ASEI: “Tenemos que pasar de construir 40.000 viviendas a 190.000 viviendas al año”

Este fue un año complicado para el sector inmobiliario por escándalos de corrupción, como el de MarkaGroup, así como por los retrasos de inversiones por ordenanzas municipales. Para José Espantoso, presidente de la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI), la lucha contra el tráfico de terrenos y el impulso para la reducción del déficit habitacional deben ser planteados en la CADE Ejecutivos 2023 para buscar soluciones sostenibles en favor del sector.

- El 2023 ha sido un año de vaivenes para la inversión inmobiliaria, ¿cómo lo describiría usted?

La inversión inmobiliaria privada es la segunda más importante después de la minería dentro de lo que es la inversión privada formal. En el 2022, un año duro, el sector inmobiliario creció en un 22%. En ese contexto entramos en el 2023 con todos los vaivenes políticos, el cambio de gobierno, fue un año duro, pero respecto a las ventas tradicionales se espera un crecimiento del 10% en cuanto a las unidades vendidas. Sin embargo, en los programas de Techo Propio y MiVivienda sí se espera una caída principalmente por la restructuración que ha sido importante y ha liderado bien el Ministerio de Vivienda. Esto a raíz de los casos sonados en Techo Propio, como el de MarkaGroup, que de hecho han paralizado el desembolso de los créditos hipotecarios de Techo Propio. En julio se quitó el fondeo al tramo 5, que era parte del programa MiVivienda. Entonces entre estos dos programas se prevé una caída en los desembolsos del 10%, pero si hablamos de manera general calculamos que será un año sin mucho crecimiento, parejo en cuanto a ventas.

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- ¿Qué cosas debieron mejorarse en el 2023 para tener más dinamismo en la inversión?

Nos encontramos en un contexto ante legislaciones vigentes que promovían proyectos de vivienda de interés social, llamado vivienda asequible, [pero] hay ciertas municipalidades que han puesto restricciones y paralizado obras. Han paralizado obras que ya estaban en construcción y ya no están recibiendo expedientes. Empresarios que con todo su derecho compraron, con reglamentaciones vigentes que daban seguridad a su inversión, [y ahora sus inversiones] se encuentran paralizadas. Entonces cuando el empresario siente esta falta de predictibilidad y se pierde la confianza, hay un retraso en las inversiones y eso va a pasar factura en los próximos meses.

- ¿Cuántas inmobiliarias vinculadas a ASEI fueron afectadas por esto en el 2023?

Unas 30 inmobiliarias están agraviadas en proyectos donde ya realizaron la inversión. Entre las que ya están en ejecución, los proyectos que estaban por pedir licencia y los proyectos que estaban por aprobarse, estimamos que podrían ser 300 o 400 proyectos. Si esto se paraliza y no llegamos a una solución, eso puede representar una parada de inversión de US$1.200 millones y una pérdida de 70 mil puestos de trabajo.

- Sin contar que tendríamos una menor oferta en el mediado y largo plazo.

Es importante recalcarlo porque nosotros a raíz de estas trabas a las que no encontramos ningún asidero para crear estas ordenanzas donde arbitrariamente cancelan las licencias de obra, lo que estamos haciendo es trabajando con las 1.800 localidades que sí quieren trabajar el tema de vivienda. Ya hemos hecho mesas de trabajo con la mancomunidad de Lima Norte, estamos trabajando bastante con los Gobiernos Regionales. La vivienda no puede parar, es un derecho fundamental de las personas.

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- ¿Podría centralizarse la forma de coordinar este tipo de inversiones?

Sí. Primero los tres gremios que estamos en el mundo, Capeco, ADI y ASEI, formamos un comité intergremial. Los tres gremios hicimos un llamado a la mancomunidad de Lima Norte. Ahí trabajamos con los alcaldes de Independencia, Puente Piedra, Comas, de todas las municipalidades. Establecimos una mesa de trabajo y le estamos dando apoyo técnico para que puedan desarrollar sus planes urbanos para el desarrollo de la vivienda y del interés social. Esto lo estamos escalando a Lima Sur y también estamos buscando llegar y contactar en distintas regiones.

