Hasta el 2016 se edificarán 650 mil metros cuadrados de oficinas prime

ÉLIDA VEGA CÓRDOVA

Hasta hace unos años, para instalar una oficina corporativa nueva en nuestra capital, las empresas limitaban sus opciones a dos distritos: San Isidro y Miraflores. Pero la Lima de hoy ya no es la de antes y así como el ‘boom’ comercial despertó el interés por nuevos focos de desarrollo, el mercado de oficinas prime también ha empezado a posar sus ojos en zonas poco tradicionales.

De un tiempo a esta parte, el mapa empieza a lucir más diversificado y a la reducida oferta existente se sumaron Surco y San Borja. El primero con más éxito que el segundo. Pero, el mercado continúa su proceso de expansión, aunque esta vez la mirada apunta hacia el oeste de la capital, con Magdalena y San Miguel como abanderados.

¿La razón? Si bien el crecimiento de nuestra economía podría esgrimirse como única respuesta, en un mercado tan atípico como el nuestro, según refiere Sandro Vidal, gerente de investigación de Colliers International, y con vacancias por debajo del 2% en edificios existentes, todavía hay un largo trecho por recorrer, incluso en una plaza tradicional como San Isidro.

TRADICIÓN QUE MANDA Convertido en el principal distrito corporativo de Lima, la concentración de edificios en sus dos zonas, San Isidro Financiero (SIF) y San Isidro Empresarial (SIE), no solo lo ubica como el más favorecido de la lista, también devela muchas de las razones por las que inmobiliarias y constructoras han empezado a posar su mirada en otras jurisdicciones.

“Mientras SIE es una zona de densificación baja, en donde normalmente se puede construir edificios de hasta siete pisos, salvo algunas excepciones, en SIF el valor de la tierra es muy alto y hay terrenos que pueden llegar a costar hasta US$7.500 por m2, con lo que a las constructoras les resulta bastante complicado hacer números”, sostiene Ricardo Cabrera, director general de CBRE Perú.

Si a eso, como dice Sandro Vidal, le sumamos las dificultades de acceso y la escasez de estacionamientos, el atractivo de San Isidro, a pesar de existir varios proyectos en cartera, parece estar diluyéndose. Y, como sucede muchas veces en la vida, lo que se convierte en un problema para algunos, abre una ventana de oportunidades para otros. En este caso, para Magdalena y San Miguel.

MIRANDO AL OESTE Ambos distritos en conjunto suman 14 proyectos de edificios corporativos. Con miras hacia finales del 2016, de los 700.000 m2 que Colliers International tiene identificados, 125.000 m2 se ubican en Magdalena y el resto, 45.000 m2, corresponde a San Miguel, con lo que su presencia en el mercado de oficinas prime comenzará a materializarse dentro de poco.

Por lo menos así lo considera Augusto Peñaloza, gerente general de Masterhouse Organización Inmobiliaria, para quien ambos distritos tienen un importante nicho para seguir creciendo dentro del rubro de oficinas prime. “El desempeño del mercado es muy galopante. Inmobiliariamente hablando, Lima era un cementerio hasta el año 2005, pero ahora tiene zonas que suben y bajan, tanto en precio como en explosión inmobiliaria y densidad, por eso hay muchos industriales que buscan oficinas por ambas zonas”, indicó.

Pero, ¿qué otras razones favorecerían el despegue de ambos distritos? Según George Limache, analista de la consultora Binswanger Perú, una clara ventaja de Magdalena, además del menor costo del terreno, son los ejes viales estratégicos que tiene el distrito como Salaverry, Javier Prado y Pershing.

“Si mantenemos el escenario económico actual, en tres años como mínimo, porque la mayoría de proyectos estará lista recién entre el 2015 y el 2016, podremos tenerlo como un nuevo clúster corporativo”, afirma.

En esa misma línea, CBRE Perú considera que “Magdalena surge como una extensión natural de desarrollo en el oeste de la ciudad, respondiendo directamente a SIE, en donde la imposibilidad para poder encontrar terrenos para construir oficinas es cada vez mayor”, indica.

A esto se suma la apertura a este tipo de proyectos por parte de la Municipalidad de Magdalena, en donde además de haber liberado zonas para la construcción de edificios de hasta 20 pisos, tienen muy claro que la concentración de oficinas prime que enfrenta San Isidro, es una oportunidad que no piensan desaprovechar.

FACTORES QUE SUMAN Según Jorge Román, gerente municipal adjunto de esa comuna, en su afán por convertirse en promotores de la inversión privada, han optado por incentivar la construcción de otro polo de desarrollo de oficinas en su distrito, valiéndose de la cercanía con su vecino.

