Desde un seguro de alquiler hasta juzgados especializados en desalojos: lo que falta para acceder a justicia frente a inquilinos morosos

La campaña Pasa en la Calle de El Comercio, en la que los lectores reportaron vía WhatsApp que sus inquilinos dejaron de pagar el alquiler de sus inmuebles y se negaban a abandonarlos, tuvo una amplia acogida. Tras la publicación del primer informe, llegaron más casos. Al mismo tiempo, surgieron distintas interrogantes, entre ellas, cuáles son las falencias del sistema judicial que impiden a los propietarios encontrar una solución efectiva a este problema.

Y es que, pese a haber demandado a los inquilinos morosos ante el Poder Judicial, los afectados expresan frustración, pues consideran que sus casos no avanzan y enfrentan diversas trabas. Ante ello, en los últimos años se han realizado distintos intentos por mitigar los efectos negativos de la morosidad; sin embargo, ninguno ha logrado resultados concretos.

Los intentos fallidos

En mayo de 2023, por ejemplo, el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS) anunció la creación de un padrón de inquilinos morosos, el cual estaría vinculado a las centrales de riesgo. Con este padrón, los datos de estos inquilinos ingresarían a entidades encargadas de recopilar y difundir información sobre el comportamiento de pago de personas naturales y jurídicas.

Pese al anuncio, más de dos años después no existe ningún padrón al que se pueda acceder de manera pública. Este Diario consultó al Ministerio de Vivienda sobre el estado del proyecto; sin embargo, pese a los reiterados intentos durante más de una semana, no obtuvo respuesta. Asimismo, al contactar a una de las centrales de riesgo, Infocorp, esta señaló que no cuenta con información suficiente sobre el tema y que, por ello, no es de acceso público.

Más adelante, en agosto de 2024, se planteó que los inquilinos morosos también serían reportados a la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS), lo que afectaría su historial crediticio. Sin embargo, al ser consultada, la entidad precisó que su central de riesgo “solo incluye información del sistema financiero” y que no cuenta con registros vinculados a servicios públicos ni a inquilinos morosos.

En el ámbito legislativo también se impulsó una propuesta relacionada con los inquilinos morosos. En 2019, la Comisión de Justicia del Congreso aprobó el dictamen del proyecto de ley del desalojo exprés, que permitía desalojar en un plazo de hasta 15 días a los inquilinos que debieran dos meses de renta. Sin embargo, en 2022, un informe previo de este Diario reveló que la norma aún no se había masificado en el país y que diversos requisitos burocráticos restringían su aplicación, lo que terminó diluyendo la iniciativa hasta la fecha.

Las falencias en el sistema

Especialistas consultados por El Comercio señalaron diversos aspectos que deberían incorporarse o mejorarse frente a la problemática de los inquilinos morosos. Uno de ellos fue Javier Roncal, docente de la Facultad de Derecho de la Universidad de Lima y especialista en temas inmobiliarios, quien indicó que una de las principales fallas del sistema es la demora en la tramitación de los casos. “Los procesos se demoran muchos meses y, mientras tanto, el arrendador deja de percibir ingresos. Si bien existen normativas para ordenar el desalojo cuando el inquilino no paga, es el Poder Judicial el que emite las órdenes, y esto suele tardar”, comentó.

Para el abogado experto en derecho inmobiliario Jesús Escate, esta demora en los procesos de desalojo responde a la actual carga procesal que enfrentan los juzgados del país. “El gran número de expedientes que maneja cada juzgado hace que la ejecución de las sentencias sea mucho más lenta, a lo que se suma la falta de liderazgo y efectividad que pueden presentar algunos jueces. Para contrarrestar esta saturación, sería positivo implementar un proceso de sistematización digital de los casos, aunque para ello se requiere un importante trabajo en materia tecnológica”, explicó.

El vicedecano y profesor de Derecho Civil de la Facultad de Derecho de la Universidad del Pacífico, Henry Huanco, señaló que estos procesos también se prolongan debido a la falta de legalización de las firmas en los contratos de arrendamiento, lo que dificulta la labor de los jueces al momento de resolver los conflictos. “Los inquilinos suelen aprovechar esta situación para alegar que la firma no les pertenece y, con ello, negarse a desalojar el inmueble”, advirtió.

Ante ello, el abogado especialista en derecho inmobiliario y director de Alerta Legal, Paulo Nicanor Seminario, propone que una posible solución para cubrir este vacío sería la creación de juzgados especializados que atiendan exclusivamente casos de desalojo, permitiendo una mejor coordinación para ejecutar estas medidas. “Esto ayudaría a reducir la morosidad, ya que los inquilinos sabrían que estos procedimientos se resolverán con mayor rapidez y procurarían no atrasarse en sus pagos”, sostuvo.

