El incendio desatado en un almacén clandestino ubicado entre los jirones Cangallo y Junín ha puesto en evidencia cómo las construcciones ilegales han proliferado en varias zonas del Cercado de Lima, especialmente en Barrios Altos y en los alrededores de los conglomerados comerciales de Mesa Redonda, Mercado Central y Grau. Por ejemplo, a pocas cuadras de la avenida Grau, en el cruce de los jirones Tarata y La Mar, se puede apreciar un edificio con características muy particulares que llaman la atención de los vecinos y transeúntes, ya que su acabado no parece ser el que lucen otros complejos multifamiliares y tiene apariencia de ser una maqueta a gran escala.
El edificio tiene 10 pisos y su fachada ha sido implementada con el material que se elaboran las gigantografías. (Foto: Julio Reaño/El Comercio)
El Comercio recorrió la zona y pudo constatar que dicho edificio, que tiene las bases y estructuras de cemento, aparenta albergar departamentos, pero en realidad solo tiene la fachada elaborada con vinil, material usado para elaborar las gigantografías. En cada uno de los 10 pisos se han colocado figuras de ventanas, puertas, áreas verdes, lo que le da una apariencia de construcción uniforme a larga distancia.
Vecinos contaron que dicho inmueble es usado como almacén y que los camiones descargan los productos en horas de la noche. Incluso, tal como ocurre con todos los depósitos de la zona, cuenta con portones de metal de unos cinco metros de altura para facilitar el ingreso de los productos descargados.
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Un hecho que llamó la atención es que dicho inmueble no cuenta con un timbre, como si ninguna persona residiera en su interior. También se debe tomar en cuenta que el edificio tiene cinco cámaras de vigilancia y que la zona es vigilada distancia por varios sujetos. Otro punto que abona en la versión de que se trata de un almacén clandestino es la presencia constante de trabajadores que trasladan mercadería en cajas con sus carretillas.
Otro vecino informó que el edificio con fachada falsa fue construido e implementado hace varios años ante la pasividad de las autoridades. Remarcó que en la zona hay varios almacenes clandestinos que abastecen de productos importados a las tiendas de las galería de la avenida Grau y del jirón Montevideo.
Así lucía en el 2015 el inmueble sobre el cual fue construido el edificio con apariencia de maqueta. (Foto: Google Street View)
Además, consideró que dichos inmuebles son “una bomba de tiempo”, ya que, según advirtió, en cualquier se puede desatar un incendio de grandes proporciones por la gran cantidad de productos inflamables que albergan, como el ocurrido en el edificio ubicado entre los jirones Cangallo y Junín.
Barrios Altos y alrededores están llenos de almacenes clandestinos
Mario Casaretto, funcionario de la Municipalidad de Lima, indicó que los alrededores de los conglomerados comerciales del Cercado de Lima están invadidos de construcciones ilegales que funcionan como depósitos.
“Desde acá de Paruro hasta Sebastián Lorente, que es la avenida Los Incas antigua que nos lleva al cementerio, parte de la avenida Grau, ya está La Mar, Lucana, Huamanga, Parinacochas invadidas de esta situación”, afirmó Casaretto.
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Además, denunció que existen antecedentes de vecinos que piden licencia para la construcción de un inmueble con determinado número de pisos, pero al final terminan sobrepasando los niveles acordados en el documento. “Hay personas inescrupulosas que piden licencia de construcción para un piso o dos y luego convierten eso en un edificio”, aseveró.
El edificio sería usado como depósito clandestino para abastecer a galerías del Cercado de Lima. (Foto: Julio Reaño/El Comercio)
Román Nazario, presidente de la Cámara de Comerciantes y Empresarios de Mesa Redonda, confirmó que algunos vendedores han construido inmuebles en zonas del Cercado de Lima sin contemplar las medidas de seguridad y ante la pasividad de las autoridades.
“Hay empresarios que, viendo la situación de poco control de la Municipalidad (de Lima) aprovechan para construir en condiciones de seguridad que no son las más óptimas, hay que reconocerlo”, afirmó.
