Los Portales: “Estamos evaluando comprar una empresa y dos edificios de estacionamientos”

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—¿Cuál es la situación de Los Portales luego de más de dos años duros de pandemia?

Nosotros venimos trabajando de la mano de la tecnología en la recuperación del negocio. Vemos cómo a partir de la recuperación de los negocios en general, estamos de manera relativa volviendo a ser lo que fuimos prepandemia, acompañando el crecimiento de nuestros socios comerciales. Parte de nuestra estrategia está en que nos apoyamos mucho en la tecnología, foco en la rentabilidad y una mejor experiencia para los clientes.

—¿Cómo se está dando esta recuperación?

Este año, al cierre de abril contamos con 191 operaciones en 19 ciudades. El año pasado cerramos con 187 y antes de la pandemia teníamos 204. Durante el 2020 y 2021 hubo cierres de algunas operaciones que ya no tenía sentido que sigan funcionando por las restricciones y el trabajo remoto. Si bien vemos una recuperación en número de operaciones, a nivel de productos hay brechas que necesitamos recuperar, tanto en la red privada (parqueos puerta a calle) y la red comercial (administración y operación de parking de terceros como ’malls’, aeropuertos, restaurantes, etc).

—¿Cuál es la proyección para este año?, ¿podrán recuperar sus cifras prepandemia?

Aunque en nuestro presupuesto de octubre y noviembre del 2021 habíamos considerado un nivel de recuperación más lineal, no teníamos prevista la tercera ola de enero y febrero. Marzo ya fue otra realidad, con el progresivo retorno a la presencialidad, cumplimos el presupuesto con más holgura, así que este año esperamos cerrar el año con 213 operaciones, 14% más que en el 2021. A nivel de ingresos, en el 2019 facturamos S/97,4 millones y esperábamos romper la barrera de los S/100 millones en el 2020, pero nos vino la pandemia y ese año cerramos con S/54 millones. Para este 2022, aunque aún no llegamos a niveles prepandemia, esperamos facturar S/81 millones, esto es, recuperar un 83% de las ventas del 2019. Es el año de la recuperación. Y ya para el 2023 vemos un regreso a los niveles previos a la pandemia, ente los S/95 millones y S/100 millones e incluso espero que rompamos la barrera de los S/100 millones.

—¿Qué factores lo llevan a proyectar la total recuperación para el 2023?

Hubo hitos que están activando este nivel de recuperación. Lo primero fue el inicio de clases, con lo que el negocio de los abonados (clientes con abonos mensuales) tuvo un impacto positivo, al igual que con la apertura de las universidades y la recuperación de los negocios en general. Nosotros lo que hacemos es acompañar esa mejora, si a ellos les va bien, a nosotros también.

—¿Cómo avanza la recuperación de los abonados?

El número de abonados, tanto personas naturales como jurídicas, cayó tremendamente con la pandemia y el trabajo remoto, en el 2019 bordeábamos los 10 mil abonados, el año pasado fueron 4.156. Hoy venimos recuperando a nuestros abonados con el progresivo regreso a la presencialidad, pero todavía hay un techo importante por retomar. A la fecha tenemos 5.500 y esperamos cerrar el año con 5.781. Son los eventuales los que se recuperan un poco más rápido, por el reinicio de las actividades comerciales. El abonado, en cambio, está más ligado al regreso a las oficinas, donde la reinserción no es tan inmediata.

—Esta expectativa de superar los S/100 millones de facturación en el 2013, ¿va de la mano con la rentabilidad?

En pandemia tuvimos que ver mucho la rentabilidad, ahora nos estamos recuperando. Aún no estamos en los niveles del 2019, pero creería que hacia fines del 2022 o 2023 deberíamos regresar a esos niveles. Tener muchas microplayas en una misma zona hace que generemos eficiencias, por economía de escala y así podamos tener márgenes más atractivos.

—¿Cuál era el nivel de rentabilidad del 2019 y a cuánto se apunta a recuperar este año?

En el 2019 teníamos 33% de margen de contribución. Creemos que este 2022 estaremos entre el 30% y 31% de margen y apuntamos a recuperarlo en adelante.

