Tributos y casa-habitación, por Humberto Medrano [Opinión]

La ganancia de capital obtenida por personas naturales al vender inmuebles está sujeta al Impuesto a la Renta con la tasa neta de 5%, salvo cuando se trata de casa-habitación, hipótesis en la que no resulta aplicable. Sin embargo, el reglamento suscitó dudas al señalar que para el enajenante se considera como tal “...el inmueble que permanezca en su propiedad por lo menos dos años…”,  agregando que si tuviera varios solo se reconocerá con esa condición al que mantenga en su poder luego de transferir todos los demás.

Tomando en cuenta que, conforme al Código Civil, los terrenos sin construir también son inmuebles, un interesado consultó oficialmente a la administración tributaria si la venta del único lote de su propiedad lo excluía del gravamen. En la respuesta se precisó que ese tipo de predios no constituye casa-habitación y que, por ello, el ingreso que produzca la operación está alcanzado por el tributo.

Ese temperamento se ajusta al sentido de la norma, cuyo obvio propósito es evitar que exista carga impositiva sobre bienes de esa sensible naturaleza, pero de allí se deriva otra conclusión importante, aunque no mencionada expresamente en la contestación del fisco. En efecto, si alguien es propietario de numerosos terrenos baldíos pero cuenta con una única edificación dedicada a vivienda, esta califica como casa-habitación de modo que al venderse no existirá obligación de tributar por la utilidad que se genere, a pesar de existir pluralidad inmobiliaria.

El régimen opera aun cuando el bien no esté ocupado por el propietario, conforme ha establecido la propia Sunat al señalar que el beneficio comprende la transferencia que efectúa una persona que reside en el extranjero.

Según la ley, cuando el mismo sujeto vende varios inmuebles durante un  ejercicio, a partir de la tercera enajenación los recursos producidos ya no son parte de una ganancia de capital sino de una renta sujeta al impuesto con la tasa empresarial, pues se habría incurrido en habitualidad. Sin embargo, para estos fines no se computan los adquiridos por causa de muerte ni la casa-habitación.

De otro lado, se presume, de pleno derecho, que en el arrendamiento la merced conductiva no puede ser inferior al 6% del autovalúo. Esa misma renta ficta se atribuye cuando el uso ha sido entregado a terceros a título gratuito o a precio no determinado y como la norma no contiene excepciones, ella abarca el supuesto en que – en esos términos –  el predio se encuentra ocupado por parientes del dueño. En cambio, la regla no rige cuando existiendo varios copropietarios la utilización es cedida a uno de ellos. 
En el pasado la renta ficta también se imputaba a la persona que vivía en casa propia y la tasa variaba en razón del valor del bien. Como se sabe, la ley vigente ya no contiene disposición similar.