Vía Expresa Sur: la propuesta para cambiar la zonificación a sectores de Barranco y Surco por el impacto de la obra

En un inicio el polígono en que se modificaría la zonificación estaría comprendido entre la Av. Surco, Av. Jorge Chávez, Av. José Balta, Av. Nicolás de Piérola, Jr. Centenario, Malecón Paul Harris, Av. Tejada y la Vía Expresa Sur, que en total sumaba 263 hectáreas. Sin embargo, tras el reclamo de la Municipalidad de Barranco, se excluyó los alrededores del malecón Paul Harris, por lo que quedó en 200 hectáreas.

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El espacio que se evaluará está dentro de lo que se ha denominado el Área de Tratamiento Normativo (ATN) II y contempla planes específicos para tres zonas, los cuales han sido presentados por la comuna de Barranco para un área de 8.45 hectáreas ubicado en la zona este del distrito; por el municipio de Surco para una zona de 22 hectáreas de Surco Pueblo; y por la Corporación EW para un terreno de 5.56 hectáreas cercano a la Vía Expresa Sur.

La zona este de Barranco, que está más cerca de Surco, ha quedado aislada después de la implementación del Metropolitano y con poca conexión a los sectores comercial y exclusivo del distrito. En el caso de Surco Pueblo, el municipio desarrolla un plan para convertirlo en una ‘supermanzana’, mientras que el terreno de la Corporación EW, ubicado cerca de la Vía Expresa Sur, está clasificado como zona de reglamentación especial y se busca convertirlo a zona de densidad muy alta.

El Comercio conoció que el Instituto Metropolitano de Planificación decidió resolver en bloque los tres pedidos de planes específicos, para lo cual diseñó el mencionado polígono y planteó que se apliquen los parámetros urbanos que se habían definido para el plan de desarrollo urbano de Lima norte.

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En el documento enviado por el IMP a los municipios de Barranco y Surco para que lo sociabilicen y recojan las opiniones de los vecinos se plantea que se pase, en algunos sectores, de zonificación densidad media a zonificación de densidad muy alta.

Por ello, una preocupación que surge en el tema es si los cambios de zonificación que buscan densificar los sectores contemplan el incremento de las áreas verdes, las vías y los equipamientos urbanos.

Otro punto saltante de la propuesta del IMP es que se plantea que se apliquen los parámetros de Lima norte, lo cual implica una densidad mucho mayor a la que actualmente tienen los sectores de Surco y Barranco, incluso superior a la densidad de los edificios de vivienda de interés social (VIS).

El planteamiento del Instituto Metropolitano de Planificación busca “uniformizar” zonas de Barranco y Surco en las que antes había talleres, fábricas y ocupaciones ilegales, pero que algunos quedaron desactivados tras la construcción de la Vía Expresa Sur, señaló el arquitecto y urbanista Gerardo Berdejo, confirmando el impacto de esa nueva vía en el tema urbanístico.

“Lo que están haciendo es uniformizar porque son zonas donde ha habido muchos talleres y muchas fábricas. En algunas zonas de lo que es la Vía Expresa Sur también había invasiones. Uniformizar este tema es realmente positivo”, señaló el especialista a El Comercio.

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No obstante, consideró que el proyecto del IMP debe contemplar la implementación de parques, pues recordó que en la zona denominada como Surco Viejo no hay áreas verdes de gran dimensión ni espacios recreativos, a diferencia de Surco moderno. Enfatizó que el actual diseño de la Vía Expresa Sur impide que ambos lados de dicha obra puedan integrarse y compartir zonas de esparcimiento.

Berdejo planteó que la iniciativa del IMP contenga “candados” para evitar que en el área en que se plantea el cambio de zonificación se construyan edificios de vivienda de interés social de hasta 15 pisos de altura, lo que alteraría el “perfil urbano”.

“No se puede cambiar el perfil urbano, ya que donde se tiene un edificio de tres pisos, luego se tiene uno de siete, luego de cuatro y se genera un desorden visual horrible y funcionalmente es malo, ya que cuando metes mucha gente en calles se genera un caos”, explicó.

Andrés Devoto, abogado especialista en derecho inmobiliario, indicó que la propuesta del IMP se refiere a intervenciones en áreas de Barranco y Surco que están cercanas a la nueva Vía Expresa Sur y consideró que la Municipalidad de Lima comienza, con la mencionada iniciativa, a involucrarse en temas de movilidad.

“Lo que quiere hacer la Municipalidad de Lima es implementar el desarrollo orientado al transporte, que busca privilegiar o promover la edificación y las densidades en las áreas que están cerca de los futuros ejes de transporte masivo”, indicó Devoto Ykeho a El Comercio.

El especialista explicó que la iniciativa del IMP apunta a que los sectores donde ha habido predios que no han tenido habilitación urbana pasen a ser zonas residenciales con mayor densidad.

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“Hay islas rústicas que nunca han sido habilitadas, que no han tenido habilitación urbana, no se han urbanizado por medio de los procedimientos administrativos correctos. Hay también muchas áreas de vivienda taller para pequeños emprendimientos manufactureros, talleres artesanales y esto está restringiendo la vivienda, son lotes que restringen la edificabilidad. Básicamente, lo que quieren cambiar son esas zonificaciones a residencial con mayor densidad”, afirmó.

“Se están cambiando las áreas de vivienda taller y sí se está aumentando la densidad de los corredores, donde habrá comercio metropolitano. Casi todo sería RDM (Residencial de Densidad Media), lo único que se estaría dejando sin RDM es la zona especial del centro histórico de Surco. Lo que está haciendo el plan es poner todo residencial de densidad media para proponer una zonificación mixta de vivienda y un corredor de comercio muy largo a lo largo de la Vía Expresa Sur”, agregó.