Añadió que otra alternativa, cuando la vía judicial no actúa con la debida celeridad, sería no limitar estos casos únicamente a dicha instancia, sino también recurrir a la vía notarial, otorgando mayores facultades a los notarios para ejecutar desalojos. “La vía notarial es más rápida y menos costosa. Actualmente, el proceso suele trabarse porque se requiere la intervención de un juez para resolver y culminar la disputa; por ello, esta función podría recaer directamente en los notarios”, indicó.

Henry Huanco agregó que también existe la vía arbitral, un mecanismo privado de resolución de conflictos en el que las partes acuerdan someter su controversia a uno o más terceros imparciales, en lugar de acudir a los tribunales. “El árbitro, a diferencia de los jueces, no tiene una carga procesal tan elevada, por lo que el proceso podría acelerarse. Sin embargo, el problema radica en que, si bien el árbitro puede ordenar el desalojo, si el inquilino se niega a salir, el caso vuelve al Poder Judicial y se retrasa nuevamente la ejecución”, explicó.

Otro aspecto que requiere fortalecimiento en el sistema fue señalado por Javier Roncal, quien consideró importante implementar la bancarización de los pagos del alquiler, de modo que el propietario cuente con un registro mensual de los abonos realizados por el inquilino. De esta manera, ante un incumplimiento, la verificación y fiscalización serían más rápidas. “Además, constituiría una prueba clave, ya que se podría imprimir el reporte de pagos y acreditar fácilmente que existió un incumplimiento”, añadió.

Finalmente, Paulo Nicanor Seminario propuso la creación de un seguro de morosidad que cubra el incumplimiento del inquilino. “Se podría impulsar un proyecto de ley para que todo inquilino que desee arrendar un inmueble esté obligado a contratar este seguro, el cual se pagaría mensualmente durante la vigencia del contrato”, señaló.

“Todo propietario debería exigir como requisito que el inquilino adquiera esta póliza, cuyo costo podría oscilar entre el 1% y el 2% del valor mensual del alquiler. El seguro se activaría cuando el propietario presente la demanda por morosidad, permitiéndole cobrar la deuda a través del fondo de la aseguradora. No obstante, ello no eximiría de responsabilidad al inquilino moroso, cuyo proceso legal continuaría”, concluyó.

Los casos

Una de las denuncias que llegaron al WhatsApp de Pasa en la Calle de El Comercio fue la de Wendy De Rutte, quien señaló que en abril de 2018 firmó un contrato de arrendamiento con Milton Larco Delgado, para que este ocupara el departamento ubicado en la calle Arrieta 295, en La Punta, Callao. “Desde julio de 2022 no me paga. El señor abandonó el país y dejó en el inmueble a su hija. Tras múltiples incumplimientos, me vi obligada a iniciar una demanda. No me responden y no tengo manera de recuperar mi propiedad”, explicó.

Detalló que, por concepto de rentas impagas, le deben US$ 21.000, mientras que por impuestos municipales no cancelados la deuda es de S/ 23.000. “Este señor utilizó una supuesta enfermedad como excusa para justificar la demora en los pagos, así como un presunto viaje para recibir tratamiento”, precisó. Este Diario intentó comunicarse con Milton Larco Delgado, pero tampoco obtuvo respuesta.

Por otro lado, Leonardo Rondán Camotes, un adulto mayor de 90 años, también expuso su situación. Contó que alquiló su propiedad ubicada en el jirón Trujillo 657, en San Martín de Porres, desde el año 2005. “Mi inquilino Pedro Gómez dejó de pagar y nunca logró ponerse al día. En 2019 le informé que tenía la intención de vender mi propiedad. En 2024 volví a plantearle el tema y me dijo que buscaría otro lugar para vivir, pero pasaron los meses y no ocurrió nada”, relató.

Esta situación lo llevó a enviarle una carta notarial en la que manifestó formalmente su intención de vender el inmueble y le solicitó que lo desocupara. “Hizo caso omiso, por lo que en enero de 2025 acudimos a un centro de conciliación, donde se comprometió a desalojar la propiedad antes del 31 de julio de 2025, pero no cumplió”, indicó.

“Después de casi un mes me dijo que no se iba a ir, que si quería podía iniciarle un juicio de desalojo y que tampoco iba a pagar. Desde agosto de 2025 hasta la fecha, vive gratuitamente en el inmueble. Actualmente me debe US$ 1.550 y no se va. Me frustra porque, al ser un adulto mayor como yo, no tengo forma de contactarlo, ya que ni siquiera tiene teléfono celular”, concluyó.