Para que quede claro cuáles son las unidades de negocio de Los Portales, su director gerente Guillermo Velaochaga dibuja líneas y rectángulos en una libreta de páginas amarillas. No es una libreta bonita sino un cuaderno de trabajo. Dibuja un esquema y lanza cifras porque le interesa demostrar que todo está en orden. Quizá le preocuparía mucho que uno se lleve el mensaje equivocado. Explica algunos objetivos y remata con esta frase: “Los Portales ya ha crecido mucho”.Follow @PortafolioECpe !function(d,s,id){var js,fjs=d.getElementsByTagName(s)[0],p=/^http:/.test(d.location)?'http':'https';if(!d.getElementById(id)){js=d.createElement(s);js.id=id;js.src=p+'://platform.twitter.com/widgets.js';fjs.parentNode.insertBefore(js,fjs);}}(document, 'script', 'twitter-wjs');
En cuatro años, Los Portales –en el que participan a partes iguales GR Holding (Grupo Raffo) y el grupo ICA de México– duplicó el tamaño de su patrimonio y de su facturación. Pero del 2015 al 2018 la empresa se ha planteado antes que crecer por ingresos crecer por rentabilidad. Un período en el que se consoliden y se ordenen –como los dibujos de Velaochaga en el cuaderno amarillo– todas las operaciones en las que están comprometidos. Por ejemplo, mantener un stock de terrenos para viviendas de al menos 360 hectáreas, culminar la inversión de US$100 millones en Strip Centers del Perú, la sociedad para desarrollo comercial que tiene con la chilena Parque Arauco, y además lanzar más proyectos para parqueos subterráneos en distritos de Lima Moderna.
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Pero, además, esta etapa encuentra a Los Portales dando su primer paso internacional. La empresa ha comenzado LP USA, una operación de habilitación urbana en Houston, Texas (EE.UU.), con la que espera comprar entre 200 y 500 acres. Tomó 24 meses poner en marcha esta unidad de negocio y se eligió Houston –cuenta Velaochaga– porque es una de las ciudades de mayor crecimiento poblacional en EE.UU. y, además, no sufrió los efectos de la burbuja inmobiliaria del 2008. “Los precios allá se mantuvieron muy estables. La vemos muy sólida”, admite. Ya se han invertido US$10 millones, pero el total proyectado para cinco años es de US$50 millones.
En cambio aquí en el Perú, el 2014 no ha resultado ser el más alentador para el sector inmobiliario. Velaochaga admite que el golpe se ha sentido, pero que no han variado sus ventas al tener una cartera de proyectos muy diversificada en los segmentos C y D de Lima y también en provincias.
La idea es que con 39 proyectos si algunos se desinflan, otros pueden destacar. Pero ese golpe sí los ha llevado a pensar en lo que viene, pues una preocupación de Los Portales ha sido no depender de los ciclos del negocio inmobiliario: estar en la cresta de la ola cuando a la economía le va bien y caer cuando se desacelera.
“No estamos apurados por crecer, ya lo hemos hecho. Ahora tenemos que rentabilizar nuestras inversiones”, dice el director gerente de Los Portales. ¿Cómo se logra eso? Siendo más eficientes, reduciendo pasos, mejorando los sistemas operativos y contables. Al interior de la compañía se ha proyectado un escenario económico con menor crecimiento por ser el 2016 un año electoral –“y el tema político le hace mucho mal al negocio inmobiliario”–, y porque la volatilidad del tipo de cambio también juega un rol en contra.
“En el 2015 lo prioritario es la generación de caja, queremos ser más eficientes en márgenes”. Ahora el margen bruto es de 29% y se quiere llegar a 31%. No es poca cosa: cada punto porcentual para este caso equivale a US$7 millones.
EN LA HISTORIALa decisión de no seguir creciendo con la misma prisa podría responder también a una suma de lecciones aprendidas. El Grupo Raffo tiene más de cien años de actividad empresarial en el país y sus negocios han pasado por diversas crisis, a las que reaccionaron con mayor o menor suerte. Así dejaron su empresa emblema Textiles San Cristóbal y también dieron un giro total hacia la vivienda social para los segmentos bajos cuando su mercado para el sector A cayó en los 90.
Hoy, con la quinta generación al mando, con Ernesto Raffo Paine y Guillermo Velaochaga Raffo, Los Portales ya no es una empresa familiar sino que tiene un esquema totalmente corporativo.
José Lumbreras, gerente de proyectos de Perú Top Publications y especialista en grupos empresariales, recuerda que los negocios de la familia Raffo fueron históricamente de la mano con los Romero, pero en un segundo plano. Esos orígenes están en el Banco Italiano (que luego fue el BCP). Es uno de los grupos empresariales más antiguos, como Romero y Brescia, pero no creció al mismo ritmo que ellos. “Si algo los ha caracterizado es su perfil bajo y su diversificación”, dice Lumbreras. Raffo estaba en textiles, banca, minería, pero sobre todo en inmobiliaria. Y hoy con Los Portales se mantiene diversificado en este último rubro con viviendas, estacionamientos, hoteles y locales comerciales.
