Cuando Donald Trump compró su campo de golf junto al mar en un rico suburbio de Los Ángeles en 2002, prometió rodearlo con “algunas de las casas más bonitas de California (Estados Unidos)”. Pero la propiedad de 105 hectáreas en la península de Palos Verdes tenía un problema.
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Los geólogos que trabajaban para la ciudad no querían autorizar parte de ella para la construcción de viviendas debido a la inestabilidad del suelo bajo el campo, construido en un acantilado propenso a los desprendimientos y con vistas al océano Pacífico.
Las negativas enfurecieron a Trump, que presionó y litigó durante ocho años en un intento fallido de revertir las conclusiones de los geólogos y conseguir la aprobación del desarrollo, según entrevistas con planificadores y geólogos y una revisión de Reuters de los registros públicos y los archivos judiciales.
Finalmente, Trump abandonó el plan de construir 16 viviendas y recurrió al código fiscal para compensar las pérdidas de ganancias, asegurando una deducción fiscal de 25 millones de dólares a cambio de la promesa de no desarrollar el terreno. El acuerdo con una entidad de conservación sin ánimo de lucro le permitió seguir usando el terreno como campo de prácticas para el Trump National Golf Course.
El acuerdo de 2014, conocido como servidumbre de conservación, es ahora uno de los focos de una investigación más amplia de la fiscal general de Nueva York, Letitia James, sobre si Trump manipuló indebidamente los valores inmobiliarios para obtener beneficios fiscales y otras ganancias económicas, según registros judiciales presentados por su oficina.
“La información relativa a la valoración de Trump Golf LA es importante para la investigación de la fiscal general”, dijo la oficina en una presentación.
Una abogada de la Organización Trump, Jill Martin (que trabajó en la servidumbre de California y cuya oficina está en el campo de golf) no quiso hacer comentarios. Otros abogados que representan a Trump y sus negocios no respondieron a las solicitudes de comentarios.
Las servidumbres de conservación suelen ser acuerdos entre propietarios y organizaciones sin ánimo de lucro dedicadas a preservar espacios abiertos. A cambio de renunciar a los derechos de desarrollo, los propietarios pueden obtener una deducción fiscal de beneficencia basada en la estimación de la pérdida de valor realizada por un tasador inmobiliario.
Estos acuerdos son objeto de un creciente escrutinio por parte de las autoridades fiscales y los congresistas, que sostienen que los promotores ricos suelen obtener enormes exenciones de impuestos a cambio de servidumbres que aportan escasos beneficios públicos. El Servicio de Impuestos Internos se ha mostrado especialmente escéptico con los valores de las servidumbres en los campos de golf.
Algunos especialistas en impuestos se preguntan si Trump podría haber ganado 25 millones de dólares por el desarrollo de los terrenos junto al mar, ya que no ha sido capaz de obtener las aprobaciones a pesar de haberlo intentado durante años.
Incluso si hubiera podido obtener esas aprobaciones, Trump habría tenido que hacer una costosa inversión en ingeniería para estabilizar los cimientos de las casas en los suelos cambiantes, lo que planteaba dudas sobre el valor del terreno y su potencial de desarrollo, según funcionarios locales, consultores geológicos y especialistas en impuestos.
El problemático esfuerzo de Trump por desarrollar el terreno, y su uso continuado como parte de su negocio de golf, también pone en duda el beneficio público de protegerlo.
“¿Qué valor de conservación tiene un campo de golf urbano que no puede desarrollarse de todos modos debido a problemas de cimentación?”, dijo Steve Rosenthal, miembro principal del Centro de Política Fiscal Urban-Brookings en Washington.
Trump llegó a su acuerdo de servidumbre, por 4,5 hectáreas, con la Palos Verdes Peninsula Land Conservancy. Allen Franz, antiguo miembro de la junta directiva de la organización y expresidente, reconoció en una entrevista que la servidumbre tenía poco valor público en comparación con la mayoría de los acuerdos de la organización. La conservación suele centrarse en zonas de uso público, como parques o rutas de senderismo. El campo de prácticas, en cambio, era sólo una parte del negocio de Trump.
“No nos sirve de mucho tener una servidumbre de conservación sobre un campo de prácticas”, dijo Franz.