"Este es el año de la recuperación [en facturación] y para el 2023 vemos un regreso a nuestros niveles prepandemia".

—¿Cuánto ha cambiado el mix de sus clientes en este contexto?

Nosotros estamos pasando de un mix de clientes donde el corporativo (l abonado por la empresa) representaba el 80% y el abonado personal era un 20%, a que cada uno represente un 50%. El abonado corporativo se redujo, hoy las grandes empresas están retomando la contratación de abonados de a pocos. Y hoy las tarifas también son distintas. Hay un trecho para recorrer aún, a fin de retomar los niveles que teníamos prepandemia.

—¿Siempre pensaron que en el 2023 se retomarían las cifras prepandemia o se ha ajustado esta proyección en el camino?

Por lo general nuestras proyecciones son bastante certeras. Pero, como comenté, la tercera ola fue algo que no habíamos previsto y significó un freno de mano en enero y febrero. En nuestro caso, cuando cierran algunos negocios–por cuarentena– la recuperación no es automática, por lo que hay días o semanas adicionales que toma recuperar la viada. Hoy, vislumbro un 2022 y 2023 buenos, si bien hay temas de coyuntura o políticos que tenemos que observar y seguir, soy relativamente optimista y creo que la situación viene mejorando. Eso nos da certeza de que la recuperación será continua.

—¿Para sus proyecciones de este año sí han identificado contingencias o posibles riesgos, como una nueva ola o los riesgos a nivel político o social?

Sí. Pero este año, creemos que, si se presenta otra ola, creo que habría alguna flexibilidad para que la gente siga haciendo lo que tiene que hacer. La economía ya está muy golpeada. Creería que más relevancia podría tener el tema político o la crisis internacional también. Hay muchos negocios que dependen de afuera como petróleo, energía, que podrían verse afectados. Hay una gran incertidumbre, por lo que somos cautelosos y nuestra proyección es moderada.

Pero fuera de eso no veo mayor riesgo, hay ímpetu por recuperar lo que éramos antes de la pandemia. Si bien el mundo ha cambiado y el negocio de estacionamientos no va a ser el mismo, hay que adaptarse. La virtualidad en el trabajo nos va a acompañar mucho tiempo, por ejemplo. Nos hemos sabido adaptar, apostamos que este negocio se mantenga en el tiempo y asociado a eficiencias en la parte tecnológica, que es el futuro de este negocio. Para ello, los niveles de inversión no son pocos, pero tenemos a un grupo empresarial detrás nuestro que nos da todo su apoyo. Este 2022 y 2023 son los años de recuperación y de ahí en delante del crecimiento regular que veníamos viendo antes de la pandemia.

—Ahora que menciona la coyuntura global, la presión inflacionaria, además de impactar en sus clientes corporativos, ¿se ve reflejado en las tarifas?, ¿las han aumentado?

Absolutamente, tenemos tarifas diferenciadas, sobre todo en abonados. El hecho de que ahora tengamos un mix de clientes corporativos y clientes persona natural distinto, nos ha obligado a eso. Para un usuario natural la tarifa es más aterrizada, el objetivo es llenar mis playas, por lo que debe ser un precio atractivo y conforme vaya mejorando la situación se hará ajustes. Nuestra intención ahora es llenar las playas, hay mucha competencia informal, los formales somos pocos. Así que lo que tengo que hacer es justificar mi tarifa, darle valor y de que mi tarifa está asociada al servicio que doy y al contexto particular.

—¿El cambio en las tarifas responde a la coyuntura o también a este cambio en el mix de usuarios que comenta?

Ambos, nosotros hacemos un análisis integral. Las nuevas tarifas vienen asociadas a cubrir la operación, generar una rentabilidad mínima al accionista, teniendo en cuenta la coyuntura. Y también acompañar el crecimiento de la economía en general. A medida que todos mejoremos, las tarifas tendrán algún ajuste, lo que hacemos ahora es atraer a más usuarios con nuestras tarifas diferenciadas, con ofertas y combos, incluyendo servicios de lavado de autos, ozonización, a un precio que les resulte atractivo. Vemos también muchas oficinas con trabajo mixto, por lo que ahí la tarifa debe ser diferente.

