El creciente número de propietarios chinos que se niega a pagar sus hipotecas (y por qué causa alarma)

“La construcción se detiene, el pago de la hipoteca se detiene. ¡Entreguen las casas si quieren su dinero!”.

Ese fue uno de los cánticos que un grupo de compradores de apartamentos de China corearon en junio, durante una protesta para exigir la culminación de sus viviendas. Pero las pancartas y las consignas no han sido las únicas formas en las que los propietarios han expresado su ira y descontento.

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Cientos de ellos han dejado de pagar sus hipotecas, una medida radical para China, donde ningún tipo de disidencia es tolerada.

Una joven pareja que se mudó a la ciudad de Zhengzhou, en el centro de China, dijo a la BBC que, tras hacer el pago inicial el año pasado, el promotor se retiró del proyecto y la construcción de su vivienda se paralizó.

“He imaginado innumerables veces la alegría de vivir en un nuevo hogar, pero ahora todo parece ridículo”, dijo la mujer, que no quiso ser nombrada.

Otra mujer, de unos 20 años, que también compró una casa en Zhengzhou dijo a la BBC que ella también está dispuesta a dejar de pagar su hipoteca. “Cuando el proyecto se reanude por completo, seguiré pagando”, condicionó.

Muchos de los hoy morosos pueden seguir pagando sus créditos, pero están optando por no hacerlo, para así presionar por la culminación y entrega de sus casas.

Esto revela que la situación en China hoy es diametralmente opuesta a la crisis de las hipotecas subprime registrada en EE.UU. en 2007, donde los bancos prestaron dinero a personas de alto riesgo que luego no pudieron seguir pagando sus empréstitos.

Los protagonistas de esta inusual protesta adquirieron viviendas en unos 320 proyectos de todo el país, según un cálculos obtenidos de Github, donde los propietarios han ido anunciado su decisión de cesar sus pagos. Pero no está claro cuántos dejaron realmente de pagar.

Los préstamos afectados por esta protesta podrían ascender a US$145.000 millones, según estimaciones de la consultora S&P Global ratings. Otros analistas dicen el monto que podría ser incluso mayor.

La revuelta no solo ha sorprendido a las autoridades, sino que está poniendo el foco de atención en un mercado -el inmobiliario- que muestra signos de desaceleración y registra una grave escasez de efectivo.

Y lo que es más alarmante, está exhibiendo la creciente desconfianza de los consumidores chinos. La confianza era uno de los principales pilares en las que se asentaba la segunda economía del mundo.

“Los boicots hipotecarios, impulsados por el deterioro del sentimiento hacia la propiedad, son una amenaza muy seria para la posición financiera del sector”, dijo la consultora Oxford Economics, en un reciente informe.

El sector inmobiliario chino representa un tercio de la economía del gigante asiático. En él se incluyen las viviendas, los servicios de alquiler e intermediación, las industrias que producen los electrodomésticos y los materiales de construcción.

En los últimos tiempos la economía china viene mostrando signos de ralentización: En el último trimestre sólo creció un 0,4% respecto al año anterior y algunos economistas esperan cierre el año en 0.

Esto se debe, en gran medida, a la dura estrategia de Pekín contra el covid-19. La política sanitaria china ha incluido repetidos confinamientos y continuas restricciones han afectado a los ingresos de las personas y de las empresas, así como el ahorro y la inversión.

El tamaño de la economía china implica que cualquier la perturbación de un mercado crucial -como el inmobiliario- repercutirá en el sistema financiero global.

Los expertos afirman que el principal riesgo hoy es que se produzca un efecto contagio y que los bancos dejen de prestar dinero a las constructoras si creen que el sector se está hundiendo.

“Todo dependerá de la política”, afirmó Ding Shuang, jefe de investigación económica para China en el banco Standard Chartered. “A diferencia de lo que ocurre en otras partes del mundo, donde las burbujas inmobiliarias se rompen por culpa de los mercados, en este caso la culpa es del gobierno”.

Treinta empresas inmobiliarias ya han dejado de pagar su deuda externa. Evergrande, que incumplió el año pasado su deuda de US$300.000 millones, es la víctima más destacada. S&P ha advertido que si las ventas no se recuperan, más empresas podrían seguir su ejemplo.

