plataformas como Airbnb, Olano destacó uno de los mayores retos: el desconocimiento de los requisitos legales. Según la especialista, “es fundamental que los pequeños propietarios comprendan la normativa que se impone, ya que esto implica cumplir con una serie de obligaciones tributarias adicionales, las cuales muchos de ellos no estaban cumpliendo hasta ahora”. La inscripción obligatoria en el Registro Digital del Arrendamiento Turístico (REDAT) podría generar desafíos en cuanto al cumplimiento de requisitos fiscales y legales.

En cuanto a las implicaciones que tendrá la obligación de inscripción para los propietarios, Olano señaló que, aunque el registro es gratuito, los arrendadores deberán realizar inversiones en la mejora de sus inmuebles, como la toma de fotografías profesionales y la adaptación de sus propiedades a ciertos estándares. Además, deberán cumplir con otras exigencias legales, como la obtención de un RUC. “A pesar de que el registro es gratuito, los propietarios tendrán que invertir en documentación adicional y en ajustes a las características requeridas por la normativa”, detalló.

Consideró que la implementación de esta ley podría generar un aumento en los costos asociados al servicio de alquiler turístico. Según la especialista, “los costos adicionales que impliquen cumplir con la normativa probablemente se verán reflejados en un aumento del precio para los consumidores, ya que los arrendadores trasladarán estos costos adicionales al precio final del servicio”. Esto podría afectar tanto a los propietarios como a los consumidores, quienes se verían obligados a enfrentar precios más altos debido a las nuevas exigencias regulatorias.

María del Pilar Segura, investigadora del Grupo de Investigación en Innovación y Transversalidad en Derecho Privado de la Pontificia Universidad Católica del Perú (PUCP), considera que esta medida es un avance importante para la protección de los derechos de los consumidores. En su opinión, “este dictamen es positivo en la medida que establece ciertos derechos específicos para los usuarios que desean acceder a este servicio”. Señaló que, antes de esta regulación, no existía claridad sobre las normas que regían esta actividad. “Ahora se ha establecido un marco específico que lo diferencia del alquiler común o tradicional, el cual ya está regulado en el Código Civil”, añadió.

Sin embargo, Segura también destacó algunos desafíos que podrían enfrentar los propietarios de inmuebles que alquilan a través de estas plataformas. Uno de los aspectos más relevantes del dictamen es el establecimiento de un registro obligatorio para los propietarios. “El régimen de este dictamen establece un marco exclusivo que inicia con un registro, los propietarios ahora tienen que cumplir con ciertos requisitos; si no están inscritos, no pueden realizar la actividad”, explicó.

A pesar de los avances, la investigadora señaló que el dictamen podría haber sido más específico en algunos puntos, particularmente en cuanto a los requisitos para la inscripción de los propietarios. “El dictamen menciona requisitos mínimos para la inscripción, lo que podría generar confusión, ya que da a entender que podrían agregarse más requisitos adicionales que compliquen el proceso”, señaló. Además, hizo hincapié en la exigencia de proporcionar el número de partida registral, algo que, según su experiencia, podría ser complicado en el contexto peruano. “No es necesario elevarlo a registro público, basta con la convención de ambas partes”, comentó.

Sobre el impacto de la nueva ley en la relación entre los propietarios y las plataformas de alquiler turístico, Segura no considera que exista una afectación directa. “No creo que vaya a entorpecer la relación, sino que más bien será una oportunidad para estandarizar los procesos”, opinó. Además, destacó que la ley obligará a los arrendadores a recopilar datos de los usuarios, lo que podría ayudar a prevenir cualquier tipo de delito asociado a estas actividades.