A propósito de las regiones, algo positivo del 2023 ha sido el bono canon. El bono canon existe desde el 2018, es decir, en 2018 se aprobó una ley para que las regiones que tienen canon pueden usarlo en beneficio de su población y darles subsidios en programas de vivienda. Quiero hacer un llamado, porque estamos en Cusco y Cusco tiene un déficit habitacional de aproximadamente 40 mil o 50 mil familias. Sería un lindo legado de este CADE poder decir que el gobernador de Cusco, el gobernador Salcedo, ha creído en la idea del Ministerio de Vivienda y se suma a esta iniciativa. Con S/30 mil que puedan poner del canon a disposición, se puede atender al menos a mil familias.

Cuando aparecen estos programas inmediatamente las familias acceden. Hemos hablado en otras entrevistas de los subsidios. Los subsidios que pone el Estado cada año inmediatamente son ejecutados, porque hay tal apetito de comprar vivienda nueva que inmediatamente se gasta, se ejecuta. Por ejemplo, en el Perú destinamos US$320 millones en subsidio para la vivienda. En Chile el presupuesto es de US$4.500 millones. Hemos demostrado junto con el Ministerio de Vivienda que, además, los subsidios le regresan al Estado. Por cada sol que se ponen en Techo Propio y MiVivienda, le regresa al Estado vía impuesto a la renta, alcabala o IGV, en Nuevo Crédito MiVivienda le regresa en 4,5 veces más y en Techo Propio una vez más.

- Hay un efecto multiplicador.

Fuera de que recauda más de lo que puso en subsidios, el efecto multiplicador en la economía es de 14 veces más en Crédito MiVivienda. Además, hay que combatir un tema, hemos hablado del déficit habitacional de 1.800.000 hogares que no acceden a una vivienda. Hay que partir esta cantidad. 1.300.000 son viviendas que no cumplen con las condiciones mínimas para ser consideradas como una vivienda adecuada y hay 500.000 que son las familias que no pueden acceder a ninguna. Mientras no tengamos impacto ahí, las ganadoras son las mafias de terrenos.

- ¿Qué planteamientos específicos dará en el panel de CADE Ejecutivos 2023 en el que participará?

Tenemos que cambiar este modelo perverso que existe del tráfico de tierras donde nos están ganando la batalla. Se hace una invasión, un tráfico de tierras, y a las familias más vulnerables que no pueden acceder al crédito o no tienen ahorro, las llevan y las dejan con un estado de precariedad por años. La vivienda formal trae consigo agua desde el primer día. Entonces la primera acción que pedimos concretamente es ir de manera conjunta con el Ministerio de Vivienda al Ministerio del Interior y pedir que exista una división especializada en la policía para combatir el tráfico ilegal de terrenos. Es la tercera [mafia] en relevancia del país detrás de la minería ilegal y la trata de personas.

La segunda propuesta concreta es, si tenemos que ponernos una meta para reducir el déficit habitacional y decir que en 10 años fuimos capaces de reducir ese déficit, tenemos que pasar de construir 40.000 viviendas a 190.000 viviendas al año. Esto no es posible el próximo año, es gradual. Estamos apoyando la iniciativa del Ministerio de Vivienda de una ley de subsidio sostenible a largo plazo. En el 2024 debemos, por lo menos, necesitamos pasar de S/1.000 millones en el BFH de Techo Propio y por lo menos duplicarlo para poder sentir que podemos reducir el déficit habitacional.

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- ¿Estos bonos pueden ser considerados inversión y no subsidios?

Esto lo hace un poco más complicado, pero sí hacemos que lo consideren dentro del chip de los funcionarios, que lo vean como una inversión. Pero eso es parte de las conversaciones que siempre tenemos.

Necesitamos un Estado que ponga en marcha el suelo disponible para la inversión privada. El Ministerio de Vivienda ya lo viene haciendo, pero también ponerlo habitable, con saneamiento, electricidad, con equipamiento urbano. De esa manera va a aparecer la inversión privada formal, inmobiliaria, para reducir el déficit habitacional.

- ¿Qué nos espera en el 2024?

Si bien es cierto, algo de impacto habrá por lo que estábamos hablando, también es cierto que las inmobiliarias van a las municipalidades y a las zonas donde claramente sus inversiones se van a ver resguardadas, donde ven predictibilidad y tienen confianza para invertir. Nosotros creemos en que hay cimientos sólidos.