Lima norte:¿qué sigue haciendo atractiva a esta zona para el comercio moderno?

Han pasado 22 años desde que el comercio moderno, de la mano de Hipermercados Metro, se instaló en el otrora cono norte, exactamente en la Av. Carlos Izaguirre (Independencia), y casi 17 años desde que Megaplaza abrió metros más allá su primer centro comercial. Solo algunos indicadores, como el buen comportamiento de algunas categorías de consumo; los estudios del investigador Rolando Arellano, que alertaba sobre la creación de una nueva ‘clase media’ en las periferias de Lima; y el buen olfato del grupo Wiese, fueron suficientes para correr el riesgo, recuerda Percy Vigil, gerente general de la cadena Megaplaza.

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Desde entonces, mucha agua ha corrido bajo el puente y aun así Lima norte –con cuatro centros comerciales en su haber– sigue siendo un terreno fértil para el comercio moderno. 

Pero, ¿qué sigue haciendo atractiva a esta zona? Sin duda, el tamaño de su población (la más grande de Lima Metropolitana con 2´673.655 habitantes, cifra proyectada al 2019 por Ipsos Perú), el ritmo de crecimiento de la misma (26% entre el 2007 y el 2017) y el importante peso de la clase media que ya es de 65%, detalla Martín Romero, gerente comercial de la cadena Mallplaza. 

Comenta, también, que el 61% de esta población tiene su vivienda totalmente pagada, eso significa que es un cliente con una baja tasa de endeudamiento y que tiene una mayor capacidad de gasto, por ende, más dinero disponible en sus bolsillos que bien podrían captar los centros comerciales.

Precisamente, los cuatro centros comerciales que están en la zona venden alrededor de US$1.047 millones al año. Esto representa solo el 24% del gasto total en Lima norte que bordea aproximadamente los US$4.300 millones anuales, revela Ernesto Aramburú, director gerente de Inversiones y Asesoría Araval.

En tanto, el gasto en alimentos, bebidas, vestido, calzado y esparcimiento en Lima norte bordearía los US$2.557 millones al año, siendo San Martín de Porres, Los Olivos y Comas los distritos donde se concentra el mayor desembolso con US$808 millones, US$517 millones y US$500 millones, respectivamente, precisa el especialista.

APUESTAS CONCRETASLos indicadores antes mencionados hacen de Lima norte una plaza interesante para invertir, y aunque en esta zona se anunció –en algún momento– el desarrollo de hasta nueve proyectos, solo dos son los concretados a la fecha: Mallplaza Comas (Falabella) y Las Vegas Plaza (Capital Investor), dice Aramburú.

La apuesta de Mallplaza en Comas no es gratuita, ya que es el segundo distrito más populoso, después de San Martín de Porres, con 564.439 habitantes y 145.480 viviendas. Este ‘mall’, que prevé operar en marzo del 2020, generaría en su primer año ventas por los US$517 millones, dice Martín Romero. 

En tanto, en abril del mismo año se inauguraría el ‘strip center’ Las Vegas Plaza (de Capital Investor) en Puente Piedra. Este movería entre US$15 millones y US$16 millones al año, calcula Julio Contreras, director de Retail & Marketing Consulting (R&M), empresa encargada del proyecto.

En ambos proyectos se invertirán US$140 millones; US$110 millones saldrán de los bolsillos de Falabella.

Aramburú considera que los ‘strip centers’ debieran ser los nuevos formatos a desarrollarse en esta zona de Lima y, dentro de ellos, las tiendas de conveniencia son buenas anclas, pues atraen mucho público, tienen una venta mayor por metro cuadrado y a los desarrolladores les representa un mejor ingreso por un concepto variable.

SE REPOTENCIANAnte la futura competencia y de cara a seguir aprovechando las oportunidades de Lima norte, los complejos comerciales ubicados y ya consolidados como Megaplaza Norte, Plaza Norte y Royal Plaza se repotencian. El primero está en un proceso de ‘face lift’, que implica la renovación de la fachada, pisos, iluminación y, probablemente, de su logo, explica Percy Vigil.

Las mejoras –que estarían listas al término del tercer trimestre de este año– y la inclusión de nuevos operadores, harán que las ventas crezcan 6%, superando los S/1.326 millones facturados en el 2018. 

Su vecino Royal Plaza [que en octubre del 2018 pasó a manos del grupo Mulder] pasa por un cambio radical en sus procesos internos de gestión y externos. “Esto implica la evaluación de locatarios, de las cobranzas, de los manuales, equipos, entre otros aspectos que lleven a una operación con otros estándares”, detalla Eduardo Veramendi, socio y gerente general de ABL Partners, empresa encargada de pilotear la transformación de este centro comercial. Asegura que a la fecha tienen poca área arrendable vacante, pero destaca que la conveniencia será clave para la evaluación de los potenciales locatarios, junto con el entretenimiento y la gastronomía.

Aunque Veramendi prefiere no revelar las ventas de Royal Plaza, Ernesto Aramburú estima que su facturación bordearía los US$6,7 millones, US$4,3 millones provendrían del cine.

Plaza Norte (grupo Wong) tampoco se duerme en sus laureles y está trabajando en mejorar su mix. Elka Popjordanova, su gerenta general, revela que incluirán tres nuevas marcas de restaurantes este año, entre ellos Planet Chicken, y están implementando un área de 1.000 m2, aproximadamente, para entretenimiento. La ejecutiva afirma que en el 2018 las ventas rozaron los US$1.000 millones (incluye la venta de autos y el terminal de buses).

Sin embargo, Ernesto Aramburú calcula que solo la venta ‘retail’ de este ‘mall’ alcanzaría este 2019 los US$620 mlls. Por su parte, Real Plaza Pro (San Martín de Porres) rozaría los US$40 mlls. Sin duda, el apetito por Lima norte es grande y el éxito lo logrará quien acompañe mejor la sofisticación del consumo.