Comprar inmuebles para alquilar: ¿en cuánto tiempo recupero lo invertido?

Resulta casi seguro que en más de una ocasión haya escuchado que los bienes inmobiliarios se han convertido en una buena opción de inversión pero, ¿hasta qué punto resulta buen negocio destinar una propiedad solo para alquiler? Y ¿en cuánto tiempo se puede recuperar lo invertido en la compra de ese inmueble?

Para saberlo, resulta necesario tomar en cuenta el Price to Earnings Ratio (PER), que es el indicador que muestra el número de años que se tendría que alquilar un inmueble para recuperar el dinero destinado a su compra.

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Tal como explican en el BCR, dicho ratio se calcula tomando en cuenta el precio de venta respecto del ingreso por alquiler anual. En los últimos años, el promedio del PER en Lima registró un aumento continuo, pasando de 13,5 años en el 2010 a 17,5 años en el 2017. Mientras que en el 2018 se ubicó en 17,3 años, según cálculos del ente emisor.

OTRA MIRADAPero, tomando en cuenta que para construir este indicador por distrito se debe constatar que los inmuebles considerados en el cálculo sean comparables en ubicación y extensión, en el último Índice m2 de Urbania se asegura que se requiere 19,4 años de alquiler para recuperar la inversión. Es decir, 5% más que hace 12 meses atrás, cuando el ratio se ubicaba en 18,5 años.

Para Eduardo González-Prada, gerente de Urbania, es importante recordar que el PER representa el tiempo que demoraría recuperar la inversión de un inmueble “solo” si se compra para alquilarlo.

En ese sentido, el experto considera que el ‘ligero’ incremento del PER –según el último Índice m2 de Urbania– obedece a que el precio de alquiler mensual se movió de S/2.485 en abril del 2017 a S/2.496 en febrero del 2019. Es decir, “solo 0,44% en casi dos años”.Mientras que el precio de venta por m2 de un departamento promedio de 100 m2, en el mismo período, pasó de US$1.612 a US$1.638, lo que representó un incremento de 1,61%, casi cuatro veces más en comparación con el nivel de incremento del precio de alquiler.

Según el último análisis de indicadores inmobiliarios del BCR, en promedio, los precios de venta mostraron un comportamiento estable entre el 2014 y 2016, por lo que el incremento del PER en los últimos años se explicaría principalmente por la disminución de los precios de alquiler. Al respecto, González-Prada refiere que aunque los precios no han experimentado cambios pronunciados en el tiempo, la incidencia de esas variaciones es alta.

“En mi opinión, lo que motiva la subida y bajada [de precios], sin una tendencia clara, es la coyuntura económica. No se percibe sensación de mejora en la economía, por tanto, el precio de alquiler no termina de incrementarse y es arriesgado porque podrías quedarte sin alquilar el inmueble un tiempo”, afirma.

PANORAMA DISTRITALSobre los distritos con mayor rentabilidad, Urbania y el BCR coinciden en que San Miguel ostenta uno de los PER más alentadores del mercado. En este distrito se necesitan 16,5 y 15,3 años de alquiler, respectivamente, para recuperar la inversión.En tanto que Surco registra el PER más alto (24 años según Urbania y 19,8 años según el BCR), en línea con lo que sucede en San Isidro, San Borja, Miraflores y La Molina.

“Los distritos de Lima Moderna (Magdalena, San Miguel, Lince y Pueblo Libre) se han convertido en el centro de atención, y vienen predominando en rentabilidad por precio y ubicación desde el 2017, teniendo aún holgura de crecimiento. Pero, San Borja, San Isidro, La Molina, Surco y Miraflores son los menos rentables. En San Borja toma cerca de 23 años recuperar la inversión, y el mercado se orienta a que esos años se mantengan en el corto y mediano plazo”, asegura Eduardo González-Prada

LOS DATOS

-5,2% es la rentabilidad anual promedio que reporta nuestra capital, según Urbania los distritos con mayor rentabilidad de alquiler se ubican al norte de la ciudad, como es el caso de San Miguel.

- 3,8 puntos porcentuales se incrementó el PER desde el 2010.Según cálculos del BCR, mientras este indicador se ubicaba en 13,5 años en el 2010, el año pasado cerró en 17,3 años.

AL DETALLE El alquiler promedio en Lima, según el Índice m2 de febrero de Urbania, se ubicó en S/2.496 por mes para un departamento de 100 m2, 0,5% más en comparación con enero. Barranco registra la oferta más cara. En este distrito, un departamento de 100 m2 y dos dormitorios registra un precio promedio de S/3.560 por mes.

 Por el contrario, Los Olivos se corona como el distrito más económico con S/1.525 por mes.  De los 16 distritos analizados, el 50% registra precios de alquiler entre S/2.358 y S/2.709 por mes.

¿CÓMO SE COMPORTAN LOS PRECIOS DE ALQUILER EN LIMA? El precio de venta promedio de los departamentos se ubicó en US$1.638/m2. Subió 0,2% en el mes y acumuló cinco meses de incremento consecutivo. Lima sur y Surquillo comercial son las dos zonas con elevado incremento de precio interanual. Barranco es el distrito más caro. Registra un precio promedio de US$2.820/m2. San Martín de Porres, por el contrario, es el distrito más económico con US$882/m2. Del total de distritos analizados por Urbania (23), un 50% registra precio entre US$1.208/m2 y US$1.869/m2.