—En una entrevista pasada dijeron que la estrategia se enfocaría en reducir operaciones para quedarse con las más rentables, ahora hay proyecciones de aumentarlas. ¿qué cambió?, ¿se mantiene la estrategia?

Sí, estamos siendo más prudentes respecto a la apertura de operaciones, tenemos niveles de rentabilidad mínimos que reportar. Pero parte de nuestro crecimiento incluye también abrir operaciones por criterios estratégicos, tanto nuevas ubicaciones como recuperando algunas que perdimos en pandemia para así llegar a las 213 para este año.

—¿Qué nuevas ubicaciones analizan?

Estamos haciendo mucho análisis en Barranco, donde solo tenemos un cliente comercial, no tenemos microplayas. También vemos Surco, La Molina, San Borja. Además, debido a la situación actual, vemos proyectos inmobiliarios que se han quedado en ‘stand by’ y alquilan ese terreno para estacionamientos, como una solución temporal. Ahí entramos nosotros, que les ofrecemos una renta que le genere valor al espacio hasta que puedan iniciar el desarrollo de su proyecto. Esa es la naturaleza de las microplayas, en general.

"El negocio de estacionamientos no va a ser el mismo [que antes de la pandemia], hay que adaptarse".

—Mencionó el foco en la tecnología, ¿en qué están apostando?

Desde el 2021 nos estamos transformando en una empresa digital, evaluando cómo digitalizar todos nuestros procesos y ser más eficientes. En ese sentido, no solo digitalizamos el proceso interno sino también hacia el cliente con nuestro aplicativo Apparka, que nació en el 2019, y ha tenido un incremento transaccional impresionante. Hace tres años teníamos 24 mil usuarios y saltamos a casi 100 mil con la pandemia. Y este año esperamos llegar a los 130 mil o 140 mil. Ya es un canal que representa el 12% de nuestras operaciones, a la que le seguiremos agregando funcionalidades. También incluimos módulos automatizados en las playas para pagos con tarjeta más eficientes.

—¿Cuánto destinan a este desarrollo digital?

En el Capex (inversión de capital) orgánico tenemos previstos S/4 millones y fracción y para el 2023 regresar a nuestros niveles normales–en el 2019 el Capex era alrededor de S/5 millones a S/6 millones– y superarlos, porque la coyuntura nos obliga a hacer lo que antes no hacíamos. Estamos apostando mucho en hacer cosas nuevas en tecnología, somos los primeros en desarrollar módulos para pagos con tarjetas y estamos potenciando mucho la plataforma de Apparka.

—¿Cuáles son las metas que tienen con Apparka?

Apuntamos a fortalecer la plataforma queremos incorporarle todas las funcionalidades asociadas al tema de movilidad para que el usuario pueda entrar, revisar y cotizar las ubicaciones de las playas, pero también pagar peaje, gasolina, citas de supervisión técnica, y todas las funcionalidades asociadas al tema vehicular a través de la ‘app’. Ahora ya se puede comprar SOAT y estamos en conversaciones con opciones de revisión técnica y ver también de incluir publicidad en la ‘app’, ya que el nivel de transacción lo hace atractivo.

—¿Este año veremos más de estas nuevas funcionalidades?

Sí, este año vamos a terminar de ser totalmente autosuficientes, enfocados al abonado persona natural.

—En medio de la pandemia optaron por diversificar los usos de su estacionamientos en laboratorios, ‘dark kitchen’, entre otros, ¿los mantienen?

En épocas de crisis surgieron alternativas que nos obligaron a adaptarnos y algunas de ellas nos van a seguir acompañando y otras se irán reduciendo. Los laboratorios solo de pruebas COVID-19 pueden reducirse pero también tenemos laboratorios que hacen más exámenes. En la medida de que les sea interesante se van a quedar. También contamos con los grandes ‘dealers’ de venta de autos usados, como una especie de ‘showroom’ de autos, que tuvieron una respuesta muy buena, por lo que ya tenemos algunas operaciones que están al 100% usadas con este tipo de negocio. Así como el servicio de ozonizar autos, que aún mantenemos.