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Por su parte, el alcalde de Lima, Rafael López Aliaga, señaló que ha planteado al Gobierno que se declare en emergencia el lugar donde ocurrió el incendio y que se impulsará la intangibilidad de Barrios Altos para impedir que esta zona sea utilizada nuevamente para el almacenamiento de productos.
El burgomaestre capitalino indicó que ha propuesto al Gobierno que ceda el expenal San Jorge a la Municipalidad de Lima a fin de trasladar a los ambulantes que actualmente ocupan las calles de la ciudad y así ordenar el comercial informal.
El desarrollo urbano e inmobiliario en el Cercado de Lima
Los arquitectos Fernando Velarde y Mary Frías, integrantes de la consultora VeMas, contaron a El Comercio cómo ha sido el desarrollo urbano, comercial e inmobiliario de las zonas del Cercado de Lima.
¿Cómo ha sido el desarrollo urbano e inmobiliario del Centro de Lima, especialmente en la zona de Barrios Altos y sus alrededores?
El desarrollo urbano e inmobiliario en el Cercado de Lima ha experimentado diversas etapas de transformación en las últimas décadas. A partir del 2009, se activaron algunos ejes con proyectos de desarrollo vertical, como en el Jr. Zorritos y la Av. Colonial. Un ejemplo destacado es el Parque Central Club Residencial – Besco, un complejo de 22 edificios de entre 12 y 15 pisos, cuya entrega finalizó en 2013.
Además, surgieron nuevos desarrollos inmobiliarios, entre ellos Parques El Agustino – Viva GyM, un conjunto de edificios de cinco pisos con más de 3,900 departamentos. La primera etapa se lanzó en 2007 y la segunda entre 2012 y 2013.
En los últimos cinco años, gracias a la implementación de los DAETS (Declaratoria de Áreas de Tratamiento Especial de Transformación Urbana), avenidas históricamente industriales con grandes lotes, como la Av. Argentina y la Av. Colonial, han cambiado de uso. Esto ha dado lugar a nuevos proyectos de desarrolladores como Imagina, Los Portales y Besco, entre otros.
Sin embargo, dentro del Centro Histórico de Lima (CHL), el primer proyecto inmobiliario de envergadura ha sido Qantua, del Grupo Lar, un desarrollo mixto ubicado frente al Centro Cívico y muy cercano al Palacio de Justicia.
Estrategias de Revitalización Urbana
La recuperación de los centros históricos es un reto común en muchas ciudades del mundo. Una estrategia ampliamente utilizada es la “reconstrucción crítica”, que busca equilibrar la preservación del patrimonio con las necesidades contemporáneas. Este enfoque promueve la recuperación de la trama urbana histórica, respetando alturas y alineaciones tradicionales, e incentivando una combinación de usos que incluya vivienda, comercio y servicios.
En el caso de Lima, la Municipalidad y PROLIMA han trabajado en la recuperación del Centro Histórico a través de diversas iniciativas, como los DAETS, la restauración de calles e inmuebles con valor histórico y el impulso al turismo. También se han desarrollado proyectos urbanos de gran impacto, como la recuperación del Río Rímac y la peatonalización de ejes clave en el centro de la ciudad.
Infraestructura y Transporte Público
El desarrollo urbano del Centro de Lima también ha estado acompañado por la modernización del transporte público. Se han implementado sistemas como los corredores diferenciados y actualmente se encuentra en construcción la Línea 2 del Metro de Lima, lo que contribuirá a mejorar la movilidad y el acceso a esta parte de la ciudad.
¿En la zona de Barrios Altos, Mesa Redonda, Mercado y el conglomerado comercial de Grau existen proyectos inmobiliarios o es una zona netamente comercial?
En estas zonas el desarrollo inmobiliario ha sido limitado debido a diversos factores. Los desarrolladores han optado por invertir en áreas periféricas o en ejes con menos restricciones urbanísticas, como La Victoria y el Rímac, donde se permite mayor altura en las edificaciones y existen menos exigencias de conservación patrimonial.
