¿Qué hacer si alguien ha ocupado mi inmueble sin autorización?
¿Qué hacer si alguien ha ocupado mi inmueble sin autorización?
María Rosa Villalobos

Si una persona quiere adquirir un , ¿cuáles son los pasos a seguir para evitar ser engañado? 

Según Héctor Campos, abogado Civil de Linares Abogados, es necesario tomar las medidas de seguridad necesarias antes, durante y después de la ejecución del contrato. 

¿Qué es necesario hacer durante la etapa previa?
Es importante estar informado. Del lado del adquiriente, se debe tener la información tanto del predio que se quiere adquirir, como de la persona con quien se está contratando. Con respecto al predio, es importante la información registral de carácter público. Se debe saber si ha habido una hipoteca, una medida cautelar o cualquier otro proceso. A veces, para tener mayor nivel de información, es necesario pedir el certificado de Registro Inmobiliario (CRI). 

¿Dónde se puede encontrar esta información? 
En los . En ciertos casos se recomienda que el análisis de los antecedentes del inmueble sea de hasta 10 años atrás. 

¿Hay otra instancia a la que se deba acudir?
Además del nivel registral de información, hay que consultar el nivel municipal. Si adquiero un inmueble para realizar una actividad comercial, es indispensable que el local tenga la zonificación adecuada para desarrollar esta actividad comercial. 

También es importante tomar conocimiento de la persona con la que contrato. No es lo mismo contratar con una persona natural que con una empresa. Generalmente, los problemas que se presentan de cara a la realización de contratos se dan cuando se adquiere un inmueble de una persona natural. A veces no se sabe a ciencia cierta si la persona  es la única propietaria del inmueble o si este pertenece a un conjunto de herederos.

Digamos que una persona quiere vender una propiedad que tiene dos dueños. Sin embargo, mientras que una la registró [en Registros Públicos], la otra no. ¿Cuál sería la solución? 
Ante una situación de conflicto como esta, la ley determina proteger a la persona que inscribió su propiedad en registros públicos. Así, frente a un acto de doble venta, si hay una persona que sí inscribió el inmueble, el ordenamiento jurídico la protege.

¿Qué se tiene que tener en cuenta de cara a la celebración del contrato y lo que pase luego de que esté firmado? 
Es importante tener la inscripción en la notaría y en Registros Públicos. Sin embargo, esto último no basta. Es necesario hacerle un seguimiento a la información del inmueble que se ha adquirido. Uno de los mecanismos para ello es el Sistema de Alerta Registral de Registros Públicos, que envía una notificación si se realiza cualquier modificación en la situación de un predio. 

En caso se haya utilizado un documento falso para la venta de un inmueble, ¿es posible verificar ante el notario su veracidad?
Mediante una nueva reforma legislativa se ha dispuesto que dentro del proceso registral –sin acudir al PJ y sin que intervenga el notario-,  se realicen oposiciones al acto de inscripción de un inmueble que se haya realizado sin el consentimiento del titular. 

Si me llega una alerta señalando que hay cambios en la partida registral que no he solicitado, puedo oponerme e inclusive pedir la cancelación de esa inscripción. Sin embargo, la ley dispone que en caso haya una cancelación, no se afectan los derechos de terceros que hayan adquirido el inmueble si estos terceros lo hayan adquirido de buena fe. 

¿Cuánto cuesta este proceso? 
Las tasas se actualizan año a año. Hay que entrar a la web de Registros Públicos. 

¿Cuánto pueden demorar estos procesos? 
No duran menos de cinco años.

¿Qué puede hacer una persona que se entera que su casa o terreno ha sido ocupado por alguien? 
La posesión en sí misma es un dato a tomar en cuenta para alegar propiedad o para defenderme de una posible usurpación. El hecho de que uno sea poseedor ya implica un mecanismo de reconocimiento de la propiedad. Se presume que toda persona que es poseedor de un bien, es propietario. Es decir, la posesión puede desvirtuar una realidad registral. 

Entonces, ¿un posesor podría ser reconocido legalmente como dueño de un predio? 
Sí, bajo ciertos requisitos. La ley dispone que  si una persona tiene la posesión de un inmueble de forma pacífica, continua y pública, tiene los requisitos básicos para dejar de ser poseedor y convertirse en propietario. Si esa persona creía que realmente era propietario, sólo basta con acreditar que haya poseído el predio por cinco años. 

¿Aunque el predio tenga un registro distinto? 
Judicialmente sí se reconoce el valor de posesión por encima de la publicidad registral vacía. Lo que la ley privilegia es la explotación económica y efectiva del bien. Sin embargo, el propietario tiene que ser llamado al proceso iniciado por el poseedor. Aunque el poseedor tenga mala fe, la ley lo ampara.