San Isidro busca atraer nuevas inversiones residenciales

Aunque su bien ganada fama de centro financiero de la capital opac el anuncio de grandes inversiones en proyectos de viviendas, durante los ltimos aos, el inters por vivir en San Isidro sigue latente y lo coloca a la cabeza de los distritos con los precios de venta ms caros por men toda Lima Metropolitana.

Frente a ello, su comuna no ha dudado en incentivar el desarrollo residencial en zonas cercanas precisamente al centro financiero, y desde julio del ao pasado, mediante la ordenanza 437, opt por reducir el rea mnima exigida para la construccin de un departamento en el cuadrante delimitado por las avenidas Arequipa, Arambur, Paseo de la Repblica y la calle Percy Gibson.

Desde ese entonces, las desarrolladoras han quedado facultadas para construir por ejemplo departamentos de un dormitorio en 45 my no en 90 m, como se exiga antes. Cmo ha respondido el mercado casi a un ao despus de aprobados los nuevos parmetros?

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Considerando que este tipo de iniciativas tardan en tomar impulso, Vernica Lazo, gerenta de Autorizacin y Control Urbano del municipio sanisidrino, revela que su comuna ya ha recibido tres anteproyectos (que suman 67 viviendas): uno de Larki Contratistas Asociados y dos de Inmobiliaria Maas. Para la funcionaria, esto es una clara muestra de que la eliminacin de las barreras, que dificultaban la inversin inmobiliaria, va en el camino correcto para hacer que el centro financiero sea ms atractivo.

NUEVO PBLICOCon dos de esas tres iniciativas, como parte de su portafolio, Miguel ngel Montrone, gerente financiero de Inmobiliaria Maas refiere que pese a que han pasado varios meses, para que algunos desarrolladores encuentren los terrenos que les permitan alinear sus proyectos a la ordenanza 437, el mercado ha comenzado a moverse hacia una direccin distinta a la tradicional en San Isidro.

Si antes el foco de las inmobiliarias estaba en familias nucleares con tres o cuatro integrantes, con la oferta de viviendas de menor tamao, San Isidro ser ms atractivo para el segmento joven, dice Montrone.

Se ampliar el mercado y se cumplir con el objetivo de promover la sostenibilidad residencial, algo que es vital para el desarrollo del distrito porque, segn datos del INEI, San Isidro pierde poblacin permanente ao tras ao, agrega George Limache, jefe de investigacin de Binswanger Per.

No sera el nico cambio. Para Sandro Vidal, gerente de investigacin en el Per de Colliers International, frente al ajuste de las reas netas de vivienda, los nuevos proyectos deberan ampliar las reas de uso comn (salas para reuniones, gimnasio o lavandera) pensando en un pblico objetivo diferente.

La norma permitir plantear nuevos modelos de viviendas perfilados a un pblico objetivo diferente (millennials, personas solas o parejas recientes) que aprecia la ubicacin y las sinergias que se den entre la oferta comercial en la zona y, probablemente, los centros de trabajo (edificios de oficinas), seala.

IMPACTO COMERCIAL?Si bien, el distrito ya se configura como un mix entre oficinas corporativas, comercio y vivienda, basta recorrer un fin de semana la zona de influencia, para darse cuenta de que la afluencia de pblico disminuye notoriamente en desmedro de las tiendas comerciales que ah existen.

En ese sentido, Ernesto Arambur, director gerente de Inversiones Araval, considera que la modificacin de los parmetros para viviendas ha sido positiva, pero no duda en sugerir que las medidas vayan acompaadas de otras decisiones que permitan lograr un verdadero impulso del comercio en la zona.

Es probable que con departamentos de 45 mse logre un impulso del comercio en la zona, porque la calidad de las tiendas que ah existen ameritara que la gente vaya. Pero eso no sucede hoy en da, porque un problema que tiene San Isidro es [la falta de] parqueos. Y los que existen son carsimos. Ese debera ser uno de los principales temas a tratar, afirma.

Al respecto, George Limache considera que los nuevos residentes bsicamente ejecutivos jvenes le darn vida durante toda la semana a esta parte de San Isidro, que tiene una gran poblacin flotante, que hace que los fines de semana quede desierta.

Como resultado se promover el comercio y otros servicios, y a futuro se podra apreciar una reduccin de la carga vehicular, para el desplazamiento cotidiano. Pero tambin se abren las puertas para mejorar la eficiencia de uso de las cocheras de los edificios de oficinas, que los fines de semana quedan prcticamente vacas, aade.

MIRADA FUTURAQu futuro le depara a la zona la modificacin de los parmetros de construccin? Por lo pronto, Solangel Fernndez, gerenta de planeamiento urbano de la comuna seala que existen dos iniciativas de inversin (an sin anteproyecto) en la zona que totalizan 500 departamentos.

A ambos proyectos se sumaran, segn Miguel ngel Montrone, otras seis o siete iniciativas que empezaran su preventa antes de finalizar este ao. Pero, ms all del inters de las inmobiliarias, Solangel Fernndez considera que la Municipalidad de Lima debe actualizar sus normas urbansticas, porque existe la imperiosa necesidad de replantear varios parmetros regulatorios, como los de altura, para que las inversiones fluyan con ms rapidez.

Sobre la posibilidad de que la nueva demanda incida en los precios de las viviendas, tanto Vidal como Limache coinciden en que es muy probable que suceda pero, considerando que se trata de unidades ms pequeas, tambin se incrementara la velocidad de venta, en tanto que, por el lado de los terrenos, no habra mayores variaciones.

Y, aunque en principio la ordenanza es vista con buenos ojos, tambin hay quienes consideran que en un futuro las modificaciones deberan extenderse a los alrededores de la zona corporativa, en las avenidas Basadre y Belaunde, por ejemplo, pero como dice Sandro Vidal las caractersticas de la nueva oferta residencial sern las encargadas de marcar la pauta de respuesta del mercado y el xito de la propuesta.