Nueva visión de ciudad: Obras por impuestos, más vivienda social y otros cambios que plantea el Ejecutivo

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Daniel Ramírez-Corzo, director general de Políticas y Regulación en Vivienda y Urbanismo del MVCS, explica a Día1 que este mecanismo forma parte del anteproyecto que hoy maneja el ministerio de cara a una nueva Ley de Desarrollo Urbano.

“En varios lugares los actores privados quieren, por ejemplo, hacer plantas de tratamiento; pero no está definido dónde es que debe ir o qué tipo de planta debe ser. Esto es un obstáculo al crecimiento ordenado; por eso vimos conveniente esta posibilidad”, señala.

Para Roberto Gutíerrez, asociado del estudio Payet, habilitar esta opción tendrá un impacto positivo en el ya debilitado planeamiento de las ciudades. “De las más de 1.600 municipalidades distritales, el 22% tenía en el 2016 un plan de desarrollo urbano vigente. Para el 2019, la cifra bajó a 11,7%”, comenta.

Es así que el anteproyecto de la Ley de Desarrollo Urbano constituye un primer paso de cara a nuevos lineamientos para el crecimiento de las ciudades. Aquí repasamos algunos de ellos.

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Un 10% de vivienda social

Se fija la exigencia de destinar al menos un 10% de las unidades de un proyecto a vivienda de interés social. El porcentaje será definido en el plan de desarrollo urbano.

Alfredo Chan, socio del estudio Payet, explica que esto aplica cambios totales para las inmobiliarias. “Si mi modelo de negocio fija que construya viviendas de 100 metros cuadrados, esta obligación haría que las venda a un precio menor. Tendré que reformular el proyecto”, asevera.

Sobre el particular, Ramírez - Corzo (MVCS), argumenta que esta obligación ya se fija en otros países. Menciona, por ejemplo, que en España o Francia se fija un mínimo de 30%.

“Ese porcentaje es mucho para el Perú. Además, lo estamos fijando para nuevas urbanizaciones. Es decir, proyectos en suelo rural que se transforma a urbanizado”, asevera y precisa que con vivienda social, se refiere a MiVivienda y Techo Propio.

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Valor del suelo

Por otro lado, el documento establece que ante la valorización del suelo, se imputará entre un 30% a 50% del incremento al titular del predio.

Sobre este punto, Chan considera que crearía cargas adicionales a las desarrolladoras o incluso a usuarios. “Si por un cambio de zonificación o inversión pública, determino que un área ahora es comercial, habrá un incremento. Una carga que antes no existía y que hará más caro para el desarrollador hacer proyectos o también para el usuario individual, al vender un terreno”, dice.

Al respecto, Ramírez-Corzo, señala que este mecanismo es optativo por municipalidad y apunta a que el incremento del suelo no solo beneficie al propietario, sino también a la ciudad.

¿Cómo es posible ello? Mediante un fideicomiso que invertirá en áreas verdes, mantenimiento urbano entre otros.

“Lo que proponemos es que este mayor valor se pague al momento de transferir el terreno. No se paga anualmente. Es más parecido a la alcabala”, afirma.

El planteamiento de ley, recalcó Ramírez, será enviado al Congreso en un plazo estimado de 15 días.

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Brechas por cerrar en el país

• Para cerrar la brecha del déficit habitacional en un horizonte de 10 años se requeriría producir 190.000 viviendas nuevas anuales.
• Para cubrir el déficit habitacional no cubierto por el mercado formal, se requeriría anualmente S/7.000 millones en bonos. El Ministerio de Vivienda solo recibe S/800 millones anuales para tal fin.
• El 93% del crecimiento de las ciudades entre 2001-2018 corresponde a urbanizaciones informales.

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