Oficinas en tiempos de pandemia: desocupación, ajustes de renta y demoras en las entregas

Pero, más allá de los efectos negativos directos que el coronavirus ha dejado sentir en cada una de estas actividades, también ha trasladado su impacto al segmento de oficinas que hoy por hoy las albergan, sobre todo en los ejes corporativos, en donde ocupan gran parte del inventario.

Según Binswanger Perú (BP), San Isidro Financiero (SIF) tiene una mayor participación de firmas ‘coworking’, automotriz y de construcción, mientras que San Isidro Empresarial (SIE) alberga más empresas de hidrocarburos y productos de belleza, en tanto que las mineras son protagonistas en el eje Surco – La Molina.

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En ese sentido, George Limache, jefe de investigación de la consultora, sostiene que, dada la coyuntura, “es probable que en estos ejes veamos los mayores ajustes de renta y la posibilidad de que se gesten [más] desocupaciones de m²”, debido a que se trata –precisamente– de los ejes corporativos que concentran a los seis segmentos con alto impacto del COVID-19.

EFECTO PANDEMIA

Pero, más allá de la nueva configuración y gestión de espacios que se verán como parte de la “nueva normalidad” que acompañará la reactivación económica, en BP revelan que, a raíz del estado de emergencia, se ha puesto de manifiesto una especie de “alivio económico temporal” de arrendatarios a arrendadores.

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Así, se viene observando prácticas como la exoneración de un porcentaje de la renta durante la cuarentena (entre 10% y 30%), y períodos de gracia y renovación anticipada de contratos próximos a vencer, pero con condiciones comerciales más favorables para el arrendatario.

Franco Vinatea, socio de BP, sostiene que los acuerdos temporales con ajustes de renta se vienen dando por períodos específicos que serán compensados en plazos establecidos por ambas partes. “Hay un entendimiento debido a que es una situación singular y se necesita apelar a la flexibilidad pero, al mismo tiempo, a las posibilidades de cada propietario”, explica, tras recordar que algunos edificios tienen una diversificación muy baja.

Adicionalmente, se apreciará una mayor flexibilidad en los contratos. De esta manera, para las oficinas de más de 500 m² (60 a 75 personas), que se alquilaban entre cinco y 10 años “forzosos”, ahora se prevé que los plazos promedio se acerquen a los cinco años. Mientras que para áreas menores, los plazos pasarán de tres a cinco años a períodos de entre dos y tres años.

Sin contar que el efecto también se trasladará a las entregas. Y es que si antes del COVID-19, en SIF se pronosticaba la entrega de 34.000 m², la proyección actual apunta a 9.800 m², en tanto que en SIE la paralización de las obras ha hecho que, este año, las nuevas entregas pasen de 25.000 m² a 13.700 m².

Y aunque, por ahora, las tarifas (venta y alquiler) se mantienen similares a antes del estallido de la pandemia, Limache estima que en las próximas semanas “se ajustarán a la baja”, como consecuencia –según Franco Vinatea– de “las presiones del shock de demanda y las desocupaciones”.

Oficinas clase ‘A’: Indicadores en juego

• Lima posee un stock de 1,4 mlls. de m2 y 22% (235.000 m2) ocupados corresponde a los seis segmentos más afectados por el COVID-19.
• Para este año, Binswanger Perú estima que la demanda efectiva se ubique entre 25.000 m² y 70.000 m².
• Considerando los escenarios de la demanda efectiva, la tasa de vacancia al cierre del 2020, se ubicaría entre 12% y 16%.