"Hipoteca inversa: ¿Cuándo empieza el juego?", por Rafael Inurritegui

La hipoteca inversa surgió como una realidad en el marco legislativo al haberse publicado en el diario oficial “El Peruano” el 28 de marzo la ley que la regula, así como su reglamento el 5 de setiembre del presente año.

Falta aún que los jugadores (aseguradoras, bancos, cooperativas y cajas de ahorro y crédito) definan y ofrezcan el producto a aquellas personas mayores, propietarias de un inmueble saneado y sin gravamen que deseen percibir una renta de por vida sin perder el usufructo del inmueble en cuestión.

La hipoteca inversa consiste en un crédito con garantía hipotecaria que otorgan las instituciones antes mencionadas al titular de un inmueble, el cual percibe una renta durante el plazo pactado. Adicionalmente, este podrá contratar un seguro para percibir una renta vitalicia de una aseguradora. A la primera se le conoce como hipoteca inversa simple y a la segunda como hipoteca inversa combinada.

Mientras que en la hipoteca simple la deuda disminuye con los pagos que realiza el deudor, en la hipoteca inversa la deuda aumenta, hasta llegar el extremo de que el acreedor puede llegar a quedarse con la propiedad del inmueble, salvo que los beneficiarios del deudor opten por pagar el importe del crédito otorgado al titular.

Algunos de los problemas que se pueden presentar en el ámbito de la legislación familiar son que ante el hecho de que en el Perú existe la figura de herederos forzosos (cónyuge, hijos, padres), a los cuales les debe corresponder cuando menos las 2/3 partes de la masa hereditaria, contratar una hipoteca inversa por un bien inmueble mayor a dicha parte puede contravenirla. Ello por cuanto, de fallecer el titular o los titulares, los herederos forzosos que no fueron incluidos como beneficiarios en el contrato de hipoteca inversa podrían objetar el testamento en caso de que los beneficiarios opten por pagar el monto del crédito otorgado a la institución con la cual se contrató.

En el ámbito tributario, la transmisión de propiedad de inmuebles por anticipo de legítima o por herencia no paga Impuesto a la Renta. Por otro lado, la propia ley de hipoteca inversa establece que la renta vitalicia percibida por el titular se encuentra inafecta al Impuesto a la Renta (por lo cual se agradece la precisión, pues existe una polémica en el sentido de si las rentas vitalicias están o no inafectas al Impuesto a la Renta).

Pero al margen de ello, ¿qué sucede con las rentas percibidas por el titular del bien inmueble en una sola exhibición o en abonos? Al tratarse del equivalente al pago de capital correspondiente al inmueble, no generan impuesto alguno; sin embargo, al momento de fallecer el titular y, en caso de que los beneficiarios no deseen recuperar el bien, este pasará a ser propiedad del acreedor, originándose entonces la figura de “enajenación onerosa”, la cual sí se encuentra gravada por el Impuesto a la Renta. En tal caso, de generarse Impuesto a la Renta, quienes deberán pagarlo son los herederos. Así se estaría ante la situación de que tras no recibir nada como herencia por el fallecimiento del familiar, deberá la sucesión testamentaria pagar el Impuesto a la Renta correspondiente, pues, como es de conocimiento público, las deudas tributarias sí se transmiten por herencia.

Para operar en el país, es imprescindible que los jugadores que van a otorgar la hipoteca inversa definan cómo y en qué términos será ofrecida para que solo entonces inicien el juego