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Quizá, en su idea de emprender un negocio, usted haya pensado en adquirir un departamento para alquilarlo, pero además de haberse preguntado ¿cuánto tiempo demorará en recuperar su inversión?, también debe haber pensado ¿en qué distrito le resultará más rentable hacerlo?, ¿acaso un departamento en Lima ‘top’ podría ser más beneficioso que uno en Lima moderna?
Según el Price to Earnings Ratio (PER), que es el indicador que muestra el número de años que se tendría que alquilar un inmueble para recuperar el dinero destinado a su compra, San Isidro (24 años), Miraflores (22), Barranco (22), San Borja (24) y Surco (23) –todos en Lima ‘top’– poseen un índice PER mayor en comparación con los distritos de Lima moderna.
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El cálculo más reciente realizado por Urbania da cuenta de una ‘desventaja’ de hasta ocho años si comparamos, por ejemplo, el índice PER de San Isidro (24 años) con el de Pueblo Libre (16 años), pero basándonos en esos números, ¿podemos inferir que resulta más conveniente comprar un activo de este tipo en Pueblo Libre, San Miguel (17 años), Surquillo (18), Lince (18), Jesús María (19) y Magdalena (20)?
Aunque para Eduardo González-Prada, director comercial del portal inmobiliario, “el común denominador para preferir comprar un departamento en Pueblo Libre y no en San Isidro es principalmente el precio y la poca capacidad de endeudamiento que tienen los compradores”, también es cierto que la balanza se inclina en favor de uno u otro distrito cuando el retorno de inversión no es tan lento.
¿Y LA MOROSIDAD?
Pero no debería ser el único indicador a analizar, por ello, Gino Layseca, gerente general de Layseca Asociados considera que la morosidad continúa jugando en favor de los distritos de Lima ‘top’.
Según refiere, “a nivel de riesgos Lima ‘top’ te garantiza el cumplimiento del pago del alquiler, pero en Lima moderna, el perfil del arrendador es distinto y la morosidad del alquiler en estos sectores es mayor”.
En ese sentido, recomienda evaluar el índice PER incluyendo la morosidad. “Si bien el índice PER es menor en los distritos de Lima moderna, la morosidad es mayor, y si analizas el PER considerando la morosidad, notarás que este indicador puede subir en otros distritos, por eso creo que existen menos riesgos en rentar departamentos en Lima ‘top’”, afirma.
DIFERENTES REALIDADES
Aunado a ello, el experto también llama la atención sobre las particularidades de algunos de los distritos de Lima ‘top’, que tienen zonas que son más demandadas y que favorecen su elección cuando se piensa en un departamento como activo de inversión.
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“En distritos como San Isidro y Miraflores hay sectores como El Golf y la zona del malecón, respectivamente, que son altamente demandadas y se absorben muy rápido, a pesar de que los alquileres son altos, de entre US$2.500 y US$ 4.000 por mes”, indica convencido de que los períodos de recuperación en estas zonas tienden a la baja.
Pero más allá de lo que indican esos números, Eduardo González-Prada sostiene que los inversionistas también evalúan la accesibilidad de la propiedad, por lo que en muchas ocasiones optan por elegir distritos con “facilidad de transporte, céntricos, cómodos y seguros”.
