El impacto de AirBnB en el desplazamiento y encarecimiento de viviendas en Ciudad de México

José Manuel guarda en cajas y bolsas los incontables recuerdos acumulados tras 22 años de vivir en el mismo apartamento en Ciudad de México. Casi la mitad de su vida.

No es la primera vez que tiene que abandonar su hogar. Ya le ocurrió cuando la colonia Condesa comenzó a ponerse de moda y prácticamente le duplicaron el alquiler por su vivienda en ese barrio, hoy convertido en una de las zonas favoritas de los extranjeros y repleta de cafés, espacios de coworking y galerías de arte.

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Ahora, a José Manuel y al resto de vecinos del número 7 de la calle Berlín, en la céntrica colonia Juárez, la administración del edificio les obliga a marcharse sin otra alternativa y antes de finalizar sus contratos actuales.

El motivo oficial es que, como muchos otros en la zona desde hace años, el edificio está inclinado y necesita obras de remodelación para asegurarlo, especialmente tras el sismo del pasado septiembre por el que un centenar de inmuebles y escuelas sufrieron daños —la inmensa mayoría con "riesgo bajo", según las autoridades de la capital—.

"Pero mi novio es arquitecto y no ha encontrado registro alguno en las bases de edificios dañados de la ciudad. No hemos visto ningún dictamen ni vinieron peritos o Protección Civil… nada", dice Katya, una de las vecinas que se mudó apenas en agosto y a la que nunca dijeron entonces que había problemas con la estructura.

Por ello, la sospecha de todos los inquilinos es la misma: que la intención es rentar sus viviendas a través de alguna plataforma como AirBnB a visitantes extranjeros con mayor poder adquisitivo para sacar así más dinero que con sus alquileres actuales.

"No nos lo han dicho, pero lo sabemos viendo lo que pasa en otros edificios de esta zona que se está gentrificando y donde hubo prácticas similares", cuenta José, otro de los habitantes de esta propiedad desde hace casi nueve años.

Hace solo unos días, los vecinos sufrieron un repentino corte de luz en las zonas comunes después de que negaran la entrada a unos supuestos trabajadores no identificados de la compañía eléctrica. La empresa les confirmó después que no eran sus empleados y que les habían cortado un cable sin que hubiera orden alguna para hacerlo.

Poco antes, alguien rompió el vidrio de uno de los departamentos lanzando una piedra desde el exterior. Los vecinos se organizan ahora para instalar cámaras de seguridad.

A la mayoría de los 15 departamentos les dieron de plazo hasta finales de febrero para salir. Algunos ya lo hicieron "al no estar cómodos y temerosos de que las cosas se pongan peor", cuenta Katya, si bien reconocen que no pueden confirmar quién está detrás de estos sucesos.

BBC Mundo contactó con la administración del edificio en varias ocasiones para recabar su versión sobre el motivo del desalojo y responder a estas inquietudes de los vecinos, pero no obtuvo respuesta.

Los vecinos que quedan, resignados, aceptan que también se acabarán yendo. "Sabemos que nos van a sacar, lo que no sabemos es cuándo. Estamos con una gran incertidumbre, pasamos unas Navidades terribles. Aquí está el cuarto de mi hija, este es mi hogar. Irte a otra colonia significa no volver a ver a la misma gente en esta ciudad tan grande", describe José.

Desplazamiento vs impacto económico

A falta de que se confirme el uso final que se dará a Berlín 7, lo cierto es que la conversión de edificios de viviendas en apartamentos de AirBnB ya ha sido vista en diversas propiedades en zonas céntricas de la capital mexicana durante los últimos meses.

José recuerda cómo tras la pandemia hubo un 'boom' en su colonia y llegaron muchos extranjeros "que desplazaron a la gente de siempre y que no conviven. Ahora te pones en una esquina de la calle y casi no oyes hablar español".

En efecto, la capital mexicana atrajo desde entonces a miles de extranjeros que trabajan a distancia para sus países con la ventaja de ganar un sueldo en dólares.

Solo el año pasado, México emitió 59.156 nuevas tarjetas para residentes extranjeros temporales, lo que supone casi un 36% más que las otorgadas en el 2019 de antes de la pandemia. Los estadounidenses (19,5%) fueron la principal nacionalidad en hacer este trámite.

Esta tendencia deja beneficios económicos para las empresas de las zonas más populares entre extranjeros y los dueños de viviendas que las ofertan a través de plataformas como AirBnB.

Según un estudio encargado por esta plataforma a Oxford Economics, los usuarios de AirBnB en México gastaron en 2021 US$3,9 adicionales durante su estancia en restaurantes, compras o transportes por cada US$1 que gastaron en su alojamiento.

