Oficinas prime: ¿mercado corporativo limeño se autorregula?

Entre abril y mayo últimos, se esperaba que el mercado de oficinas prime engrosara su portafolio con dos nuevos edificios, pero solo se concretó el ingreso de uno de ellos: Patio San Isidro Centric, que añadió 15.360 m2 al inventario de la capital, mientras que el otro proyecto recién verá la luz en los primeros meses del 2020.

De esta manera, el 2019 se despedirá añadiendo 47.251 m2 al mercado de oficinas prime, cifra muy por debajo de lo recibido en los últimos seis años, cuando el inventario limeño agregó –en su mejor momento– hasta 226.000 m2, específicamente en el 2015, según un reciente análisis de Kore Zuma Grupo Inmobiliario.

El próximo año serán apenas 36.237 m2 nuevos, los cuales estarán repartidos en cuatro proyectos: Edificio Camelias (12.177 m2), Edificio Begonias II (9.600 m2), Edificio Conquistadores (8.520 m2) y Edificio Camino Real (6.000 m2).

►Coworking: Firmas se alistan para entrar a provincias y dar el salto fuera del país

► Oficinas prime: el 50% de las ofertas se ubica en San Isidro
​

Frente a esa realidad, Franco Vinatea, gerente general de Binswanger Perú, considera que “esos 36.237 m2 son una muestra de la autorregulación del mercado de oficinas”. Situación que se origina porque –a decir del experto– en años anteriores la vacancia fue muy elevada, motivo más que suficiente para que los desarrolladores fueran cautelosos al agregar oferta nueva.

“El mercado ha sido discreto en generar nuevos proyectos, pero vemos oportunidad para agregar oferta nueva en el 2021. El mercado la va a necesitar”, asegura tras adelantar que para el 2021 su consultora prevé la entrega de 70.000 m2.

Aunque dicha cifra superará largamente los 47.251 m2 del 2019 y los 36.237 m2 del 2020, Vinatea llama la atención sobre lo que sucederá con tres ejes corporativos en particular: Magdalena, Miraflores y San Borja no recibirán edificios nuevos el próximo año. “Miraflores recibirá oferta nueva en el 2021 y San Borja en el 2022, pero para Magdalena no está previsto ningún proyecto nuevo”, añade.

EFECTO PRECIO
A pesar de que estaríamos frente a una nueva escasez de oficinas, sobre todo de grandes bloques (más de 2.000 m2) –tal como sucedió en el 2013, cuando la tasa de vacancia llegó a 2%–, en Binswanger Perú consideran que la demanda seguirá respondiendo de manera positiva, y este año se mantendría en 130.000 m2.

De ser así, ¿cómo responderán los precios? Por lo pronto, las tarifas de alquiler ya empezaron su carrera ascendente en el segundo trimestre.

Y, frente a los tres primeros meses del 2019, el promedio de Lima varió de US$16,37 por m2 a US$16,51, mientras que para finales de año, la consultora prevé que dicho indicador cerrará en US$16,60 por m2, lo que representaría un incremento de 1,3% con relación al cierre del 2018.

Entonces, ¿la tendencia al alza se convertirá en una constante? En la medida en que la tasa de vacancia sea inferior a 15%, Binswanger Perú considera que los precios de alquiler seguirán subiendo, incluso en el 2020.

“Dado que proyectamos una tasa de vacancia inferior al 10% para el cierre del 2020, es posible que sí se vean incrementos importantes en las tarifas de alquiler”, anota Vinatea.

Sin embargo, ese mismo comportamiento no se trasladaría a las tarifas de venta, que se mantendrían estables y con un precio promedio de US$2.175 por m2.