Urbanova: ¿Dónde enfocará su oferta de retail y oficinas?

Con más de 19 años de trayectoria en el grupo Breca, hace dos meses Ricardo Delgado asumió las riendas de Urbanova, y en diálogo con Día1, el nuevo CEO del brazo inmobiliario del holding peruano fundado por la familia Brescia Cafferata nos detalla los planes que ejecutarán en dos de sus grandes negocios: inmobiliario y ‘retail’.

Han pasado dos años de la fusión entre Cúbica y Urbanova. ¿Cuál es su balance?
Como balance puedo decir que en los últimos tres o cuatro años, independientemente del nombre de la compañía, trabajamos para generar un impacto positivo en los lugares en donde desarrollamos nuestros proyectos y para colaborar con la visión que tienen las autoridades. En Las Begonias, por ejemplo, hemos sido los primeros en alinearse con la visión de la municipalidad.

En cuestión de números, ¿cumplieron con los objetivos que tenían tras la absorción?
Hemos cumplido con nuestro presupuesto y estamos un poco mejor de lo que pensamos. En oficinas, el mercado venía bastante complicado por la vacancia, pero estamos contentos con los resultados del 2017.

¿Cuáles considera que fueron los principales hitos de Urbanova en el 2017?
Tuvimos varios. Lanzamos dos edificios de oficinas en un mercado complicado por la oferta de metros cuadrados (m2): Torre del Arte, en San Borja, y Torre del Parque, en San Isidro, que tiene a Zara y Zara Home.

Más allá de lo que sucedía en el mercado de oficinas con la vacancia, y en el ‘retail’ con el letargo del consumo, ¿qué ha sido lo más difícil entre el 2015 y el 2017 para desarrollar ambas unidades de negocios?
El mercado [de oficinas] se ha visto afectado por la cantidad de m2 que ingresaron. Para la demanda está bien, pero a la oferta, que es nuestro caso, le obliga a dar un mayor valor para ser considerado entre las primeras opciones en la toma de espacios. La vacancia está en alrededor de 30% y nosotros estamos en menos de 3%. El mercado ha respondido bien a nuestra propuesta de valor.

Y a nivel de ‘retail’, ¿cómo les fue con las ventas en el 2017?
Eso tiene mucho que ver con el tiempo de maduración. Tenemos La Rambla San Borja con más de cinco años y crece, digamos, a un ritmo más lento, porque tiene una base más grande. En el 2017 creció 7% en visitas versus el año anterior. En cambio, La Rambla Brasil es mucho más nuevo, tiene menos de tres años y crece a dos dígitos. Depende mucho de la etapa en la que estás, pero estamos contentos con ambos desarrollos.

¿Cómo han respondido los locatarios a la propuesta de Torre del Arte en San Borja?
El edificio está terminado y ya están tomados todos los locales, pero están en plena habilitación interna para empezar a operar.

¿Cuándo empiezan?
Este mes abrirán 2 restaurantes, en febrero uno, en marzo otro, en abril tres y en mayo 2. Serán 9 restaurantes en Plaza Carpaccio.

Para este año, ¿qué es lo que se viene?
Vamos a construir una torre [de oficinas] en Javier Prado, muy similar a la que tenemos recién inaugurada [Torre del Parque]. La demolición empezaría entre febrero y marzo y la construcción tomaría al menos dos años.

¿Apostarán también por combinar lo comercial con oficinas?
Así es. Será un edificio que, entre ‘retail’ y oficinas, tendrá entre 13.000 y 14.000 m2. Todo el espacio de oficinas, que es del piso 3 hacia arriba, ya está comprometido.

¿Ya están negociando la parte comercial?
Estamos conversando con algunos retailers. Nos tomaremos nuestro tiempo para ver cuál es la mejor propuesta para la zona.

Con un edificio de oficinas copado antes de empezar su construcción, ¿repetirán esa misma experiencia en la zona?
Tenemos terrenos adyacentes, pero aún estamos en una etapa muy preliminar. Los estamos evaluando.