También está diversificada su deuda. Si en el 2011 estaba solo en bancos y fondos, hoy el 24% está en el mercado de capitales. Las clasificadoras de riesgo Equilibrium y Class & Asociados coinciden en que la fortaleza financiera de Los Portales es estable, pero que su perfil de deuda persiste en la alta exposición al corto plazo. Con un ratio deuda/EBITDA (la capacidad de asumir nueva deuda y refinanciar la que tiene) que ha crecido en cuatro años de 2,64 a 3,3, la empresa espera un mayor calce entre la duración de sus proyectos y las deudas asumidas. Espera que un período de menor crecimiento los haga más sólidos.
TIERRA FÉRTILEn el negocio inmobiliario, además de tener una marca muy expuesta, Los Portales quiere diferenciarse por saber comprar tierras. Solo en el 2014 compró 150 hectáreas por un valor de US$50 millones. El plan es tener siempre un stock mayor a 360 hectáreas, el equivalente a la superficie de todo el distrito de Magdalena. Y consumir esa cantidad de suelo entre dos y tres años. “Otra ventaja es que somos buenos tramitando permisos, nos movemos rápido”, afirma Velaochaga. “Mientras que en otras empresas hay una persona para eso, aquí hay una fábrica”.
Hoy el 40% de su venta de viviendas está en 17 ciudades del interior. La prioridad está en ir más al sur, pero ya han comenzado a explorar Pucallpa y Tarapoto. Enrique Zevallos, gerente general de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), cree que el mayor subsidio que dará el Estado a viviendas de Techo Propio animará a que las inmobiliarias vayan a provincias, ya que en Lima los departamentos ya no encajan en precios bajos. Y serán las grandes empresas con experiencia y terrenos, como Los Portales, las que aprovecharán mejor este momento.
SUMAR ESPACIOS“En estacionamientos, la mayor competencia de Los Portales es la calle”, dice Velaochaga, para graficar lo informal que es este negocio, pero a la vez todo el espacio que hay para crecer. La apuesta va por la tecnología y en tres años, con una inversión de US$6 millones, se espera implementar un sistema que reconozca una etiqueta colocada en la ventana de los autos afiliados para que al ingresar a los estacionamientos inmediatamente se levante la tranquera y el cobro se haga efectivo de una cuenta bancaria, una tarjeta de crédito o débito, y también bajo una modalidad pospago o prepago. “Ellos tuvieron buen ojo para ver aquí un negocio rentable y una marca. Y no es un estacionamiento barato, pero es una necesidad”, dice Lumbreras.
Eduardo Morales, gerente de Control Parking y competencia de Los Portales, sostiene que este negocio no está consolidado en el país y que es uno de los que menor tarifa tiene en la región. Y añade que si la competencia formal no ha crecido es porque se necesita un ‘know how’ muy particular que no es sencillo de adoptar y gestionar.
La necesidad de parqueo es tan grande que las nuevas gestiones municipales están interesadas en atender iniciativas privadas para estacionamientos subterráneos. Los Portales, por ejemplo, entre el 2016 y 2017 ya tendría terminadas sus playas subterráneas en Miraflores (Parque Kennedy) y La Victoria (Gamarra) y tiene cuatro proyectos en carpeta, en espera de concretar al menos dos. Para todos estos desarrollos hay US$20 millones planificados. También está explorando el mercado chileno, pero sin ningún resultado concreto por ahora.
Otro punto sobre el que gira el crecimiento de Los Portales en la última década es que ha logrado tener socios más grandes que ellos, pero manteniendo una participación igualitaria en el negocio. Incluso sin tener exclusividad en el mercado, ya que Parque Arauco, por ejemplo, también tiene otras sociedades en el ‘retail’ peruano. Esta división es estratégica para la compañía, por su potencial de crecimiento. Y también se diversifica como propuesta al llegar a zonas como Las Malvinas o la Av. Colonial.
Este año se crecerá por lo hecho el 2014, pero luego se proyecta un crecimiento entre 6% y 8% anual. “Con esa cifra estaremos bien, pero con fortalecimiento patrimonial, que es hoy nuestra prioridad”, admite Velaochaga. Entonces, cierra su libreta.
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ANÁLISIS | ¿Cómo ha sido la relación entre Humala y el sector privado? -> http://t.co/p9IZ28zgO0 por @MarienellaOrtiz pic.twitter.com/hZtSbOcrdr— Portafolio EC (@PortafolioECpe) enero 11, 2015
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