Por otra parte, aseguró que el proyecto incentiva la inversión inmobiliaria, ya que se propone “más coeficientes de edificación, más altura (en los inmuebles) a cambio de buenas prácticas”, como que las construcciones dejen el primer piso como área de acceso público.

“Se haría obligatorio a todos los desarrolladores (constructoras) que se acojan a los futuros incentivos en densidad y coeficiente de edificabilidad a destinar un porcentaje de un área libre a nivel de acera o aires a espacios privados de acceso público (EPAP). Estos deberán ser permeables visualmente, contar con mobiliario para recreación, iluminación y vegetación”, refirió.

Además, advirtió que si una persona tiene su predio dentro del polígono y no se encuentra habilitado, lo más probable es que, de aprobarse el plan específico, es que se comiencen a inscribir cargas registrales que le permitan a la Municipalidad de Lima recuperar derechos de vía planificados. “Esto puede reducir el área útil de los inmuebles dependiendo las secciones viales vigentes a la fecha de la habilitación urbana”, afirmó.

La Municipalidad de Surco señaló que “valora el interés” del Instituto Metropolitano de Planificación por revisar los parámetros de un sector del distrito que “ha permanecido inalterado por décadas, y que ha sido significativamente impactado por la apertura de la Vía Expresa Sur”.

“Esta infraestructura genera importantes oportunidades, pero también plantea retos que deben abordarse mediante un enfoque integral, que articule la densificación con la provisión de nuevas áreas verdes y equipamientos. En particular, resulta fundamental atender el déficit de parques que presenta esta zona, incorporando medidas concretas en el instrumento”, señaló Franco Chunga, subgerente de Planificación y Catastro de la Municipalidad de Surco, en respuesta a una consulta de El Comercio.

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El funcionario remarcó que la Municipalidad de Surco no ha participado en la propuesta del Instituto Metropolitano de Planificación, pero sí cuenta con una propuesta de Plan Específico para la zona de Surco Pueblo, que ha trabajado hace más de un año con el Ministerio de Cultura y el IMP, que ya cuenta con la conformidad de dicho ministerio, la aprobación del Concejo Distrital y la participación de los vecinos.

“Este proyecto se enmarca en las obras que venimos promoviendo en el sector, dentro de las que se destacan el Coliseo y Estadio Julio Montjoy, la supermanzana Surco Pueblo, y el Museo de Surco”, refirió Chunga.

Barranco había cuestionado cambio de zonificación en malecón Paul Harris

La alcaldesa de Barranco, Jessica Vargas, se había mostrado en desacuerdo con una parte de la propuesta del Instituto Metropolitano de Planificación, pues se pretendía cambiar la zonificación del sector adyacente al malecón Paul Harris, en la zona oeste del distrito, pese a que no formaba del pedido inicial que presentó su gestión. Remarcó que el IMP buscaba que dicha jurisdicción se convierta en zona residencial de densidad alta. Sin embargo, la entidad de la Municipalidad de Lima retrocedió en su intención y anunció, en un documento enviado el martes 28 de abril, la exclusión de dicha zona.

En diálogo con El Comercio, la autoridad edil había explicado que la zona colindante al malecón Paul Harris cuenta con grandes edificaciones y afronta actualmente problemas de congestionamiento vehicular y por falta de estacionamientos.

“El Instituto Metropolitano de Planificación nos mandó un documento con una propuesta que incluye no solamente el sector este sino también un sector de Surco, y la zona oeste hacia el malecón Paul Harris, pero que Barranco no ha solicitado. La Municipalidad de Lima nos pidió nuestra opinión, pero nosotros hemos opinado de manera desfavorable”, indicó Vargas.

“Hemos contestado que estamos en total disconformidad y desacuerdo que intervengan en el sector oeste del distrito porque ahí hay complejos habitacionales grandes, tenemos un problema de estacionamiento, de tránsito que aún no hemos podido corregir, por ello queremos que se mantenga como tal la zonificación en ese sector”, agregó.

No obstante, Vargas remarcó que sí está de acuerdo en que cambie la zonificación en el área comprendida entre la Av. República de Panamá, Jr. Progreso, la calle Catalino Miranda y la Vía Expresa Sur, donde proliferan los talleres de mecánica, las imprentas y las viviendas-taller. Lo que se busca, según dijo, es convertirlo en una zona residencial con áreas verdes y que las inmobiliarias inviertan, incluso en proyectos de viviendas de interés social (VIS).

“Hay muchos talleres de mecánica, hay una amplitud de terrenos muy grandes que se podrían prestar para un proceso inmobiliario interesante en un sector más popular. Queremos fomentar la residencialidad, que los vecinos de allí que tienen amplios lotes puedan tener una plusvalía de sus terrenos porque actualmente solo pueden construir viviendas taller, que es hasta tres pisos, pero si cruzamos la pista ya vemos que hay edificios de más de 10 pisos en el lado de Surco o en el lado de la Av. República de Panamá hay unidades de viviendas con 20 pisos”, refirió la alcaldesa de Barranco.

“En el sector este se tenía que trabajar un plan de desarrollo urbano sostenible, ecológico que le dé una mejor calidad de vida a la población, ya que en esa zona todavía hay unas quintas y solares tugurizados. Empezamos a realizar un estudio y a planificarlo, así que llegamos a presentar nuestra propuesta ante el IMP, pero solamente al sector este del distrito”, añadió.