La activación de predios en desuso, por Angus Laurie

Un problema crítico en Lima es su expansión horizontal. Las personas que viven en zonas periféricas tienen un acceso reducido a la ciudad y los beneficios que esta ofrece. Los lugares de trabajo y equipamientos están concentrados en las zonas más céntricas. Por otro lado, mientras la ciudad crece de una forma descontrolada, las municipalidades están cargadas con mayores costos, forzándose a responder a la necesidad de traer nueva infraestructura a lugares cada vez más lejanos.

De acuerdo con datos del año 2017, Lima tiene una demanda insatisfecha de 464.760 unidades de vivienda, según la Cámara Peruana de la Construcción. Igualmente alarmante es que entre el 2007 y el 2017, 72% de la producción de nuevas viviendas en el ámbito nacional ha sido informal, según una investigación de Guido Borasino, experto en política de vivienda. Lo que queda claro es que los programas del Estado para producir vivienda asequible, incluyendo Techo Propio y Mivivienda, son ineficaces para reducir el déficit.

Algo que contribuye al problema es el bajo aprovechamiento de edificabilidad en áreas céntricas de Lima. Todavía hay varias zonas céntricas, cerca de lugares de trabajo o cerca de las líneas de transporte masivo, que tienen una zonificación residencial de baja densidad. Además, existen terrenos y predios que están en desuso, incluyendo grandes terrenos en el medio del centro financiero y casonas abandonadas en el Centro Histórico.

Por un lado, es necesario cambiar la zonificación para generar centros urbanos más compactos y densos. Por otro lado, los distritos deberían utilizar mecanismos para desincentivar el desuso prolongado de terrenos o edificios. En algunas ciudades, la municipalidad puede expropiar una vivienda si no está siendo utilizada y, en otros casos, pueden subir los impuestos si es que los terrenos quedan vacíos por muchos años, dando incentivos concretos para la utilización de predios.

Otro caso son los espacios “mientras tanto”. Esto se refiere a la estrategia de abrir terrenos al público mientras los propietarios esperan el momento correcto para desarrollar un proyecto. Un terreno puede prestarse a ser un mercado, para tiendas, o como un espacio público temporal.

En el contexto de Lima, este concepto puede ser visto como algo que va en contra de los derechos del propietario o el individuo. Sin embargo, es necesario cuestionar el impacto del land banking o inversión en terrenos o propiedades sin ningún propósito de uso, en un contexto más amplio, y si se contribuye a artificialmente subir precios de suelo o reducir la accesibilidad hacia la vivienda. Si esto es el caso, tiene un impacto negativo en la sociedad.

Fue John Stuart Mill quien resaltó la necesidad de debatir una interferencia por parte de la sociedad sobre los derechos de un individuo cuando su conducta genera un impacto negativo sobre la sociedad en general. En el caso de Lima, el desuso de terrenos y edificios es un caso que merece intervención.