La demanda de viviendas tampoco está aumentando, ya que China está experimentando un cambio demográfico con la urbanización y el lento del crecimiento de su población.

“La cuestión fundamental es que hemos llegado a un punto de inflexión en el mercado de la vivienda en China”, aseguró Julian Evans-Pritchard, economista senior de China en Capital Economics.

El sector inmobiliario representa alrededor del 70% de la riqueza personal en China, y los compradores de viviendas suelen pagar por adelantado proyectos que apenas están en planos y que no han comenzado a edificarse.

Estas “preventas” suponen entre el 70% y el 80% de las ventas de viviendas nuevas en el gigante asiático, explicó Evans-Pritchard, quien añadió que los promotores necesitan ese dinero, porque lo utilizan para financiar varios proyectos a la vez.

Pero muchos jóvenes chinos de clase media ya no invierten en inmuebles, probablemente por la debilidad de la economía, el aumento del desempleo y los recortes salariales, y ahora el temor es que los promotores no terminen sus proyectos.

“Esto es parte del problema: los promotores contaban con la entrada de nuevos fondos, y esas nuevas ventas ya no se producen”, dijo Evans-Pritchard.

Según el grupo bancario ANZ, más de US$ 220.000 millones en préstamos están vinculados a proyectos inacabados. Y el crédito -una importante fuente de liquidez en los años de bonanza- también se ha secado.

En 2020, el gobierno chino introdujo las “tres líneas rojas”, medidas contables para limitar el volumen de los préstamos a los promotores. Esto cortó la financiación, y la subsiguiente falta de confianza en el mercado también ha afectado a la disposición de los bancos a prestar a las inmobiliarias y constructoras.

Por un lado, Pekín está dirigiendo el problema hacia los gobiernos locales, los cuales están ofreciendo depósitos iniciales reducidos para la compra de casas, rebajas fiscales y subvenciones en efectivo a los compradores de viviendas, y fondos de ayuda a los constructores. Pero esto tiene un coste, ya que las arcas locales se verán afectadas, porque los promotores inmobiliarios comprarán menos terrenos.

“Creo que es el momento de que el gobierno central y los reguladores intervengan”, dijo Ding.

El diario económico Financial Times informó recientemente de que China emitió US$148.000 millones en deuda para ayudar a los promotores inmobiliarios, y Bloomberg informó que los titulares de hipotecas podrían ser eximidos de tener que pagarlas, sin que ello afecte a su récord crediticio.

Oxford Economics afirmó reciéntemente que cualquier intervención gubernamental en el sector inmobiliario y de las infraestructuras puede suponer un respiro a corto plazo, pero “no es ideal para el crecimiento de China a más largo plazo, ya que el gobierno y el sector financiero se ven obligados a ayudar a sostener una industria inmobiliaria improductiva (y que fracasa)”.

Además, no se trata sólo de una crisis financiera. El boicot a las hipotecas corre el riesgo de convertirse en un grave problema social, dijo Ding.

Y eso podría volverse en un dolor de cabeza para el presidente Xi Jinping antes de un crucial Congreso del partido a finales de este año en el que se espera que busque un histórico tercer mandato.

Los analistas afirman que los US$148.000 millones de dólares pueden no ser suficientes para rescatar al sector inmobiliario. Capital Economics estima que las empresas necesitan US$444.000 millones sólo para completar los proyectos paralizados.

Tampoco está claro si los bancos -especialmente los rurales más pequeños- pueden absorber el coste de la huelga hipotecaria.

Incluso si la construcción se reanuda, muchos promotores no podrán sobrevivir, porque es poco probable que la venta de viviendas sea suficiente para cubrir sus costos. Las ventas de los 100 principales promotores de China cayeron un 39,7% en julio en comparación con el mismo periodo del año pasado, según la Corporación china de Bienes Raíces (CRIC).

Esta crisis es el indicio más claro de que la economía china se encuentra en una encrucijada.

“El gobierno está haciendo todo lo posible por encontrar nuevas fuentes de crecimiento, pero va a ser un reto porque la economía ha dependido mucho de los inmuebles, la inversión en infraestructuras y las exportaciones durante las últimas tres décadas”, agregó el analista.

“La época de crecimiento rápido en China probablemente haya terminado y eso es evidente en el sector inmobiliario en este momento”, zanjó.