¿Cómo avanza la reactivación de los proyectos inmobiliarios?

En cuatro días, una cuadrilla de trabajadores de Aurora Grupo Inmobiliario realizó el proceso de reacondicionamiento del proyecto inmobiliario Malecón Francia. Desinfectar el lugar, instalar señalética y lavamanos portátiles, entre otras medidas, se han puesto en práctica para prevenir el contagio del coronavirus.

Y aunque desde el lunes 1 de junio el proyecto volvió a construcción con el visto bueno de las autoridades, hay diferencias frente a marzo. “Si antes del estallido de la pandemia la etapa de cimentación de un edificio requería de 50 colaboradores, con el COVID-19 la cuadrilla no llega ni a 30”, afirma el gerente general de Aurora, Xavier Barrón de Olarte, que ha reactivado dos proyectos más: Paseo Parque Graña en Magdalena, y La Paz 742, también en Miraflores.

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Bajo esta nueva normalidad, son varios los proyectos que –como parte de la fase 1 de la reactivación económica– han reiniciado obras pero no a la velocidad que se estimaba. Por esa razón, Juan Carlos Tassara, presidente de la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI), solicita mayor celeridad en la aprobación de los protocolos de seguridad.

“En realidad, el reinicio ha sido bastante lento. Deberíamos de haber estado activos en mayo pero hay demasiada burocracia para la reactivación. La norma pedía que aprobemos los protocolos en el Ministerio de Vivienda (MVCS) y que solo se publiquen en el Ministerio de Salud (Minsa), pero ellos también los quieren aprobar y observar y, ahora, cada municipalidad toma distintos procedimientos”, afirma.

A DIFERENTE RITMO

Según estadísticas que manejan en ASEI, hasta la semana pasada fueron más de 1.000 las solicitudes de proyectos que llegaron al MVCS con la esperanza de volver a la cancha, pero 500 fueron rechazadas al no estar incluidas en la fase 1 de la reactivación (excavación, estructuras y acabados).

Del resto de solicitudes, alrededor 200 habrían sido aprobadas pero todavía no han podido reactivarse porque ahora dependen de la autoridad distrital, con lo que serían menos de 30 los proyectos que –a la fecha– han vuelto a obras. Una realidad que también ha sido advertida por Capeco, que al contabilizar 1.900 proyectos de viviendas paralizados, no ha dudado en poner en tela de juicio la velocidad del avance la reactivación.

En ese sentido, el ingeniero civil y docente de ESAN Eduardo Escobal considera que el “Estado debería ser más diligente en la revisión y aprobación de autorizaciones”, por lo que desde su óptica basta con mirar la cantidad de aprobaciones y rechazos para asegurar que “la reactivación marcha lenta”.

Por ello, también considera que “las municipalidades deben estar más involucradas en el proceso de reactivación y menos en el forzado formalismo”.

Pero no sería el único problema que enfrenta el plan de reactivación inmobiliaria. En ASEI advierten que, tomando en cuenta la importancia de las casetas de ventas, resulta un error haber autorizado solo la reapertura de las que se ubican en los proyectos que iniciaron obras.

“La caseta es esencial para vender y activar los proyectos y 60% de ellos se vende en planos. Solo un 35% está en obras, y 5%, terminado. Eso debería corregirse rápidamente”, asegura Tassara.

Sin olvidar el cuidado que deberán tener durante el proceso de selección de sus proveedores, quienes también deberán contar con protocolos que aseguren y eviten poner en riesgo la continuidad de las obras. Así lo advierte Fernando Uehara, vicepresidente ejecutivo de Menorca Inversiones.

Por estos días la inmobiliaria se alista para retomar cuatro (Pachacamac, Mala, Piura y Chiclayo) de sus 16 proyectos en construcción. En todos ellos, modificarán su capacidad de aforo y horarios de trabajo, y esperan avanzar con la reactivación de entre dos y tres proyectos adicionales cada 15 días para cumplir con la entrega de las etapas que tenían proyectadas para este año.

PROYECCIONES EN JUEGO

Frente a un proceso de reactivación que ha avanzado más lento de lo esperado, la preocupación de las inmobiliarias y sus gremios se centra en el impacto que la pandemia y el efecto poscuarentena ejercerán en las expectativas de ventas que tenían para este año.

Aunque para ASEI, son el Estado y el sector privado los llamados a liderar la reactivación, es difícil predecir lo que sucederá con las colocaciones, y resulta imposible negar –como reconocen las propias empresas– que habrá una caída.

Para Fernando Velarde, gerente general de VeMás, ese impacto en las ventas dependerá del tamaño de la empresa y del segmento al que se dirigen: mientras las firmas con oferta inmobiliaria dirigida al segmento A podrían experimentar una caída de hasta 30% en su facturación, en las enfocadas en los segmentos B y C el golpe oscilaría entre 10% y 15%.

Aun así, el panorama con miras al 2021 se torna prometedor y es hacia donde apuntan desde ya los desarrolladores.

EL COSTO DE VOLVER A EMPEZAR

Además de acostumbrarse a la disminución de sus cuadrillas de trabajadores, las inmobiliarias también han tenido que asumir costos adicionales para cumplir con los protocolos de seguridad que les permitirán retomar la construcción de sus proyectos.

Si bien, como señalan en ASEI, la inversión que han realizado para poner en marcha la aplicación de las medidas encaminadas a evitar la propagación del coronavirus, “no es tan alta”, resulta cierto –como reconocen las propias firmas– que dicho costo depende del tamaño del proyecto.

Fernando Uehara de Menorca, asegura que a la fecha, la adecuación de los protocolos a lo que manda la norma actual, ha significado una inversión cercana a US$200.000, pero la inversión adicional por proyecto oscilaría entre 4% y 7%.

“Si consideramos que por proyecto invertimos entre US$1,5 millones y US$2 millones, calculamos que la inversión adicional [en los protocolos] es de US$50.000 en promedio”, afirma.

Y aunque Xavier Barrón de Aurora, reconoce que tendrán que asumir un sobrecosto adicional, asegura que, en su caso, el cálculo ha sido proyectado por trabajador y gastarán entre S/400 y S/500 mensuales, pero todo dependerá de cuánto dure esta nueva forma de trabajar.

“Estamos dentro de nuestros presupuestos de contingencia y no creo que supere el 1% o 2%. Del valor del costo total de obra, que en un proyecto oscila entre S/15 millones y S/20 millones, un 1% puede ser S/150.000 o S/200.000 más”, afirma.

Pero, tomando en cuenta –como dicen en ASEI– que los verdaderos sobrecostos se verán cuando se reanuden las obras, el gremio ha mostrado preocupación por el intervencionismo de las municipalidades, que podrían terminar retrasando el reinicio de la reactivación.

Aun así, en Aurora destacan la proactividad de la Municipalidad de Miraflores, que se convirtió en el primer distrito en dar luz verde a la reactivación inmobiliaria. Y, en los próximos días aprobaría una ordenanza que, entre otras medidas, autorizará un nuevo horario de trabajo para los proyectos inmobiliarios, en el marco del estado de emergencia sanitaria.

De esta manera, las inmobiliarias podrán trabajar de lunes a viernes de 7 a.m. a 8 p.m., y los sábados de 7 a.m. a 5 p.m.