Aun cuando la construcción demora dos años, ¿lanzarán un edificio por año?
En realidad, el mercado te orienta un poco. Lanzarse hoy a hacer muchos m2, cuando el mercado tiene 30% de vacancia, es complicado, pero veremos cómo se mueve la oferta y la demanda para tomar una decisión.

En oficinas, el ‘coworking’ está creciendo, ¿ingresarán a este submercado?
Aunque el ‘coworking’ alquila espacios en edificios como los nuestros, en realidad es un negocio distinto.

¿Pero no les han tocado las puertas? WeWork, por ejemplo, está buscando socios para nuevos proyectos en la capital.
Por supuesto, nos han buscado, pero tenemos poca vacancia. Nos encantaría y ojalá que en algún momento se dé en algunos de los edificios que tenemos o en los nuevos. Pero, por ahora, no tenemos espacios así quisiéramos.

Si hablamos de las tareas pendientes de Urbanova, Molina Plaza figura entre ellas. En el 2015, tras la fusión, dijeron que operarían en el 2019. También han dicho que la construcción empezaría en el 2018. ¿Arranca de todas maneras este año?
No. Hemos decidido poner en ‘stand by’ el proyecto de centro comercial en esa ubicación. Vamos a recolocar algunos espacios que se habían desocupado y lo vamos a seguir operando en los próximos años como está.

Seguirán operando como Molina Plaza y no como La Rambla.
Así es, no hay ningún plan sobre esa ubicación. Queda como está.

¿Por qué desistieron de La Rambla?
Porque estamos concentrados en los ‘mall’ que tenemos. Creo que hemos crecido bastante rápido y en un segundo paso veremos si volvemos a hacer otro ‘mall’, aunque hoy en día no lo tenemos planificado.

Sobre el mix ‘retail’ y oficinas, ¿han mapeado nuevas ubicaciones?
En donde nos vamos a abocar en los próximos años y como tema de foco es en Las Begonias y San Borja, que es lo que estamos desarrollando hoy.

¿En los próximos cinco años?
Por lo menos, para los próximos tres años tenemos más desarrollos pensados en estas ubicaciones [San Borja y Las Begonias].

Entonces, ¿hasta el 2021 no veremos nuevos desarrollos fuera de San Borja y San Isidro por parte de Urbanova?
En principio no. Tenemos un tema de enfoque. Si se da una oportunidad y vemos que hay un espacio, lo haremos, pero hoy nuestra estrategia está ubicada en estas dos zonas.

Considerando que también manejan el banco de terrenos del grupo, ¿esa idea podría variar en el corto plazo?
Si buscas lo más eficiente y la mejor propuesta de valor, tienes que concentrar tus fuerzas. Eso no quiere decir que no vayamos a salir de estas ubicaciones pero, en principio, los próximos dos o tres años nos concentraremos ahí.

¿Cómo ha crecido su banco de terrenos?
En realidad, haremos las compras que tengamos que hacer cuando veamos una oportunidad o alguna ubicación que valga la pena, porque tampoco somos compradores activos.

¿A cuánto asciende ese banco?
Es una muy buen pregunta, pero no la puedo contestar. Diría que hemos vendido unos y hemos comprado otros, pero no es algo que hagamos frecuentemente.

Cuando era gerente de Cúbica, hace dos años, dijo que llegar a provincias era una posibilidad a futuro. ¿Estamos cerca?
En realidad, por un tema de enfoque creo que no. Las provincias han crecido mucho y tienen mucho potencial, hay desarrolladores que están haciendo muy buenos proyectos, pero como no puedes hacer todo a la vez, por ahora no tenemos nada pensado en provincias.

¿Pero podrían hacerlo?
Si miramos una zona distinta, que puede ser otro distrito o alguna provincia, dependerá de cómo nos va en nuestros desarrollos en donde nos estamos enfocando. Pero, no tenemos algo a lo que te pueda decir que no rotundamente. Hoy, es un tema de enfoque, de concentración de esfuerzos y de recursos.

¿Esa misma idea la manejan para incursionar en otras unidades de negocios?
Es exactamente el mismo enfoque. Estamos en oficinas prime, que es la clase activo que queremos desarrollar, y en ‘retail’ que hace sinergia.

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