¿Podrán resolver los subsidios la falta de viviendas sociales?

"Nunca pensaron en la vivienda social", así describió a las inmobiliarias el ministro de Vivienda, Edmer Trujillo, días antes de presentar el plan de su cartera para alcanzar la ambiciosa meta del Gobierno de construir 500 mil viviendas sociales de cara al bicentenario.

En el Perú existe un déficit habitacional de más de 1’800.000 viviendas. Para hacer frente a este fenómeno, el Gobierno decidió que desde el 1 de abril se empezará a subsidiar a las viviendas de entre 20 UIT (S/81.000) y 38 UIT (S/153.900). 

Además anunció, a través del titular de Vivienda, que no solo se facilitará el acceso al crédito hipotecario a través de instituciones como las cajas municipales de ahorro y crédito, sino que se creará un seguro de riesgo crediticio. Pero, ¿será suficiente?  ¿por qué a la fecha no hay suficientes viviendas sociales?

►¿Bajos subsidios? Países como Chile o Colombia cuentan con un sistema potente de subsidios, que se ajusta al contexto macroeconómico del país. Por ejemplo en Colombia, donde recientemente se elevó los subsidios de viviendas por el aumentó del sueldo mínimo, se financia entre el 20 y 25% del precio de venta del inmueble.

En el Perú, bajo el actual esquema del Bono del Buen Pagador, algunos subsidios llegan a cubrir más del 20% del precio de venta, sobre todo en el caso de viviendas que cuestan menos de S/70 mil, pero en otros no se cubre ni siquiera el 10%. 

Para muchos especialistas, como Gustavo Rizo-Patrón, de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), si el Gobierno desea elevar la oferta de viviendas sociales tendrá que incrementar el subsidio que otorga el Fondo Mivivienda, que según el ex ministro Francisco Dumler se ha venido depreciando en los últimos años.

►La polémica interminable.  El alto precio del suelo ha influido en que no se genere ofertas de viviendas de menos de S/120 mil. Los últimos datos del BCR destacan que en una década, el precio por m2 en cinco distritos se ha incrementado en 233%, de US$548 a US$1.829. Algunos atribuyen esta encarecimiento a distorsiones del mercado, mientras otros hablan de la falta de suelo urbano.

"Cuando un producto escasea los precios tienden a subir, la alternativa para que los precios de suelo bajen es poner mas suelo en el mercado", señala el director ejecutivo de Capeco, Guido Valdivia, quien explica que esto podría ser posible si se pone suelo del Estado en el mercado, o se incentiva la actualización de los planes urbanos.

► Más retos. A esto se suma los problemas de agua y saneamiento que existen en distritos como Carabayllo, y que se agrava en las zonas rurales, lo cual explica la cantidad de proyectos que se encuentran paralizados.

"En algunos casos ni siquiera es un tema de costo, si Sedapal te dice no hay desagüe no hay manera de brindar esos servicios", agrega Andrés Zubiate, gerente general de Arteco Perú.

De otro lado, frente al interés del Gobierno de trabajar de forma más activa con las cajas municipales, Zubiate reconoce que estas entidades son más flexibles que los bancos a la hora de otorgar un crédito hipotecario, no obstante, cuestiona su capacidad operativa.  

Frente a eso, el presidente de la Federación Peruana de Cajas Municipales de Ahorro y Crédito, Jorge Solis Espinoza, afirma que las cajas tienen mucha experiencia manejando patrimonio hipotecario. "Tenemos un expertis,una tecnología", agrega.

Ante la pregunta de cuántas cajas municipales han culminado la automatización de sus procesos operacionales, señala que todas las cajas están en ese proceso. "Podría señalar un 90% de las cajas están en esa linea", dice. Gracias a las medidas del Gobierno su portafolio hipotecario aumentaría de 7,59% a cerca de 10%.