Además, Ciudad de México es desde 2017 la primera ciudad en América Latina donde AirBnB paga impuesto sobre el hospedaje, que asciende al 3% del coste de la reserva.

"Hay una apuesta clara de las autoridades para reactivar la economía, pero hay que preguntarse a qué costo. Mucha gente ya no puede pagar las rentas aquí y tienen que irse a otras colonias alejadas con menos servicios donde gastan más tiempo y dinero en transporte", responde Sergio González, activista de 06600 Plataforma Vecinal y Observatorio de la colonia Juárez.

González, quien fue desalojado antes de la pandemia tras 17 años viviendo en este barrio porque su edificio se transformaría en AirBnB, asegura que "cuando se habla de carteles inmobiliarios se dice con razón, porque entre carteles hay disputas por un territorio o plaza, y hoy la Juárez es centro de una disputa similar".

Influencia en el aumento de rentas

El tema está tan en el centro del debate en la calle que el mismo presidente mexicano, Andrés Manuel López Obrador, se pronunció sobre ello este lunes.

"No podemos cerrar la frontera a quienes quieren venir a trabajar a nuestro país (…). Muchos han optado por venir acá, pero como cobran en dólares, sucede que en restaurantes ya los precios están incrementándose, en (la colonia) Roma, la Condesa (…), lo mismo en el caso de los departamentos, las rentas. Todo eso ya lo está tratando la jefa de gobierno (de CDMX)", explicó el mandatario.

Según datos del sitio web propiedades.com, la renta promedio de una vivienda en Ciudad de México pasó de 16.100 pesos mensuales en enero de 2018 a 20.426 (US$1.065) cinco años después, si bien esta cifra se dispara a más del doble en colonias como la Condesa. El salario mínimo general mensual en México, en cambio, es de US$324.

Ante esta realidad, el número de alojamientos ofertados en AirBnB en Ciudad de México aumentó hasta los 23.014 actuales, según el sitio web Inside AirBnB.

De ellos, el 64,3% se ofertan como unidades completas (y no como habitaciones privadas), lo que contribuye más al incremento de precios de la vivienda en una zona según Maria Silvia Emanuelli, coordinadora en América Latina de la Coalición Internacional para el Hábitat (HIC-AL).

La experta aclara que las dificultades para acceder a una vivienda en la ciudad no se pueden atribuir únicamente a la actual mayor presencia de AirBnB, sino a factores históricos como la falta de viviendas públicas suficientes o de una política que garantice la permanencia de personas vulnerables frente a la especulación y el aumento de precios muy por arriba del aumento salarial, entre otros.

"Pero es claro y evidente que AirBnB incrementa los efectos de la desigualdad y las dificultades que ya existían para hacerse con una vivienda a causa de este fenómeno de turistificación masiva a través de esta y otras plataformas", reflexiona en entrevista con BBC Mundo.

Luis Felipe González, socio de una desarrolladora inmobiliaria que compra edificios antiguos en Ciudad de México para remodelarlos y vender las viviendas, subraya que los efectos de gentrificación y desplazamiento de personas con los que suele asociarse a AirBnB no son un problema de toda la capital mexicana sino solo de barrios muy específicos cercanos al Paseo de la Reforma, como las colonias Roma o Condesa.

"Y justo lo que atrae a las personas a vivir en esos barrios son las cafeterías y los sitios lindos que si están ahí es porque hay turistas. Entonces, si te aferras a vivir en esos sitios, tienes que pagar lo que cuesta vivir en ellos", le dice a BBC Mundo el también académico de la facultad de Empresariales de la Universidad Panamericana.

Necesidad de regulación

Consciente de esta concentración de AirBnB en zonas concretas, la jefa de gobierno de Ciudad de México, Claudia Sheinbaum, anunció a finales de diciembre que ya se estaba trabajando para aprobar en 2023 una regulación para las plataformas digitales de alojamientos.

Así como los llamados 'nómadas digitales' "traen beneficios y turismo a la ciudad, también gentrifican ciertas zonas, ha elevado costos de restaurantes y otros establecimientos (…). Hay que mantener un equilibrio sobre este tipo de empresas que no están regulados internacionalmente, y es importante iniciar este proceso en la ciudad", reconoció.

La coordinadora de Asesores y Asuntos Internacionales del gobierno de Ciudad de México, Diana Alarcón, confirma que se están considerando "distintas opciones de regulación" aunque aún no se ha tomado una decisión final, si bien opina que "no siempre es cierto que AirBnB encarezca la vivienda, ya que la gentrificación de Roma y Condesa viene de hace 20 años".