“El centro financiero de San Isidro está copado y en Surco el acceso es difícil toda vez que hay demasiado tráfico, y con las modificaciones que hemos realizado estamos dándole una alternativa al inversionista local y extranjero para que tenga un nuevo polo. Y si hasta hace 10 años éramos comparados con Breña y La Victoria, actualmente somos un distrito pujante y ya tenemos 14 proyectos de oficinas identificados”, añadió.

Por lo pronto, uno de los primeros edificios de la zona que se suma al inventario total de oficinas prime en Lima acaba de entrar en funcionamiento. Se trata de la nueva torre corporativa de Los Portales y Drokasa. Ubicada en la cuadra 20 de la avenida Del Ejército, su elección por parte de ambas empresas responde –según comentaron sus voceros– al “proceso de reconversión que ha sufrido el distrito, ampliándose como una zona de nivel socioeconómico alto con las mismas ventajas de San Isidro y Miraflores, es decir, centralizado, con buenas vías de acceso, seguridad y medios de transporte”.

Pero no han sido los únicos. Desde hace algún tiempo, otras importantes empresas también han posado sus ojos en Magdalena, convirtiéndolo en sede principal de sus oficinas como es el caso –por mencionar algunos– de Hernández Cía. Abogados, KS Depor (representantes de Umbro, Converse y Merrel en el Perú) y el Grupo 360 BTL, que ya piensa en convertir su propiedad en un edificio de oficinas en un futuro no muy lejano, tal como refiere su directora, Yolanda Pérez, para quien el crecimiento del distrito es evidente.

“Estamos aquí hace más de 10 años y nuestra propiedad desde que la compramos por lo menos ha subido en cinco veces su precio. La avenida Juan de Aliaga está llena de negocios de muy buen nivel, lo que la convierte en una zona especial para oficinas”, refiere la ejecutiva.

Contrario a lo que piensan en CBRE Perú, que ven a San Miguel como un lugar para ‘back office’, sus autoridades vienen tomando las cosas en serio. Y a pesar de que el volumen de metros cuadrados es mucho menor al proyectado actualmente en Magdalena, su alcalde, Salvador Heresi, trabajará para convertir a su distrito en un nuevo polo de desarrollo de oficinas prime, aprovechando el gran ‘boom’ inmobiliario que viven desde hace ocho años.

“En vista de que sí tenemos los terrenos, este nuevo clúster estaría en la Av. Manco II, en donde hemos previsto la construcción, de la mano con las inmobiliarias, de un bulevar adyacente que mejorará el entorno urbano y el tránsito vehicular y peatonal”, dijo. Como incentivo y según el plan que su comuna ha elaborado para la zona, las constructoras serán compensadas con mayor altura para los edificios.

OPTIMISMO Y CAUTELA Pero de cara al futuro y tomando en cuenta, como señala Ricardo Cabrera, que el despertar de Surco fue más escueto (con menos proyectos que en Magdalena), bien valdría la pena recordar que “los proyectos se activan una vez que llegan a sus cuotas y los bancos cada vez son más cautelosos”, por lo que habría que esperar a que se logre un proceso de maduración para comprobar que la zona oeste de Lima va camino a convertirse en un nuevo polo de desarrollo para oficinas prime.

“El futuro existe. Mientras no aparezca mayor oferta en SIE, Magdalena es una posibilidad de crecimiento hacia ese lado de la capital. Cuando ya estén en construcción 50.000 m² ya podríamos estar hablando de nuevo clúster real en Lima”, refirió.

La intención es, a decir de George Limache, que no se repita lo sucedido con otras zonas que no terminaron de despegar, como el caso de Chacarilla, cuyo “desarrollo corporativo no funcionó debido a limitaciones municipales y problemas de vialidad”, lo que sumado a los precios elevados de los terrenos, impidieron el desarrollo de proyectos corporativos importantes.

En ese sentido, resulta imprescindible que “los municipios decidan hacia dónde quieren apuntar en el mediano plazo” para evitar que –como en Miraflores– “la escasez de terrenos adecuados para desarrollar oficinas prime limite el desarrollo corporativo de los distritos”.

Por lo pronto, las expectativas son bastante auspiciosas y la aparición de nuevos proyectos reafirma el crecimiento del mercado de alta gama, que seguirá sumando más metros cuadrados en distritos como Lince, Surquillo, La Molina y La Victoria, que van camino a formar parte de la oferta actual.