Vehículos de inversión inmobiliarios atraen a las gestoras

Un total de 792 propiedades industriales, 371 locales comerciales, 123 hoteles (18.308 habitaciones), 172 proyectos mixtos, 88 edificios de oficinas y 4 propiedades educativas son algunos de los activos administrados por los 12 fideicomisos de titulización para inversión en renta de bienes raíces (Fibra) que hoy en día existen en México.

Aunque en el país azteca el desarrollo de los Fibra empezó en el 2011, en el Perú su puesta en marcha, al igual que la de los fondos de inversión en renta de bienes inmuebles (Firbi) data de fecha más reciente, desde el 2015 para ser más exactos.

Como señalan en la Superintendencia del Mercado de Valores (SMV), ambos vehículos de inversión se crearon con el objetivo de brindar rentabilidades provenientes del alquiler de bienes inmuebles, que fueron adquiridos (Fibras y Firbis) y construidos (solo para los Fibra) con dinero de los inversionistas.

Y, echando mano de estos dos instrumentos, usted podría convertirse en copropietario de un local comercial, de un edificio de oficinas y hasta de un lujoso hotel.

Para que eso ocurra, empezando el mes de setiembre, la SMV aprobó el primer Fibra del mercado peruano por US$500 millones: Fibra Prime.

A cargo de Administradora Prime, este programa se suma a los cinco Firbi inscritos en el Registro Público del Mercado de Valores y que suman US$660 millones, con lo que el mercado de Fibras y Firbis hoy representa US$1.160 millones.

MERCADO EN CIERNES
Considerando que después de siete años de su puesta en marcha (del 2011 al 2017), el monto colocado acumulado por los Fibra en México, ascendió a US$12.501 millones, ¿podemos aspirar a desarrollar una industria como la de nuestro socio en la Alianza del Pacífico?

A inicios de agosto, el Gobierno –mediante D.L. N° 1371– perfeccionó el tratamiento tributario de los Fibras y Firbis y otorgó nuevos incentivos fiscales para promover los fondos de inversión en bienes inmobiliarios.

Según Roberto Casanova-Regis, socio de Tax & Legal de KPMG, la reducción de la carga tributaria resultará fundamental para incentivar la inversión en estos fondos. “La tasa de retención del impuesto a la renta bajó de 28% a 5% y es uno de los principales incentivos”, afirma.

Lo mismo opina José Manuel Mariátegui, CEO de Administradora Prime; por eso no duda en advertir que los inversionistas (institucionales y personas naturales o ‘retail’) empezarán a tomar importantes participaciones en los Fibras y Firbis.

Por lo pronto, para adquirir los 11 activos inmobiliarios que formarán parte del primer portafolio de Fibra Prime, antes de octubre empezarán a captar a sus primeros inversionistas, en tanto que sus futuros llamados de capital se harán cada 45 o 60 días hasta llegar al tope establecido (US$500 millones).

“Antes del 30 de noviembre deberíamos de terminar con la captación de los primeros fondos [US$134 millones] y después haremos llamados de entre US$25 millones y US$35 millones. El compromiso es invertir los US$500 millones en tres años”, asegura a Día1.

MATERIA PENDIENTE
Cinco meses después de haber salido al mercado con Firbi Metroport, Rodrigo Arróspide, socio gestor inmobiliario de W Capital confía en el potencial de ambos instrumentos de inversión, pero hace hincapié en la necesidad de continuar mejorando la regulación actual.

“Conforme los inversionistas entiendan el concepto y se genere confianza, los Firbis irán tomando mayor tamaño. La regulación ha mejorado, pero sería ideal eliminar el tope máximo de 20% de participación de un solo inversionista”, señala.

En esa línea, Roberto Casanova-Regis sostiene que otro tema que preocupa es la exoneración a las transferencias de los certificados. Si bien la norma se encuentra vigente hasta el 31 de diciembre del 2019, a su entender, lo ideal sería extender su vigencia de manera indefinida para generar un mayor dinamismo en las inversiones.

Haciendo eco de lo sugerido por Arróspide y Casanova-Regis, el gerente general de Sigma SAFI, Craig Smith, también considera que a las modificaciones tributarias deberían sumarse algunas regulatorias, como las vinculadas al apalancamiento de los vehículos de inversión.

Con cinco Firbis en el mercado, el también presidente de la Asociación de SAFI sostiene que el mayor dinamismo que por ahora se aprecia en estos mecanismos de inversión encuentra respuesta en la experiencia que tienen las Sociedades Administradoras de Fondos de Inversión (SAFI) invirtiendo en el mercado inmobiliario.

“Crear un Firbi para las SAFI no es un esfuerzo muy grande, algunas tienen un ‘track record’ conocido de inversión responsable y rentable por más de 10 años”, dice tras manifestar el interés de Sigma por lanzar su primer Firbi entre el 2019 o 2020.

POTENCIAL
Pero no serían los únicos. Hace algunas semanas Jaime Alvarado Salaverry, gerente del equipo gestor de Faro Capital SAF adelantó a este suplemento que vienen trabajando en la constitución de su propio Firbi y arrancaría hacia finales de este año.

Frente a ese panorama, Eduardo Ehni, director ejecutivo de Finanzas Corporativas, y Eduardo Chueca, jefe de Deuda de Mercado de Capitales Perú, del BBVA Continental aseguran que existe espacio para el ingreso de varios jugadores.

“Esto apenas comienza y una vez que empiece a funcionar se van a generar muchas oportunidades”, dice Chueca, mientras que Ehni avizora inversiones en provincias y “eventualmente en otros países, porque la regulación peruana permite que los Fibras constituidas en el Perú inviertan afuera”.

Entonces, ¿la industria alcanzará los US$1.910 millones estimados por la SMV para finales de este año? Aunque Ricardo Flores, jefe de Gestión de Activos Perú de Credicorp Capital coincide con el ente regulador, aclara que “eso no significa que al culminar el 2018 los Firbis y Fibras administren activos por tal monto”. Y, por eso, calcula que invertirán alrededor del 10% del monto autorizado.

Al respecto, Craig Smith de Sigma, precisa que lo más importante para determinar el éxito de este mercado son los activos bajo administración (AUM) y llegar a los US$2.000 o US$3.000 millones de AUM tomará algunos años. “El mercado demorará 5 o 7 años para asimilar y entender esta nueva forma de invertir en activos inmobiliarios, y que las administradoras construyan un ‘track record’ consistente puede demorar aun más tiempo”, dice.

En ese sentido resulta preciso, como señala Ricardo Flores de Credicorp, que a medida que vayan ingresando más Fibras y Firbis al mercado, se sigan identificando oportunidades de mejora. “La normativa actual ha sentado las bases para que este producto salga al mercado y sea una buena alternativa de inversión disponible para todos”. Que así sea.