Dicha regulación tendrá como base un diagnóstico elaborado por las autoridades que concluyó que en ninguna zona de Ciudad de México se llega al 15% de unidades habitacionales destinadas a rentas de corto plazo.

"Eso quiere decir que no estamos ni de cerca en los niveles de otras ciudades que ya regularon estas plataformas. Por ejemplo, en la zona de la Barceloneta, en Barcelona, más del 25% de habitaciones están en renta de corto plazo", destaca en entrevista con BBC Mundo.

Por su parte, AirBnB México asegura en un escrito enviado a BBC Mundo que "está comprometido" a seguir trabajando con las autoridades para encontrar "soluciones a los desafíos" existentes, así como para "ayudar a distribuir los beneficios económicos del turismo" y "contribuir como una solución a los retos de las familias mexicanas".

Según datos proporcionados por la plataforma, las reservaciones de viajeros internacionales de larga estancia (más de 28 días) en la ciudad eran solo el 3% del total hasta el pasado mes de junio. La estancia promedio era de 6,3 días.

Pero algo que encendió las alarmas y aumentó la preocupación de muchos vecinos fue un convenio firmado en octubre entre Ciudad de México y AirBnB porque consideraron que abría las puertas a que la plataforma incrementara su presencia en la capital.

Alarcón lo desmiente y asegura que el acuerdo solo consiste en que AirBnB coloque en su sitio web la oferta de pequeños prestadores de servicios turísticos que operan en barrios alejados de las zonas más reconocidas de la ciudad.

"No tiene nada que ver con promover AirBnB, los cuartos, gentrificar… nada de eso", insiste.

Preguntada sobre si la futura regulación de la plataforma en la ciudad podría verse afectada por una cláusula en el convenio que impide que las partes firmantes tomen medidas legales o económicas contra la otra durante sus dos años de vigencia, también lo descarta.

"El convenio no tiene que ver con la actividad de AirBnB de renta de departamentos ni con la regulación de la vivienda", responde.

Modelos internacionales

Sheinbaum dijo estar ya en conversaciones con la alcaldesa de Barcelona, donde la masificación del turismo continúa siendo una preocupación para las autoridades, para conocer las medidas regulatorias de AirBnB tomadas allí años atrás y sus resultados.

Los expertos consultados enumeran algunas medidas regulatorias puestas en marcha en la ciudad española y otras como Ámsterdam, Nueva York o San Francisco que podrían servir de modelo a Ciudad de México.

Entre otras, está la de limitar el número máximo de viviendas que se pueden ofertar a través de AirBnB, fijar un número máximo de días al año que pueden estar en la plataforma, incrementar los requisitos de infraestructura para que puedan ser ofertadas o prohibir que la unidad se destine a este uso durante los primeros años tras la compra por parte del propietario.

"Pero, incluso cuando se hacen esfuerzos importantes como poner estas medidas, no por esto se soluciona mágicamente el problema", alerta Emanuelli de HIC-AL.

Otra de las acciones que algunos plantean para evitar el desplazamiento de vecinos de estas zonas gentrificadas es la de limitar los precios de los alquileres.

descontrolada “los propietarios no tenían incentivo para mantener sus propiedades y los edificios comenzaron a deteriorarse, algo que seguimos viendo hoy”.

Emanuelli reconoce que aquella medida estuvo vigente demasiado tiempo, pero cree que una ley inquilinaria que establezca máximos al incremento anual de los alquileres y que considere el aumento salarial real de la población sí es necesaria para dar estabilidad a las personas en esta situación sin perjudicar a los dueños de las viviendas.

"Hacen falta medidas de equilibrio que, por supuesto, consideren también las necesidades de los propietarios. Podemos tener dueños que no especulen, exageren ni pretendan hacerse ricos por 100 m2, pero que también garanticen que la vivienda que rentan esté en buenas condiciones", afirma.

Lo cierto es que cualquier futura regulación o legislación llegará tarde para José Manuel, el vecino de la calle Berlín 7. "Me obligan a abandonar la que fue mi casa durante 22 años, es triste", dice.

"Yo les pediría a las autoridades una ley que realmente te ayude y te proteja de este tipo de abusos, como que no respeten tu contrato. Y si ellos mismos promueven que vengan estos 'turistas creativos', pues quizá no es su voluntad, pero al final te están dejando a ti sin casa", lamenta.

A sus 54 años, no sabe a qué zona de Ciudad de México se mudará, pero tiene claro que no será de alquiler. “Mi hermana quiere sacar un crédito para comprar, porque si ya tuvimos que irnos de Condesa y ahora nos pasa aquí… no tenemos garantía de que rentemos en otra colonia y nos vuelva a pasar lo mismo dentro de cinco años”.