Sin embargo, algunos residentes locales valoraron que se impidiera la construcción de viviendas en el lugar, en parte porque creían que las casas en el sitio obstruirían las vistas del océano en la zona. Franz dijo que la conservación no tuvo “ningún papel en la asignación de ningún valor” a la servidumbre del campo de prácticas de Trump, lo que es típico en este tipo de acuerdos de conservación.
La fiscal general también está investigando una deducción fiscal de 21,1 millones de dólares reclamada en la finca de Trump en Seven Springs, en Nueva York, a través de otra servidumbre de conservación. La oficina no quiso comentar sus investigaciones sobre las servidumbres.
Determinar el valor
Determinar el valor de los derechos de urbanización perdidos por Trump es un reto central al que se enfrentan los investigadores neoyorquinos para demostrar que el expresidente obtuvo una deducción fiscal indebida o inflada.
Eso puede no ser fácil, y depende de la cuestión de si un constructor podría haberse beneficiado del desarrollo a pesar de la falta de aprobaciones y los costos de ingeniería. Promotores e ingenieros dijeron que los constructores a veces gastan grandes sumas en ingeniería para estabilizar la tierra para la construcción en lotes de alto valor frente al mar.
Antes de llegar al acuerdo de servidumbre, Trump seguía insistiendo en que podía construir en el terreno a pesar de la inestabilidad del suelo y de sus dificultades para conseguir las aprobaciones locales.
“Valdría al menos eso”, dijo Scott Wellman, un abogado que representó a Trump en su lucha contra la ciudad, sobre la deducción de 25 millones de dólares.
Sin embargo, el propio Trump valoró una parcela que cubre la mayor parte del campo de prácticas en apenas 900.000 dólares en una apelación al impuesto sobre la propiedad de 2013, justo un año antes de firmar el acuerdo de conservación, según registros de evaluación del condado de Los Ángeles.
El exmandatario buscaba reducir sus impuestos después de que un tasador del condado fijo el valor en 1,1 millones de dólares.
Trump tiene un historial de asignar valores muy variados al campo. Una presentación legal del fiscal general muestra que los tasadores de Trump en la servidumbre de conservación asignaron un valor de 107 millones de dólares a toda la propiedad en diciembre de 2014, incluyendo el campo de prácticas.
En 2005, la organización Trump valoró la propiedad en 360 millones de dólares en un estado financiero, según el testimonio en una demanda por difamación presentada por Trump sobre afirmaciones acerca de su riqueza.
Los terrenos alrededor del campo que pueden ser urbanizados han demostrado ser valiosos. Trump vendió más de 25 lotes vacíos que bordean el campo desde 2007 hasta 2019, por un total de 48,2 millones de dólares, con un precio medio de alrededor de 1,6 millones de dólares cada uno, según los registros de propiedad.
“Todo lo que hizo fue intimidarnos”
La historia de Trump como propietario del campo de golf de Los Ángeles es un estudio de las tácticas agresivas que se convirtieron en el sello distintivo de su carrera empresarial y su mandato en la Casa Blanca. Cuando encontró resistencia en el aislado enclave costero, el magnate trató repetidamente de abrirse paso entre los obstáculos con amenazas, insultos y acciones legales.
En 2003, demandó al consejo escolar local en una disputa sobre el alquiler que debía por un terreno que necesitaba para el campo; el consejo escolar se impuso. Para bloquear la vista de algunas casas vecinas que no le gustaban, Trump plantó una hilera de árboles sin permiso municipal. En 2006, erigió un gigantesco mástil de 21 metros sin permiso. Cuando los funcionarios municipales se opusieron, les acusó de estar en contra de la bandera estadounidense.
“El concejal Stern no quiere quitar un asta, quiere quitar la bandera estadounidense”, escribió Trump en una carta al administrador municipal, refiriéndose al entonces concejal Doug Stern. “¡Debería darle vergüenza!”.
El amedrentamiento público fue típico del estilo de Trump, dijo Stern en una entrevista.
“Todo lo que hizo fue intimidarnos o intentarlo”, dijo. “Si hay dos maneras de hacer algo para lograr un objetivo, no es emocionante hacerlo de la manera correcta. Siempre lo hacía de la manera equivocada”.
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