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—¿Cuánto aportan estos nuevos negocios a sus ingresos?

Es variable. Hoy en día, en la medida que el negocio ‘core’ recupera sus niveles, estas soluciones siguen siendo importantes, pero pierden peso en la estructura global del negocio. Estas líneas colaterales significan un 10% a 15% del total.

—Si bien Los Portales apuesta por el alquiler de playas, ¿la compra de algún espacio no está dentro del radar?

En el caso de microplayas seguimos con el modelo de alquiler de playas. Comprar terrenos para implementar playas de estacionamiento difícilmente sea un buen negocio, desde el punto de vista inmobiliario, pero sí evaluamos permanentemente la compra de estacionamientos, asociados a edificios de estacionamientos, cuyo uso sea específicamente ese. Como negocio tenemos dos rutas de crecimiento: el orgánico, que es el que hemos conversado con nuevas operaciones e innovación, y el inorgánico, que viene con su cheque bajo el brazo, para compras a fin de crecer más rápido. En la primera ruta evaluamos nuevas concesiones municipales. Van en paralelo.

—¿Ahora evalúan compra de edificios de estacionamientos o de alguna empresa?

Sí, venimos evaluando la compra de empresas y el desarrollo de concesiones, que vienen a través del interés particular de municipalidades o privados. Yo, como responsable de este negocio, siempre evalúo ambos tipos de crecimiento. Tenemos un área que se dedica a evaluar estos proyectos grandes, donde los riesgos son distintos, hay que convencer a los accionistas y ver un cheque más grande.

—¿Hay alguna empresa en particular que estén mirando? Ha habido una reconfiguración en este mercado en los últimos años.

Sin dar nombres, hemos tenido contacto con una empresa que, en algún momento, puso a la venta su activo. Ahora venimos evaluando una en particular, y tenemos dos proyectos de edificios de estacionamientos también en análisis.

—¿Han llegado a negociar con esta empresa?

No, está en evaluación interna. Primero tenemos que filtrar todo, al interno, estar completamente convencidos que va a ser negocio para convencer al directorio y ya, de manera seria, hacer una propuesta con todo debidamente evaluado y validado.

—¿Qué es lo que busca la empresa al momento de elegir a una posible compra?

El negocio de estacionamientos es un negocio inmobiliario que vale lo que sus flujos futuros puedan generar. En la medida que sea propietaria también genera valor y , en el caso de las operaciones comerciales, asegura el flujo si es un contrato a largo plazo y la consistencia del negocio en el tiempo. Eso es lo que el accionista quiere.

—¿Considera que se ha acentuado la competencia en estacionamientos? Pareciera que son Los Portales y Control Parking los principales, Central Parking se contrajo.

Sí, antes de pandemia éramos tres los principales jugadores formales. Hubo una mexicana que llegó al mercado también, pero la pandemia nos golpeó a todos, a algunos más que a otros. Muchos han tenido que achicarse, otros ven cómo diversificarse con negocios complementarios para tener un nivel de riesgo distinto. Y, en nuestro caso, tener al grupo Los Portales atrás nos da un nivel de solvencia muy importante, que nos permite seguir enfocados en nuestro ‘core’. Tratamos de centrarnos en lo que sabemos hacer y tenemos el espaldarazo de nuestro directorio, así que mientras traigamos cosas interesantes que aseguren esta generación de valor, no tendrán ningún problema de lo que pueda significar una inversión alta que vaya más allá del crecimiento orgánico.

—Siendo dos principales jugadores en el mercado ahora, ¿lo más lógico es que Los Portales busque comprar al competidor directo?

No es algo que se haya presentado, pero de darse la ocasión, lo evaluaremos también. Ahora somos los líderes del mercado, pero eso tiene que estar asociado a tomar buenas decisiones y ser muy meticulosos. A veces cuando creces demasiado terminas subvencionando operaciones no tan rentables. Hoy estamos muy enfocados en generar valor.