En sectores como Mesa Redonda y Grau, el comercio informal y los problemas de seguridad han desincentivado la inversión en vivienda, manteniendo el predominio de actividades comerciales y de almacenamiento.
Los proyectos residenciales más cercanos a esta zona son los desarrollos en El Agustino, que datan de hace más de 10 años. Sin embargo, en el ámbito comercial, existen nuevas inversiones, como Eco Plaza Wilson y algunos desarrollos particulares de galerías comerciales cercanos a la calle Capón y Mesa Redonda.
¿Resulta más rentable en las zonas del Centro de Lima la construcción de almacenes clandestinos que proyectos inmobiliarios?
El desarrollo inmobiliario en centros históricos, como el de Lima, requiere un enfoque que equilibre rentabilidad, preservación patrimonial y regeneración urbana.
La demanda inmobiliaria en el centro es diversa. Por un lado, existe un segmento que busca vivienda asequible en ubicaciones céntricas, especialmente jóvenes profesionales y familias que trabajan en el Cercado de Lima. Por otro, la presencia de infraestructura turística y comercial (hoteles, hostales, alquileres tipo Airbnb) hace rentable la conversión de inmuebles históricos en espacios de hospedaje o vivienda en alquiler temporal.
Los almacenes, ya sean clandestinos o formales, no representan una operación rentable para el suelo urbano en el Centro Histórico. Al tratarse de un suelo limitado y con restricciones patrimoniales, su uso requiere estrategias más complejas y complementarias para maximizar su valor tanto urbanística como financieramente.
A nivel global, la tendencia en centros históricos es el desarrollo de proyectos de uso mixto, que integren vivienda, comercio, turismo y cultura. Este enfoque no solo permite diversificar ingresos, sino también aprovechar la alta demanda de servicios en áreas céntricas, fomentando así una revitalización sostenible del entorno.
Dirigente señala que comerciantes han realizado pagos por uso de espacios como almacenes
Alberto Cieza, representante de la Asociación Megacentro de Mesa Redonda, indicó que los propietarios de los grandes inmuebles han venido realizando un pago por el uso de sus espacios como depósitos.
El dirigente explicó que desde hace cinco gestiones municipales se debate el tema de los almacenes en el Centro de Lima y que en la administración del exalcalde Jorge Muñoz se trató de regularizar dicho caso, incluso hubo reuniones con el Ministerio Público, Bomberos y otras instituciones.
“El término clandestino se erradicó porque hay un pago que se hace de derecho de almacén y depósitos. Es un pago que ellos (las autoridades) no lo regularizan porque no tienen un marco normativo, por eso es que se ven este tipo de contingencias con los temas de almacenes”, explicó Cieza.
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“Estamos hablando de empresarios responsables en el tema, que están haciendo el pago, y tienen que estar registrados esos espacios en la Sunat-Aduanas para que puedan hacer el desembarco de su mercadería. Ellos tienen el registro del pago que se realiza, no podemos hablar que están escondidos”, agregó.
Cieza indicó que con la gestión de Rafael López Aliaga se han iniciado las coordinaciones para abordar el tema de los almacenes desde el pasado 19 de febrero en una mesa de trabajo en la que participan la Gerencia de Desarrollo Económico de la MML, Prolima y el Instituto Metropolitano de Planificación (IMP).
“Nosotros nos estamos dando cuenta ahora de la situación real que debió haberse visto ya años atrás, por eso es que estamos acarreando este tipo de malestares que no solo perjudican al empresario, sino a terceros, estamos hablando de vecinos”, indicó.
Por su parte, Renzo Quispe, representante de la Confederación Nacional de Comerciantes (Conaco), cuestionó la propuesta del alcalde de Lima para declarar la intangibilidad de Barrios Altos, pues aseguró que podría causar que los conglomerados comerciales queden desabastecidos.
