La raíz del problema de la vivienda

La vivienda es el principal medio para alcanzar una vida digna, por lo que es considerada un derecho fundamental. Si bien la Constitución no lo indica explícitamente, el Tribunal Constitucional (TC) lo ha señalado en diferentes sentencias, y la Ley de Desarrollo Urbano Sostenible (Ley DUS) lo plantea de manera concreta. La responsabilidad de atender la demanda habitacional recae en el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS), para lo cual utiliza subsidios económicos e incentivos normativos.

Por otro lado, las municipalidades provinciales tienen la competencia exclusiva de la planificación territorial y urbana, en el marco de la que se determina la zonificación y sus reglamentos (parámetros urbanos). Esto está claramente señalado en la Ley Orgánica de Municipalidades y en la Ley DUS, y ha sido reafirmado por el TC en la sentencia sobre la demanda competencial interpuesta por las municipalidades de Barranco y de Lima Metropolitana (MML) contra el MVCS, quien venía promoviendo la construcción de VIS a través de la modificación de los parámetros urbanos (sentencia 302/2023).

Dicha sentencia y el auto recientemente publicado zanjan la discusión, estableciendo que el MVCS debe respetar las competencias provinciales. Sin embargo, el problema de fondo está lejos de ser resuelto. Según la encuesta nacional de hogares, el déficit cuantitativo nacional de viviendas es de 587 mil unidades, de las que solo el 2% se cubre anualmente mediante créditos promovidos por el fondo Mi Vivienda. De estos, el 80% se queda en el tercio de la población con mayores ingresos, concentrándose en Lima Metropolitana (ADI, 2020). Esto muestra que el principal mecanismo diseñado para reducir la brecha habitacional está atendiendo principalmente a la clase media y media alta de la capital, lo que explicaría el particular interés de las desarrolladoras inmobiliarias de promover proyectos VIS en los distritos más consolidados.

Mientras tanto, el 92% restante de la población que demanda una vivienda digna sigue desatendida por el sistema formal, debiendo recurrir a la informalidad para resolver precariamente esta necesidad básica. Las consecuencias son evidentes. Según los estudios elaborados por Ricardo Fort y Álvaro Espinoza de Grade, el 93% del nuevo suelo urbano es de origen informal e ilegal, y el 71% de las viviendas son autoconstruidas. Las familias gastan en esta actividad un promedio de S/1.550 mensuales, un monto que, sumando algunos incentivos estatales, podría destinarse al pago de un crédito hipotecario. La autoconstrucción representa el 4,1% del PBI nacional y el 60% del PBI de la construcción.

¿Por qué no estamos resolviendo este problema? Porque no hemos comprendido que la raíz está en la informalidad estructural de nuestra sociedad. Para atender de manera efectiva el déficit habitacional, debemos enfocar nuestros esfuerzos en la formalización de la economía y la inclusión financiera. Si los sectores público y privado trabajan alineados en estos objetivos, el mercado inmobiliario crecerá a nivel nacional, como ya ha sucedido en sectores como el ‘retail’ o los créditos de consumo.

Pero este proceso debe estar acompañado por el fortalecimiento de las capacidades de las municipalidades para planificar y gestionar sus territorios. En el ámbito nacional, solo el 6% de los distritos cuentan con un plan urbano vigente. La MML tardó más de dos décadas en aprobar un nuevo plan metropolitano, y la del Callao lleva años en ese proceso. El impacto de este desinterés es tan profundo como el de la informalidad, pues no se tienen instrumentos actualizados que permitan densificar de manera equilibrada la ciudad, garantizando la adecuada cobertura de equipamientos y servicios básicos, y reconvertir suelos con usos obsoletos como las antiguas zonas industriales y militares, en áreas que puedan albergar viviendas acompañadas de parques, colegios y hospitales.

Como vemos, la solución al déficit habitacional no depende únicamente del MVCS. Se requiere un esfuerzo conjunto entre el MEF, el sector privado y las municipalidades para implementar políticas que aborden tanto la formalización de la economía como la inclusión financiera y el desarrollo urbano sostenible. Solo así podremos transformar nuestras ciudades en espacios de vida dignos para todos los peruanos.