“Declarar zona intangible lo que es Barrios Altos estaríamos llegando a lo que es ver un freno, un desbalance de la realidad social y económica del país. Estaríamos diciendo que todo Mesa Redonda, Grau o todos los emporios comerciales del Centro de Lima dejarían de estar abastecidos, estos emporios comerciales abastecen a nivel nacional y al extranjero. Deben entender que tienen que ordenar bajo la realidad, debe haber procedimientos adecuados de Defensa Civil y Fiscalización, sin embargo, no lo han estado haciendo en su gestión. El Cercado de Lima ha estado muy abandonado”, afirmó.
Se han cerrado más de 380 almacenes clandestinos en Barrios Altos y Mesa Redonda
Mariella Falla Chaname, gerente de Fiscalización y Control de la Municipalidad de Lima, indicó que entre el 2023 y 2024 se clausuraron 300 almacenes clandestinos en Barrios Altos y Mesa Redonda, mientras que, en lo que va del 2025, se han cerrado 81 depósitos que no cuentan con autorización.
La funcionaria detalló que la Ley 31914 ha recortado la función municipal, ya que las clausuras de los establecimientos solo pueden ser temporales y por 48 horas. Enfatizó que los edificios ubicados en varias zonas comerciales del Centro de Lima no cuentan con autorización o solo cuentan con licencia para uno o dos pisos.
“Lo que pasa es que han modificado la Ley 31914, que es la que recorta la función municipal porque ahora las clausuras son temporales y por 48 horas. Eso hace que nosotros no podamos clausurar indefinidamente un local comercial”, expresó Falla.
Autoridades municipales cierran local comercial del Centro de Lima. (Imagen referencial/Archivo)
“Hemos podido detectar estos almacenes clandestinos que en su momento han sido clausurados, pero lo que pasa es que saben que la norma ha sido modificada y está vigente la Ley 31914, que les permite declarar que ya no tienen el depósito, uno les tiene que creer, y vuelven a abrir a las 48 horas”, agregó.
Falla explicó dijo que muchos propietarios de los inmuebles lo utilizan solo como depósitos, pero le dan apariencia de que es una vivienda, para lo cual acondicionan los almacenees en ambientes escóndidos.
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Además, anunció que se realizará “un barrido y desalojo” de las personas que alquilan casas o inmuebles a la Beneficencia de Lima. Recordó que la Ley 32035 establece que solo se puede demoler un local en la vía coactiva, pero muchos propietarios presentan una revisión judicial de caso y se para el proceso.
La construcción de depósitos clandestinos comenzaron hace ocho años, según especialista
Martín D’Azevedo, especialista en temas municipales, indicó que la proliferación de depósitos clandestinos en zonas comerciales del Cercado de Lima comenzaron hace 8 años y que lo ocurrido en el inmueble situado en el cruce de los jirones Cangallo y Junín evidencia falta de voluntad política de las autoridad municipal y de la falta de capacidad para controlar el comercio ambulatorio en las calles de la capital.
El experto señaló que la zona de los conglomerados comerciales están tomadas por los vendedores infomales y que las edificacione destinadas a oficinas y departamentos se han convertido en depósitos.
Mesa Redonda recibe gran cantidad de visitantes durante ciertas temporadas del año.
Cuestionó que los funcionarios municipales argumenten que no pueden cerrar o paralizar las obras de construcción debido a la vigencia de la Ley 31914, pues remarcó que dichas acciones se pueden amparar en la Ley de Procedimiento Administrativo Sancionador.
Además, recordó que el Poder Judicial determinó que no se pueden emitir más acciones de amparo en los que se tenga que dar una autorización para funcionar con verificación previa o para construir con verificación in situ.
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Martín D’Azevedo enfatizó que, en caso se necesite declarar la intangibilidad en Barrios Altos, se tendría que emitir una ordenanza que establezca una nueva zonificación en la que que no se permitan inmuebles de más de dos pisos o la comercialización de diferentes tipos productos inflamables.
